新城控股管理層表示，未來公司仍然堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，堅(jiān)持地域深耕的總策略、圍繞現(xiàn)有布局做強(qiáng)做深，堅(jiān)持運(yùn)營(yíng)優(yōu)先的總抓手，堅(jiān)持科技賦能的總保障，同時(shí)重視風(fēng)險(xiǎn)管控體系的建設(shè)與完善、讓風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過程。
近日，新城控股（601155.SH）披露2021年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.75億元，同比增長(zhǎng)15.64%；期內(nèi)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.98億元，扣非歸母凈利潤(rùn)102.45億元。
截至報(bào)告期末，新城控股總資產(chǎn)達(dá)5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.10億元，同比增長(zhǎng)17.23%。作為第二增長(zhǎng)曲線的商業(yè)板塊也有突出表現(xiàn)，2021年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，同比增長(zhǎng)51%。
新城控股管理層表示，未來公司仍然堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，堅(jiān)持地域深耕的總策略、圍繞現(xiàn)有布局做強(qiáng)做深，堅(jiān)持運(yùn)營(yíng)優(yōu)先的總抓手，堅(jiān)持科技賦能的總保障，同時(shí)重視風(fēng)險(xiǎn)管控體系的建設(shè)與完善、讓風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)貫穿企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過程。
01
核心業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健均衡
新城吾悅廣場(chǎng)遍地開花
在行業(yè)深度調(diào)整加速之際，品牌房企都在積極探索、轉(zhuǎn)型、尋求新的方向，穩(wěn)健增長(zhǎng)仍是行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵詞。
從最新公布的2021年財(cái)報(bào)來看，新城控股守住了基本面：雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略下，向市場(chǎng)傳遞出核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健、第二增長(zhǎng)曲線——商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊，齊頭并進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。新城商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為第二增長(zhǎng)曲線，也在持續(xù)進(jìn)階，未來可期。
2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，同比增長(zhǎng)51%。截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)72.64%。
截至今年3月25日，新城控股于135個(gè)大中城市布局189座吾悅廣場(chǎng)，在深耕長(zhǎng)三角的同時(shí)進(jìn)行了全國化拓展，55%的項(xiàng)目位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市。
在規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，新城控股不斷追求吾悅廣場(chǎng)的迭代升級(jí)，尋找商業(yè)市場(chǎng)上令人矚目的機(jī)會(huì)。
“開發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的一個(gè)壓艙石，商業(yè)管理則是提供了穿越周期穩(wěn)定收入的這種現(xiàn)金流，各個(gè)事業(yè)部之間的這種協(xié)同發(fā)展相互促進(jìn)，正是新城的核心優(yōu)勢(shì)的最基本的前提。”管理層透露，今年新城控股全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)為105億元。
開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2021年新城控股以“重銷售、抓回款、強(qiáng)歸集”為核心，全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列；同時(shí)，已售未結(jié)面積3422萬平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約為人民幣3296億元，未來營(yíng)收及利潤(rùn)的可結(jié)算資源較為充足。
此外，新城控股土儲(chǔ)資源充足，布局良好。截至2021年末，總土地儲(chǔ)備達(dá)到1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長(zhǎng)三角強(qiáng)三四線城市占比30%；從區(qū)域劃分層面看，長(zhǎng)三角區(qū)域占比達(dá)37%，粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海及中西部都市圈城市總計(jì)占比63%。
在這一穩(wěn)固基本盤面的支撐下，面對(duì)復(fù)雜的外部環(huán)境，以“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略著稱的新城控股，展現(xiàn)出一定的韌性，依托財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)與土儲(chǔ)不斷優(yōu)化，傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)管理業(yè)務(wù)持續(xù)提升，公司的成長(zhǎng)與穩(wěn)健屬性不斷被放大。
02
“三道紅線”邁入綠檔
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)四年為正
面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，新城控股圍繞“穩(wěn)中求進(jìn)、地域深耕、運(yùn)營(yíng)優(yōu)先、科技賦能、風(fēng)險(xiǎn)管控”五大戰(zhàn)略指導(dǎo)，業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性的同時(shí)聚焦安全、健康的財(cái)務(wù)狀況。
