傳言“飛”了一天后，眾安智慧生活用一紙公告證實了公司IPO的再次失利。
(資料圖片)
1月12日晚間，該公司對外透露稱決定延遲全球發售，且將不會根據招股章程規定的時間表進行，同時還將退回香港公開發售以及優先發售的申請股款。其強調，延遲全球發售的決定不會影響公司現有業務，“公司正在審慎評估有關全球發售及上市的更新時間表”。
延期上市的消息來得猝不及防。就在當日早間，眾安智慧生活還按流程披露了掛牌上市時間，稱公司將在1月16日上市買賣。
變故意味著這家杭州物企已經在沖刺資本市場的路上三次折戟。
香頌資本董事沈萌在采訪中告訴《國際金融報》記者，退回認購款項說明企業將取消這次公開募股，即終止IPO，“這種情況非常罕見”。
三闖港交所
眾安智慧生活成立于1998年，經過二十余年的經營，公司的業務版圖已經從杭州擴展至長三角。截至2022年6月末，該公司擁有合約項目116個，對應面積約1710萬平方米；管理項目79個，總在管面積約1180萬平方米，涵蓋8個城市及3個省份。
從城市能級來看，該公司在管項目多分布在二三線城市。截至2022年上半年，其在以浙江杭州、浙江寧波、安徽合肥、山東青島為主的二線城市擁有55個項目，面積約797.3萬平方米，占總在管面積的68%左右；另在三線城市浙江金華擁有1個項目，在管面積約28.6萬平方米。
與絕大多數物企一樣，眾安智慧生活主要通過物業管理服務、面向開發商的增值服務以及面向物業業主及住戶的社區增值服務三條業務線產生收入，其中毛利率相對較低的物業管理服務是收入大頭。
根據招股書數據，2019年至2021年以及2022年上半年，該公司分別實現營收1.8億元、2.31億元、2.96億元、1.52億元，其中來自物業管理服務的收入占比分別為88.6%、79.5%、69.4%及69.1%。
這樣的業務結構以及沒有優勢的管理規模都在一定程度上影響了眾安智慧生活的盈利水平。2022年上半年，該公司歸母凈利潤同比增長25.1%至0.21億元，該指標在2019年至2021年期間分別為0.21億元、0.37億元、0.39億元。
另一方面，眾安智慧生活的經營也頗為依賴眾安集團。截至2022年6月末，其合共管理眾安集團開發的39個物業項目，對應在管面積約660萬平方米，約占同期在管總項目及總在管面積的49.4%、56.3%；收入方面，該公司同期的物業管理服務收入中，約有73.3%來自眾安集團開發項目，這一占比較2021年底的72.5%進一步上升。
種種“硬傷”都為眾安智慧生活的上市埋下了隱憂，也催生了公司后續三戰港交所的動態。
2021年6月，眾安集團公告稱要分拆附屬公司眾安智慧生活在聯交所主板獨立上市，后者幾乎在同一時間遞交了招股書。6個月后，第一版招股書失效，其又于2022年1月底提交新一版招股書，并在當年4月通過聆訊，但最終未能走到招股發售這一步。
2022年7月29日，眾安智慧生活“卷土重來”，第三次向港交所發起沖擊。這一次的流程頗為順利，公司5個月后通過聆訊，并在12月30日發布招股章程，進行全球發售。
倘若一切順利，其將在2023年1月16日正式上市交易，成為今年第一家掛牌上市的物企。然而現實總是充滿變數，此次延期讓眾安智慧生活的上市之路又蒙上了一層陰影。
低谷中的物企
多名行業人士告訴記者，擬IPO企業在掛牌上市前隨時可能出現變數，即便是已經公告了掛牌時間，例如市場反饋不佳、主要股東出現突發問題、被監管機構叫停等。
在沈萌看來，眾安智慧生活退回認購款項意味著其已經完成或者部分完成招股，臨門一腳延遲IPO不排除有認購募資情況不及預期的可能，亦或是企業方面出現重大事件導致無法繼續。
香港資本市場的資深評論人黃立沖也表示，這種情況意味著公司的新股發行較為困難，相當于此次上市不成功，后續的上市進程就要視情況而定。
他直言，企業在招股上市時有規定時間表，需要在規定時間內完成發行，募集到符合預期的資金。倘若重新發行，就要保證公司此前提交的財務報表在發行期間還處于有效期，如果后者已經過期，則需重新對財務報表進行審計，然后重新遞表，“最快也要拖到三四月份”。
眾安智慧生活的曲折上市路一定程度上反映了物業板塊的現狀。2022年以來，受外資撤離等市場形勢影響，企業多次遞表失敗的情況越來越多，加之房地產行業低迷，物管企業的上市情緒也一度跌至冰點。
根據東方財富Choice數據，2022年成功登陸港交所的物企只有6家，較2021年的13家大幅減少，而2020年有18家，2019年有8家。
具體來看，2022年這6家物企都在前三季度完成了上市，其中金茂服務、力高健康、東原仁知服務分別在去年3月、4月上市，魯商服務、蘇新服務、萬物云則分別在7月-9月完成上市，第四季度至今，市場仍未出現新面孔。
新上市物企數量減少也導致了募資規模的下滑。中指研究院物業事業部總經理牛曉娟曾公開表示，2022年物企IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業數量及融資水平收縮至2018年水平。
已上市物企的日子同樣不好過。
過去一年，物管行業整體估值回調。根據克而瑞物管監測數據顯示，截至2022年末，上市物企股價均值較年初整體下跌超過30%，61家上市物企僅有4家企業股價較年初或上市首日有所上漲。
也就是說，去年有超過9成的上市物企，股價均較年初或上市首日下跌。物業股的低迷表現也從側面壓制了物管企業的上市熱情，2022年遞表的企業只有3家。
該機構指出，物業股估值修復關鍵還是在于穩地產，11月以來受政策提振影響，物業股估值已出現觸底反彈跡象，后續有望隨著房地產行業的企穩逐步回歸到合理估值范圍。