進入“王曉松時代”的新城控股，雖然營收實現(xiàn)了正增長，但利潤增速卻逐步下降。
作者 | 蘇影
編輯丨盧泳志
來源 | 野馬財經(jīng)
王曉松臨危受命的2019年，新城控股（601155.SH）經(jīng)歷冰火兩重天，一方面董事長王振華因涉案被調查，另一方面，公司的銷售業(yè)績創(chuàng)下了歷史新高2747.8億元，在房企銷售榜中排名第八。
但自此之后，新城控股的銷售業(yè)績開始下降，不僅排名掉出前十，甚至2021年僅完成銷售目標的89.91%。
與銷售業(yè)績同步下降的還有新城控股的銷售毛利率，2019年-2021年，新城控股該項數(shù)據(jù)分別為32.64%、23.5%、20.45%，持續(xù)走低。
為尋求盈利突破，新城控股將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)上，持續(xù)擴大規(guī)模的吾悅廣場能助力新城控股實現(xiàn)新的業(yè)績增長嗎？
新城轉“綠”，增收不增利
2019年7月3日晚，新城控股公告，公司實控人、董事長王振華因個人原因被刑事拘留，王振華的兒子王曉松被選任為第二屆董事會董事長。
而從這起臨危受命開始，新城控股正式進入“王曉松時代”。
王曉松正式接班后，受到董事長事件風波影響，股價一度從7月3日收盤價38.65元/股跌至8月6日的階段最低值20.81元/股，一個月時間市值蒸發(fā)超400億元。
在王曉松的帶領下，新城控股展開一系列自救動作，包括為優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結構而接連出售20余個項目等。
圖片來源：Wind數(shù)據(jù)
2019年8月6日后，新城控股的股價逐步開始回升。12月31日，新城控股的收盤股價為35.05元/股，逐步接近事件發(fā)生前的公司股價。
2019年財報顯示，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入858.47億元，同比增長58.58%；凈利潤133.3億元，同比增長9.18%。
銷售業(yè)績方面，新城控股實現(xiàn)全口徑銷售額2747.8億元，在克而瑞房企銷售榜中穩(wěn)坐第八。可以說，對于剛剛上任的王曉松來說，2019年交付了一張還不錯的考卷。
三道紅線政策出臺后，2020年末，新城控股剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率74.12%、凈負債率43.65%、現(xiàn)金短債比1.68，踩中一條為黃檔房企。
事實上，從王曉松掌權前后的財報數(shù)據(jù)對比顯示，最明顯的變化就是利潤增速下滑。
2018年，新城控股的營業(yè)收入為541.33億元，同比增長33.58%；歸母凈利潤為104.91億元，同比增長74.02%。
而2019年和2020年，新城控股的歸母凈利潤分別為126.54億元、152.26億元，增速分別為20.61%和20.56%。
圖片來源：新城控股財報
時至今日，新城控股已經(jīng)明顯增收不增利。2021年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%；實現(xiàn)歸母凈利潤125.98億元，同比下降17.42%。
值得注意的是，截至去年底，新城控股總權益971.23億元，其中歸母權益593.09億元，少數(shù)股東權益378.14億元。但從利潤表看，公司總凈利137.59億元，歸母凈利125.98億元，但少數(shù)股東只有11.6億元。即少數(shù)股東權益占比38.93%，損益占比8.43%。
在2021年的業(yè)績會上，王曉松表示，從行業(yè)發(fā)展來看，未來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會處于一個常態(tài)化水平，房地產(chǎn)行業(yè)也會由高杠桿高利潤的類金融行業(yè)，逐步趨向于向管理要紅利的類制造業(yè)。不過，王曉松稱，其依然相信行業(yè)毛利會在目前低谷上逐步修復，存在一定的修復空間。“從目前招拍掛限房價和限地價的狀態(tài)來看，還是給予開發(fā)商一些合理利潤，預計這是一個時間換空間，逐步置換土地的過程。”
不過，在三道紅線方面，2021年的新城控股則成功轉“綠”。截至2021年年末，新城控股剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率為69.95%，凈負債率為48.12%，現(xiàn)金短債比為1.07，三項全部達標，步入綠檔房企。
押寶商業(yè)地產(chǎn)，是福是禍？
或許是受到公司利潤空間被壓縮的影響，近幾年的新城控股，開始明顯擴張商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務。
王曉松掌權之前的新城控股，截至2019年中期，累計開業(yè)運營的吾悅廣場為44座，已開業(yè)面積為411.03萬平方米。
長春新城吾悅廣場
2020年5月召開的股東會上，王曉松曾表示，未來新城控股的利潤主要來源，將從住宅開發(fā)轉向商業(yè)綜合體開發(fā)，未來收益和利潤可能主要會來自于商業(yè)管理。商業(yè)管理，一條線靠租金收入；第二條線是挖掘會員體系，消費場景如何變現(xiàn)。未來新城要繼續(xù)從“經(jīng)營場地”，向“經(jīng)營人”發(fā)展。例如，新城會在場景提升等商場運營管理之上，加強會員的發(fā)展和變現(xiàn)，同時挖掘住宅業(yè)主潛力。
正如王曉松的發(fā)言所述，掌權不到三年時間，他將旗下吾悅廣場的規(guī)模擴張了近3倍。截至2021年年底，新城控股已實現(xiàn)累計在營吾悅廣場130座，吾悅廣場開業(yè)面積達1248.38萬平方米，平均出租率97.63%。
較高的出租率也為新城控股貢獻了不少業(yè)績。去年新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，超額完成全年目標85億元，同比增長51.01%。此外，新城控股的物業(yè)出租及管理毛利率為72.64%。
