負債金額下降185.97億元，表外權益有息負債降至60.62億元，在手現金余額314.63億元，經營性現金流也持續為正……2022年新城控股年報剛出爐，投資者從這份財報上，可以見到新城控股董事長王曉松在多次業績會上展望的那頭“可以在最艱難的環境中走最長的路”的駱駝。
2022年的新城控股，無疑就是那只駱駝。在房地產行業的內外環境惡化的背景下，在毅力、耐力、韌勁方面表現搶眼。尤其是堅持可持續發展，進一步增強了公司發展的后勁以及在全新市場環境下的把握發展新契機的能力。
(資料圖)
01
經營性現金流連續五年凈流入
2022年新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實現營業收入1154.57億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩定，為20.03%。截至報告期末，總資產達4579.07億元。
截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。
與此同時，負債規模持續優化，融資余額為712.70億元，同比減少185.97億元，有息負債水平保持低位。合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續減少30.82億元。
良好的財務和穩定的現金流，一方面是因為住宅開發，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”。2022年實現回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業前列。
另一方面，則是得益于“住宅+商業”雙輪驅動戰略的戰略優勢的進一步奠定。2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。吾悅廣場開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%；實現不含稅物業出租及管理收入92.24億元，占公司營業收入的7.99%；物業出租及管理業務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業出租及管理毛利率達72.60%。商業運營收入的穩定增長，助力新城控股有能力恪守穩定安全的財務基本面，確保現金流的絕對安全。
商業的持續發力，讓新城不僅有力地確保了現金流持續凈流入的目標，減輕了財務壓力，降低了財務風險。更重要的是，也讓公司有能力在行業平均毛利率走低的大背景下，依舊保持相對較高的毛利率。
此外，自2021年以來，新城控股商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。
02
首批示范民營房企
融資渠道貨進一步拓寬
受益于良好的財務和穩定的現金流，監管機構和資本市場也更看好新城，使得公司有能力新增了更多融資渠道。
5月，新城控股被列為首批示范類民營地產商，并通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發行10億元中期票據。
6月2日，新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債；9月和12月在中債增全額擔保支持下，分別發行10億元和20億元中期票據，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發債最低利率水平；12月，公司 150 億元中票注冊額度正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。受益于多元融資工具的拓展，公司的平均融資成本較2021年同期下降了0.05%。
3月24日，國家發改委和證監會發布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，首次將REITs項目申報涵蓋商業地產領域。
擁有198座已開業、在建及擬建吾悅廣場的新城控股有機會憑借著良好的租金收入，參與上述消費基礎設施REITs發行的試點。
除了債權類的融資外，新城控股也有機會通過權益融資，進一步擴大股本，夯實企業經營基礎。3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。
03
耐力訓練：增強后勁
盡管，新城控股已經顯示出了應對外部惡劣環境的較強能力，但卻并沒有放松對自己的耐力訓練，還在進一步補足。
2022年，在全年高品質地完成了13.1萬套物業交付的同時，新城控股品牌IP活動“幸福體驗工程”持續出新，“幸福體驗工程”整合新城旗下優質的體驗場景，真實呈現其所營造的生活空間、社區交往、社區創造與綜合服務，涵蓋住宅篇、商業篇、社區篇和多元業務篇。
在南京落地的“幸福體驗工程”商業篇和康養篇，依托新城旗下康養品牌“新城·心頤”，通過15大體驗場景直觀呈現以產品創新、服務創新和資源整合所構建的新城康養業務模式，彰顯出新城積極助力國家養老事業發展的信心和決心。
在山東煙臺，一個集購物中心、主題商街、配套住宅為一體的項目，煥新三站老區的商業格局，為芝罘老城區產業升級助力,新城控股也將以此為起點，不斷提升產品建造和服務管理水平，鑄造其“幸福山東”的品牌形象。
另外，對當下商業地產行業格局及用戶需求分析，新城商業正在謀劃2023年啟動深度運營戰略模式升級。通過數據賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業內容，提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，將致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。
在降碳減排方面，新城不僅僅將“綠色”理念貫穿推進綠色設計、綠色開發、綠色采購、綠色建造、綠色管理，創建了綠色建材供應商占比達 51%健康供應鏈生態環境，還攜手中國建筑科學研究院，建立了碳排放核算方法學，完成集團 2021 年及 2022 年全口徑碳盤查工作。
成立綠色商場創建領導小組，明確分工、責任到人，并與約 2.5 萬個商戶簽訂《商戶綠色租賃協議》，簽訂率達 100%，推動綠色運維，引導綠色消費。截至 2022 年底，在建及新建商業項目及住宅項目綠建覆蓋率達 100%。
2023年《政府工作報告》提出，完善支持綠色發展的政策，發展循環經濟，推進資源節約集約利用，推動重點領域節能降碳，持續打好藍天、碧水、凈土保衛戰。從城鄉綠色發展目標，到金融機構發行的各類綠色債，從政策到商業環境，都在傾向于有能力、有決心100%發展綠色項目的企業。某種意義上，這將會是新城的全新機遇。
尤其是剛剛過去的第一季度，主要城市已經逐漸出現房地產市場復蘇的景象。對新城控股來說，2023年可能會是迎來重要機遇的一年，而經歷了更強耐力訓練后的新城，將有能力抓住機會，實現持續性發展。