長江商報消息?●長江商報記者 陳然
在業內有“小碧桂園”之稱的中梁控股(02772.HK)，曾憑借高周轉快速擴張模式，三年就邁入千億房企陣營。
然而，好景不長，激進擴張“狂奔”下遇到行業寒冬，加之政策調控、疫情等因素，中梁控股的隱憂正在逐步顯現：業績指標大幅放緩，融資渠道受限、流動性風險增強。
據中梁控股日前發布的2021年年報，公司2021年實現營業收入約761億元，同比上升15%，但利潤僅約47.56億元，同比下降27.57%，歸母凈利潤亦同比下滑27.8%至27.03億元。
中梁控股“增收不增利”的主要原因是利潤率出現大滑坡，全年毛利率由上一年的21%降至17.12%，首次降至20%以內，凈利潤率由上一年的9.95%降至6.24%。
長江商報記者注意到，中梁控股銷售情況也不容樂觀，今年一季度，中梁控股累計合約銷售額216億元，同比下滑55%，銷售價格也隨之下降。
4月6日，穆迪已將中梁控股的公司家族評級（CFR）從“B2”下調至“B3”， 展望仍為負面。穆迪預計，由于消費者信心疲弱和經營環境嚴峻，未來6-12個月，中梁控股的合同銷售額將下降，這將減少公司的經營現金流，進而減少其流動性。
中梁控股表示，2022年的基調依然是求穩為主，將維持經營流動性、減杠桿和穩債務作為主要經營目標，以優化融資結構、提升運營管控效率，防范風險、降本增效為主要經營邏輯。
毛利率降至五年來新低
今年以來，受市場環境影響，房企銷售情況不容樂觀。中梁控股的銷售額也出現大幅下滑。
數據顯示，今年一季度，中梁控股累計合約銷售額(連合營企業及聯營公司的合約銷售)約為216億元，較去年同期的480億元，同比下降55%。權益銷售額，中梁控股只錄得151.2億元，同樣下降了55%。
2022年1月和2月，中梁控股的合同銷售額分別同比下降39%和62%。2月降幅刷新自2021年以來單月紀錄。今年3月，中梁控股合約銷售額約為68億元，同比下降60.5%。
在百強房企中，中梁控股的表現排在行業后列。機構數據顯示，今年一季度，百強房企全口徑銷售金額同比降幅47%，近4成企業的降幅高于50%。
中梁控股2021年業績目標為1800億，而實際上實現合約銷售額1718億元，同比微漲1.8%，目標完成率95.4%。
銷售下滑，業績不達標，中梁控股的盈利能力也在下降，表現出“增收不增利”的態勢。2021年，中梁控股實現毛利130.33億元，同比減少5.92%；毛利率17.12%降至五年來新低，同比下降3.89個百分點。
公開數據顯示，自2017年至2021年，中梁控股毛利率分別為20.39%、22.87%、23.27%、21.01%、17.12%，2021年毛利率是首次降至20%以內。
對于利潤下滑，中梁控股認為主要是平均售價的影響，在年報中其作出的解釋是：主要由于受壓于平均售價，年內交付的物業項目土地收購成本相對有關平均售價較高，因此對若干開發項目作出減值撥備。
從銷售價格來看，2021年中梁控股合約銷售均價為12000元/平方米，2020年這一數據為12500元/平方米。2022年1月、2月，中梁控股實現合約銷售面積為80.1萬平方米、66.4萬平方米，同比降幅27.6%、46.3%；合約銷售均價為10500元/平方米、9700元/平方米，較上年同期的12500元/平方米、13800元/平方米，每平米減少了2000元和4100元。
開源節流多舉措降杠桿
在“三道紅線”等政策下，中梁控股的重點，也從高速狂奔，轉向了降杠桿、降負債。
截至2021年底，中梁控股凈負債率約為35.4%、剔除預收款后負債率為75.8%、現金短債比為1.04，踩中一條“紅線”，處于黃檔。
今年是中梁控股的償債高峰期，5月公司有一筆3億元綠色優先票據即將到期，今年還有約9億美元的離岸債券將到期。
中梁控股是美元債“大戶”。惠譽的研報顯示，中梁控股未來6個月將有8.19億美元的離岸債券到期，其中5月到期2.93億美元，7月到期4.48億美元，8月到期1.5億美元。另據穆迪測算，該公司的無限制現金/短期債務的比率，從截至2021年6月底的1.2倍降至截至2021年底的1.04倍。
年報數據顯示，截至2021年底，中梁控股包括銀行貸款、其他貸款、優先票據等即期債務總額，有195.4億元。而現金及現金等價物為202.81億元，若再加上于2023年4月17日到期的優先票據13.02億元，公司未來12個月償債壓力不小。
中梁控股積極采取措施緩解流動性風險，包括出售資產、停止拿地等資本性開支、加大促銷去化與回款力度、出售資產與項目股權回款、股東注資與借款、實行扁平化管理以降本增效等。
在拓儲上，中梁控股也實行開源節流，拿地放緩。2021年上半年，中梁控股土地投資總額為408億元，共獲取67個土地項目。而到了2021年下半年，公司土地投資總額僅118億元，新增18個項目。
在3月1日惠譽評級中，惠譽指出，如果公司繼續優先償還債務而非補充土地，預計公司2022年土儲年限將降至2.5年以下，2023年將降至2年以下。
除減少土地投資外，賣掉本被寄予厚望的物業公司中梁百悅智佳服務的舉措，也被市場看作中梁控股亟需現金的另一個信號。
公司還在年初進行了架構調整，將控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合，控股總部的部分員工將被轉崗。據年報數據顯示，截至2021年12月31日止年度，中梁已確認為的員工成本為20.65億元，較2020年減少了1.88億元。
中梁控股表示，2021年年中以來，已經采取包括加快銷售與回款，節省開支、減少買地并保有現金等果斷的措施去應對行業困境。而在行業瞬息萬變的當下，中梁是否能打破困境還需時間檢驗。
融資成本較高
為實現部分債務的清償，公司付出了高利率的代價。根據此前公告，中梁控股曾在2021年9月份發行一筆美元優先票據，票面利率12%。該公司融資成本也由2020年末的8.5%，升至2021年末的9.0%。
據克而瑞統計，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，80家重點上市房企平均融資成本分別為6.77%、7.02%、6.87%與6.88%。而在2018年-2020年內，中梁控股平均融資成本由9.9%到9.4%，再到8.5%，盡管表現出下降趨勢，但仍高于行業平均水平。中梁控股曾表示希望2021年平均融資成本降低至8%。
近日，國際評級機構穆迪再次下調中梁控股的公司家族評級，從“B2”調至“B3”，展望為負面。且之前兩個月，穆迪、惠譽也先后下調評級。兩大評級機構均對中梁控股的債務、現金流，及再融資風險表達了擔憂。
穆迪副總裁兼高級分析師Cedric Lai表示：“評級下調反映出，在未來12-18個月內，由于經營現金流疲弱和到期債務規模龐大，中梁控股的流動性減弱，再融資風險加劇；而負面展望反映出該公司流動性減弱，解決其再融資需求存在不確定性。”
事實上，早在3月1日，惠譽評級已將中梁控股的長期發行人違約評級、高級無抵押評級自“B+”下調至“B-”，展望為負面。驅動惠譽下調公司評級的因素主要有：再融資風險加大、業務狀況惡化、非銀行貸款占比高企、少數股東權益占比提高等。
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