久期財經訊，3月8日，穆迪將新城發展控股有限公司(Seazen Group Limited，簡稱“新城發展”，01030.HK)的公司家族評級(CFR)從“Ba3”下調至“B1”，并將New Metro Global Limited發行債券的有支持高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”，上述債券由新城發展提供擔保。
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與此同時，穆迪還將New Metro Global Limited發行債券的有支持高級無抵押評級從“Ba3”下調至“B1”，上述債券新城控股集團股份有限公司(Seazen Holdings Co.,Ltd，簡稱“新城控股”，601155.SH)提供擔保。新城控股為新城發展持股67%的子公司，負責新城發展的大部分業務。
穆迪還將評級展望從“負面”調整至“穩定”。
穆迪副總裁兼高級分析師Kelly Chen表示:“此次評級下調反映了新城發展合同銷售和市場份額的下降，以及穆迪預計未來12-18個月信用指標的惡化將不再支持該公司此前的評級水平?！?/p>
Chen補充道:“穩定的展望反映了穆迪的預期，即該公司將在未來12-18個月內保持充足的流動性和合適的財務指標以對應其B1的CFR?！?/p>
評級理據
穆迪預計，新城發展的合同銷售額將繼續落后于市場，在2023年同比下降15%，至1000億元人民幣左右。此前，該公司的合同銷售額從2021年的2340億元人民幣大幅下降50%，至2022年的1160億元人民幣。該數據要弱于評級為“Ba”的中國房地產同行。銷售額的持續下滑也將削弱該公司未來12個月的現金流和信用指標。
該公司合同銷售疲軟反映了該公司在過去12-18個月暫停土地補充和放緩建設以保持流動性。鑒于底線城市的經濟基本面較一線城市較弱，其對低線城市的高敞口也可能限制其從政府的需求側支持措施中復蘇的步伐。過去三年，二三線城市占該公司合同銷售額的55%以上。
合同銷售額的下降將對該公司未來的收入確認和財務指標造成壓力。因此，在未來12-18個月，其EBIT/利息覆蓋率將從截至2022年6月前12個月的3.2倍降至2.4倍-2.2倍，而其債務/EBITDA之比將從同期的5.2倍升至6.8倍-7.5倍。上述預測數據將更符合B1的CFR。
不過，穆迪預計，在未來12-18個月，新城發展的流動性將保持充足，因為過去3-6個月，中國政府的措施為新城發展在境內籌集新融資提供了支持。具體而言，該公司在中債增的信用擔保下發行了20億元人民幣的境內中期票據，并于2022年12月通過H股配售籌集了19億港元，以償還部分到期債務。這將有助于為該公司大量到期債務提供資金，包括6.5億美元(約45億元人民幣)的離岸高級票據和總計96億元人民幣的在岸債券，這些債券將于2024年6月底到期或可回售。
新城發展的B1 CFR還考慮了該公司成熟的投資物業(IP)組合，這將繼續產生穩定的經常性租金收入。穆迪預計，該公司的租金收入將從2022年的約50億元人民幣增長10%-15%，至2023- 2024年的58億- 62億元人民幣。在預測期內，預計租金收入將占公司總利息支出的125%-140%。
就環境、社會和治理(ESG)因素而言，新城發展的所有權集中在前任董事長，其持有新城發展64.8%的股份。穆迪還考慮了公司七人董事會中三名獨立非執行董事的存在，以及遵守香港聯合交易所上市公司《公司治理準則》要求的其他內部治理結構和標準。最近的管理層變動不太可能對該公司的運營產生重大影響，這是因為大多數高級管理層保持穩定，該公司將維持其當前的經營戰略和財務政策。
由于結構性從屬風險，由新城發展提供擔保的高級無抵押債券的評級為“B2”，比CFR低一個子級。新城發展的大部分債權都在子公司層面，包括新城控股的中間控股公司，在破產情況下，其受償順序優先于控股公司的債權。此外，控股公司缺乏緩解結構性從屬風險的重大因素。
另一方面，由新城控股提供擔保的高級無抵押債券評級為“B1”，這反映了新城控股更接近資產，在清算情況下，其債權人受償順序優先于新城發展的債權人。新城控股的債權人還受益于該集團多元化業務，從大量具有高度地域多元化的運營子公司以及其投資物業組合中產生現金流。
可能引起評級上調或下調的因素
若發生以下情況，穆迪可能會上調新城發展的評級：新城發展在保持充足流動性的同時增加其合同銷售額，并改善其信用指標。表明評級獲得上調的信用指標包括：調整后的EBIT/利息之比持續高于2.5倍-3.0倍;以及債務/EBITDA之比持續低于7.0倍。
若發生以下情況，穆迪可能會下調新城發展的評級：新城發展的流動性和融資渠道惡化;其合同銷售額下降幅度超過了穆迪的預期，或其信用指標減弱;EBIT/利息覆蓋率之比持續降至2.0倍以下，債務/EBITDA之比持續增至8.0倍以上。
如果公司與合資公司相關的或有負債顯著增加，或其向合資公司提供資金支持的可能性大幅上升，則也可能會帶來評級下調壓力。
此外，如果該公司通過質押其投資物業大幅增加其擔保債務，進而增加新城發展和新城控股高級無抵押債權人的從屬風險，則授評債券的高級無抵押評級可能會被下調。
新城發展控股有限公司主要在中國從事住宅房地產開發。新城發展于1996年由王振華先生建立，他是新城發展的前任董事長。王振華先生是新城發展的最大股東，持有該公司64.8%的股份，其自 1993 年以來在中國(A1/穩定)參與房地產開發業務。