8月21日晚間，融創(chuàng)服務(wù)披露上半年業(yè)績數(shù)據(jù)。
上半年，融創(chuàng)服務(wù)實現(xiàn)收入約34.0億元，較去年同期下約15%；毛利約8.5億元，同比下降25%。
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不過，由于一定程度上阻隔了大股東的拖累，融創(chuàng)服務(wù)上半年業(yè)績還是在收入大降的情況下，實現(xiàn)了扭虧為盈，期間歸母凈利潤3.4億元。
回歸物管主業(yè) 被動還是主動？
上半年，融創(chuàng)服務(wù)的收入中，接近90%來自物業(yè)管理服務(wù)，占比較去年大幅提升近20個百分點。
而其他三個業(yè)務(wù)板塊，無論是收入金額還是在總收入中的占比，均出現(xiàn)了明顯下滑。其中，非業(yè)主增值服務(wù)與商業(yè)運營管理服務(wù)的布局明顯收縮，兩者的收入均同比下降近八成。
盡管物管服務(wù)作為主業(yè)的收入占比大幅提高，但就具體數(shù)額而言并未提升太多。上半年，融創(chuàng)服務(wù)的物管收入為29.24億元，同比增加8.1%。
相較而言，融創(chuàng)服務(wù)截至今年6月30日的在管面積為2.63億平方米，較去年同期增長約0.29億平方米，增幅約為12.4%。
換言之，融創(chuàng)服務(wù)主業(yè)收入的增長幅度，甚至不匹配在管面積擴張幅度——每平米在管面積產(chǎn)生的物管收入反而減少了。
也就是說，其業(yè)績呈現(xiàn)出來的“回歸物管主業(yè)”的趨勢，可能并非來自主業(yè)的增強，而是因為其他業(yè)務(wù)板塊的大幅萎縮。當(dāng)然，這里面未考慮空置服務(wù)費未確認(rèn)的因素。
實際上，為了讓回歸主業(yè)名副其實，融創(chuàng)服務(wù)也做了不少戰(zhàn)略的調(diào)整。上半年，融創(chuàng)服務(wù)將新拓方向聚焦在重慶、成都、杭州等45個一二線核心城市。目前位于該等45個城市的在管面積，占了融創(chuàng)服務(wù)總在管面積約80%。
道理再簡單不過，這些城市的物業(yè)費單價可達到3元/平米/月，而且將業(yè)務(wù)開展的地域范圍聚焦，也有利于公司的成本管控。
整體來看，無論是被動還是主動，融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)務(wù)布局方向已逐步回歸物管服務(wù)。但是，伴隨著物管業(yè)務(wù)的毛利率水平下降，以及外拓難度的增大，這種“押寶”的策略能否奏效，還仍是未知數(shù)。
堅決取舍關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，真能分開嗎？
放在兩年前，不會有人相信，物業(yè)股最大的風(fēng)險，是它們各自的地產(chǎn)大股東。但近年幾乎所有物業(yè)股的大幅下行，皆因受到了地產(chǎn)大股東的拖累。特別是通過各種方式被大股東挪用資金的情況，對物業(yè)股造成了極大的殺傷。
這種曖昧的關(guān)聯(lián)交易，融創(chuàng)服務(wù)并不陌生，來自關(guān)聯(lián)方的應(yīng)收賬款金額可排名行業(yè)前三。
2021年，融創(chuàng)服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款項凈額約為45.66億元，比2020年整整高出了30多億，其中約75%來自于所服務(wù)的融創(chuàng)中國項目的未付款。
到了2022年，這一數(shù)字不降反增，與融創(chuàng)中國的貿(mào)易應(yīng)收款項增長至33.68億，對應(yīng)15.42億元的減值撥備，計提比例非常大。
去年正是由于關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項計提的大額減值撥備，融創(chuàng)服務(wù)才凈虧損約7.5億元。不過，今年上半年，融創(chuàng)服務(wù)沒有增加關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收賬款減值準(zhǔn)備。
融創(chuàng)管理層表示，今年融創(chuàng)服務(wù)不太會出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國，而出現(xiàn)大額計提減值的情況。并將持續(xù)以市場化原則為基礎(chǔ)處理關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)，即承接關(guān)聯(lián)方融創(chuàng)中國項目的底線是現(xiàn)金能不能回收，費用必須要覆蓋成本。
但是，切割大股東，將意味著獲得項目的成本和難度有所提高。融創(chuàng)服務(wù)截至2022年底的在管面積中，來自融創(chuàng)中國的物業(yè)面積接近63%，收入占比約70%。不僅如此，融創(chuàng)中國項目的物管收入毛利率水平也相對高。
從當(dāng)前的市場形勢而言，投資者當(dāng)然希望融創(chuàng)服務(wù)盡可能獨立起來。但失去了大股東的庇護，則可能要在擴張和毛利提升方面遭遇瓶頸，成長性大大降低。
考慮到地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇的可能，如何與大股東建立一種獨立而不獨行的關(guān)系，考驗管理層的智慧。
不過可以肯定的是，融創(chuàng)服務(wù)不久后就必然要與大股東拉開一定距離。融創(chuàng)服務(wù)的股票作為有價證券，在融創(chuàng)中國的美元債重組方案中，就有一個方案讓債權(quán)人以債權(quán)換融創(chuàng)服務(wù)的股權(quán)，而且比例高達14.7%。
一旦被擺上貨架，融創(chuàng)服務(wù)的走向，可能就身不由己了。但未必不是好事。