“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方”。4月3日的投資者會議上，新城集團董事長王曉松在談到行業變革時如此說道。
過去一年，新城控股就如同他口中的駱駝，“住宅+商業”的雙輪驅動戰略則仿佛儲蓄能量的駝峰，支撐著這家房企穿過迷霧。按王曉松當日所言，2023年，新城控股要實現商業運營總收入110億元，要新開業20座吾悅廣場及委托管理在營項目。
扎實的財務基本盤、暢通的融資渠道、安全的現金流等都在一定程度上為它帶來了向前進的底氣與勇氣。
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2022年，新城控股成功發行了3筆中票，獲得數家銀行提供的合計1206億元的銀行授信額度，商業運營總收入突破百億，經營性現金流量凈額達到145.35億元……
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雙輪驅動基本盤穩健
根據年報數據，新城控股2022年實現合同銷售金額1160.49億元，對應銷售面積1191.52萬平方米；結算面積1792.9萬平方米，對應結算金額1693.9億元；同期還實現了1329億元的資金回籠，回籠率為115%，處于行業前列。
其同期擁有在建子項目295個，總建筑面積5367.22萬平方米；已售未結轉面積2913.6萬平方米，提前鎖定了未來兩至三年的業績；可售土儲4915萬平方米，其中一二線城市占比約40%，長三角三四線城市約22%，重點城市群的戰略布局為項目去化提供了保障。
地產開發穩健的基本盤也使得公司守住了盈利底線。
2022年，新城控股共實現營收1154.57億元，歸母凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元；綜合毛利率為20.03%，與上一年基本持平。
在開發商盈利能力普遍下行的大環境中，高毛利率的商管業務為新城控股提供了很大助力。去年，公司物業出租及管理業務毛利率達到72.6%，這進一步拉高了公司整體毛利水平；該業務也為公司貢獻了約92.24億元的營收，同比增幅為15.75%。
截至報告期末，新城控股已經在全國140個城市布局194座吾悅廣場，開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%；公司實現商業運營總收入，即含稅租金收入首次突破百億，為100.06億元，同比增長15.82%，業績貢獻比重進一步提高。
王曉松在會上表示，公司目前對商業項目質量要求會更高，更希望挖掘自身廣場價值，尋找成長性和天花板更高的項目，“接下來要做深度運營，將過去的招商思維轉變成經營思維，需要更加關注長期，不過分關注短期目標”。
02
融資“活水”充足
商業板塊在引進融資“活水”方面的助力是新城控股更為重要的優勢，2022年新城已通過經營性物業貸盤活吾悅廣場22座，為融資性現金流提供補充64億元。
除了具備“融資期限長、還款安全”等優勢的經營性物業貸之外，消費類REITs開閘或為商業板塊融資“活水”再添助益。
今年3月24日，國家發改委及證監會發文表示，要研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
這是商業地產領域首次被涵蓋在REITs項目申報中，于新城控股而言意義重大，或將進一步擴寬公司的融資渠道。
去年以來，為保障優質房企融資需求，監管部門陸續出臺了多項融資政策。王曉松在會上直言，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到“第三支箭”的股權融資，三支箭新城控股都被“射中”。
2022年5月，維持公開市場零違約記錄、財務面穩健的新城控股被列為首批示范類民營房企，并通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，于該月末成功發行10億元中期票據。
當年6月，其境外子公司新城環球發行了一筆規模1億美元、年利率7.95%的優先綠色票據，是彼時行業內首筆無增信措施的美元債；9月及12月，其又在中債增全額擔保支持下，分別發行了10億元、20億元的中期票據，對應票面利率分別為3.28%、4.3%，為近年來發債最低利率水平；12月，公司150億元的中票注冊額度正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持……
得益于多元化的融資渠道，截至報告期末，新城控股2022年整體平均融資成本進一步下降至6.52%。
另外，該公司還于今年3月拋出一份定增計劃，擬向不超過35名符合中國證監會規定條件的特定投資者發行A股股票，募集資金總額不超80億元，這些資金將投向6個在建項目及補充流動資金，進一步加強公司資金實力。
對于定增進展，新城控股高級副總裁兼財務負責人管有冬透露稱，該方案已經于3月13日通過董事會審議，并在29日通過了股東大會審議，“接下來會以最快的速度上報到交易所申請注冊”。