對于2022年商業(yè)發(fā)展目標，新城控股介紹，計劃實現(xiàn)商業(yè)總收入105億元，新開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營項目25座。
長春新城吾悅廣場
但商業(yè)地產(chǎn)是否真能助力新城控股實現(xiàn)預期效果，恐怕還是一個未知數(shù)。近兩年，隨著房地產(chǎn)主業(yè)整體增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)似乎成了下一個行業(yè)風口，不少房企在該領域押寶。如華潤、萬達、龍湖等多家房企已經(jīng)提早在該領域進行布局，行業(yè)競爭十分激烈。
相比之下，2009年涉足商業(yè)地產(chǎn)，2015年才開始全國布局的新城控股在其中并未占到明顯優(yōu)勢。
此外，受疫情影響，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人們的信心指數(shù)也較為保守。
據(jù)《2022年全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)報告》介紹，與去年同比，近六成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人預計經(jīng)營業(yè)績不會呈現(xiàn)增長，超七成商業(yè)品牌經(jīng)理人表示不會提速開店，近八成購物中心經(jīng)理人表示市場競爭將進一步加劇。
對于整個行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，購物中心經(jīng)理人認為有三個方面，首先來自消費乏力，其次是商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)，之后為資金壓力。
商務部市場運行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平指出，全國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)一定程度上反映了行業(yè)的基本面，同時傳遞出了疫情下行業(yè)經(jīng)理人普遍的焦慮情緒與心態(tài)。但隨著疫情好轉或政府出臺針對性的扶持政策，相信信心指數(shù)將會上揚。
王曉松時代：掌權與放權
新城控股成立1993年，最早由王振華創(chuàng)立于江蘇常州。2008年，新城控股將業(yè)務版圖擴展至商業(yè)地產(chǎn)領域，并成為中國房地產(chǎn)百強企業(yè)20強。2015年12月，新城控股集團在上海證券交易所A股上市。
從百億房企到千億陣營，新城控股用了7年。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年，新城控股以1260.1億元的流量金額步入千億陣營，位列房企第13位。而成為千億房企僅一年后，2018年的新城控股又憑借著2204.3億元的流量金額進入前十榜單，成為行業(yè)黑馬。
不過，2019年，因董事長王振華涉案被調查，王振華二代王曉松臨危受命，正式接班。
王曉松掌權后的新城控股，在拿地方面，采取了更謹慎的土地投資策略。2018年年末，在土地儲備方面，新城控股介紹為深耕長三角，擴充西南區(qū)域版圖，全國化布局更加均衡。
而到了2021年，新城控股則提出，公司堅持深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)等城市群為重點的布局體系。可以看出，“王曉松時代”的新城控股更集中在重點城市群深耕。
除了在拿地策略方面有所調整外，2021年，接班1年半的王曉松也開始“放權”。
2021年1月8日，新城控股公告，王曉松申請辭去總裁職務，“老臣”梁志誠被委任為公司新總裁。
圖片來源：新城控股公告
梁志誠生于1969年，2003年2月起加入江蘇新城，歷任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司行政管理部主管、江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司總裁助理、新城發(fā)展控股有限公司執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁等多個職位，至今在新城工作已有19年。
值得注意的是，這不是王曉松掌權后新城控股第一次發(fā)生高管人事變動。在2020年，新城控股一個月之內曾有兩位聯(lián)席總裁相繼離職。
2020年3月20日，新城控股發(fā)布公告，公司聯(lián)席總裁陳德力因個人原因辭職，僅在10天之后，公司另一位聯(lián)席總裁袁伯銀也宣布辭任。此前二人在新城控股分別分管商業(yè)管理事業(yè)部和商業(yè)開發(fā)事業(yè)部投資拓展工作。
而在兩位聯(lián)席總裁辭職后，新城控股宣布由曲德君接管商業(yè)管理事業(yè)部，并擔任公司聯(lián)席總裁之位。
對于王曉松的“放權”，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進分析，新城控股的人事調整是一次比較合理的工作機制安排。此前新城控股風波大，王曉松掌舵非常有必要。而后企業(yè)經(jīng)營趨于穩(wěn)定，梁志誠升任總裁，則說明經(jīng)營方面問題不大，這個時候可以比較好地對職業(yè)經(jīng)理人進行分工和安排，有助于企業(yè)更好的發(fā)展。
回望王曉松掌舵的這幾年，在危機時刻擔起重任，又在平穩(wěn)發(fā)展中遇到新的困難。未來，如何在求穩(wěn)與盈利之間找到新的平衡點，是資本市場交給王曉松的下一項任務。
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