2021年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，現(xiàn)金短債比1.07倍；凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn)，“三道紅線”穩(wěn)步降至綠檔。若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，公司現(xiàn)金短債比則為1.92倍。
2021年下半年以來，新城控股多措并舉助推公司發(fā)展、維護(hù)投資者利益，包括提前贖回美元債、提前兌付中期票據(jù)、高管在二級(jí)市場(chǎng)購買公司債等。
尤為難得的是，截止2021年期末，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長(zhǎng)5657.18%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正。
在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)得以進(jìn)一步優(yōu)化。報(bào)告期內(nèi)，公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元人民幣；在境外通過發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。
近期，新城以自有資金提前完成2019年公開發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。
對(duì)此，管理層進(jìn)一步指出，未來新城也將繼續(xù)堅(jiān)守底線思維，保持良好的流動(dòng)性，提前或按時(shí)全額償還公開市場(chǎng)債券本息，全力保障公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)及全體投資者的利益。
年報(bào)顯示，新城控股還首次披露了其合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債，企業(yè)財(cái)務(wù)更加透明。根據(jù)2021年年報(bào)，企業(yè)合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債僅為115.13億元。
03
積極拓寬多元賽道
踐行可持續(xù)發(fā)展
可持續(xù)發(fā)展是一切行動(dòng)的核心目標(biāo)。3月30日，新城控股同時(shí)發(fā)布了2021年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告，這是其首次將企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告更名為可持續(xù)發(fā)展報(bào)告。
“2021年，在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的大背景下，新城著眼長(zhǎng)期主義，始終堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，升級(jí)戰(zhàn)略，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)?！毙鲁强毓杉瘓F(tuán)董事長(zhǎng)王曉松同時(shí)表示，未來將“篤力夯實(shí)雙輪驅(qū)動(dòng)，迭代組織，敏捷增效；積極拓寬多元賽道，齊頭并進(jìn)，綠色發(fā)展”。
新城控股2021年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告圍繞“讓幸福變得簡(jiǎn)單”的企業(yè)使命，聚焦“營(yíng)造幸福美好生態(tài)、呵護(hù)幸福綠色生活、創(chuàng)享幸福品質(zhì)體驗(yàn)、奏響幸福和諧樂章”四大部分，分別從環(huán)境、社會(huì)及企業(yè)管治等領(lǐng)域，闡釋了其在履行社會(huì)責(zé)任和推進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展等方面的舉措和成果。
長(zhǎng)期以來，新城控股高度重視可持續(xù)發(fā)展工作，并獲得認(rèn)可。2021年9月，全球規(guī)模領(lǐng)先的指數(shù)公司MSCI將新城控股的ESG評(píng)級(jí)上調(diào)至BB級(jí)，根據(jù)MSCI報(bào)告，新城控股在“產(chǎn)品安全與質(zhì)量”“公司治理”等方面均領(lǐng)先同行。
在逐步構(gòu)建具有新城特色的可持續(xù)發(fā)展管理模式的同時(shí)，新城控股還主動(dòng)響應(yīng)國家“碳達(dá)峰碳中和”戰(zhàn)略，持續(xù)踐行綠色發(fā)展理念，在堅(jiān)持綠色管理、推廣綠色建造、打造綠色建筑及綠色商業(yè)運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域加快前進(jìn)的步伐。
在打造綠色建筑方面，新城控股制定了《綠色建筑政策》，通過提升綠建標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大綠建認(rèn)證、推進(jìn)綠建研發(fā)等方式，集團(tuán)從建筑全生命周期考慮降低建筑碳排放，推進(jìn)綠色建筑發(fā)展。2021年，公司新建項(xiàng)目綠色建筑覆蓋率100%。
在綠色商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，新城控股加大可再生能源應(yīng)用，依托吾盛能源，開展商業(yè)項(xiàng)目可再生能源的應(yīng)用等。2021年度，新城控股集團(tuán)開展專項(xiàng)大商業(yè)能耗優(yōu)化行動(dòng)，共計(jì)形成7大項(xiàng)，36子項(xiàng)優(yōu)化方案，其中30項(xiàng)已試點(diǎn)執(zhí)行，2項(xiàng)推進(jìn)中。
年報(bào)顯示，年內(nèi)，新城控股11座吾悅廣場(chǎng)已通過綠色商場(chǎng)創(chuàng)建申報(bào)，其中，國家級(jí)2座，省級(jí)9座。同時(shí)，貫徹落實(shí)“美好生活服務(wù)商”的社會(huì)角色，新城控股制定《綠色租賃政策》，攜手商戶共同打造綠色物業(yè)生態(tài)圈。
新城控股在綠色金融領(lǐng)域亦有突破。2021年6月29日，新城控股成功發(fā)行首筆綠色債券，并獲穆迪授予高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)。該債券為一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%。這標(biāo)志著新城控股邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是其推動(dòng)綠色運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)方面的又一里程碑。