在多家房企財報“難產(chǎn)”的大背景下，綠城中國（03900.HK）于2022年03月22日如約發(fā)布2021年年度業(yè)績，交出成績“尚可”的答卷，為廣大投資者打了一劑“強心針”。
業(yè)績發(fā)布第二天，綠城中國股票上漲8.36%，截止3月25日收盤，股價升至歷史高位附近。雖然結(jié)合行業(yè)形勢來看，綠城中國銷售情況堪稱優(yōu)秀，但利潤方面還是沒能擺脫多年的“舊疾”，歸母公司凈利潤偏低；從負(fù)債情況來看，也尚未進(jìn)入“綠檔”名單；就連引以為傲的品牌力也頗受質(zhì)疑。
股權(quán)分散，權(quán)益占比持續(xù)下滑
財報數(shù)據(jù)顯示，2021年綠城中國合同銷售額3509億元，同比增長21%；實現(xiàn)收入1002.4億元，同比增長52.4%，增速達(dá)近九年最高值；銷售金額3509億元，同比提升21%，業(yè)績目標(biāo)完成率高達(dá)113%。綠城取得這樣的成績確實可喜可賀，但利潤數(shù)據(jù)顯然沒有營收增速那么亮眼。2021年，綠城中國毛利率為僅為18.1%，同比下降5.6個百分點，其中物業(yè)銷售毛利率17.5%，同比下降6個百分點。
究其原因，其一，是出于政策壓力，公司為加速去化，采取對部分房源降價營銷策略。據(jù)報道，綠城桂語、多弗綠城·翠湖里等綠城相關(guān)項目都曾被爆由于降價導(dǎo)致業(yè)主拉橫幅抗議維權(quán)。其二，便是近年來“限價”的影響。前期為擴大規(guī)模、搶占優(yōu)質(zhì)土儲，公司不惜高價拿地，加上日漸升高的建設(shè)支出，兩者加和基本已達(dá)價格線，很難再增加品牌溢價。
從凈利角度來看，綠城2021年，實現(xiàn)凈利潤接近76.9億元，但實際歸母凈利潤僅44.7億元，大約占實現(xiàn)利潤總額的58.13%。從權(quán)益的構(gòu)成來看，這44.7億元也并不是完全屬于綠城股東，因賬面還存在107.58億元永續(xù)債，綠城需支付永續(xù)債持有人約12.1億元利息，最終股東們實際占有的凈利潤不足32.6億元，占實現(xiàn)利潤總額的42.39%，也就是說，綠城實現(xiàn)的凈利潤中有一半以上是和綠城股東無關(guān)的。
綠城不“綠”，負(fù)債管理還在路上
為了支撐公司的平穩(wěn)經(jīng)營和逆勢擴張，除了高額永續(xù)債之外，截止2021年年底綠城還背負(fù)了接近1,275億元的有息債務(wù)，并為此支付了近81億的利息及借款成本，已高于公司當(dāng)年經(jīng)營產(chǎn)生的凈利潤。
在這些有息負(fù)債中，還包含很多即將到期債務(wù)，其中大概有超過320億元有息負(fù)債將在2022年上半年支付，約占有息負(fù)債總額的1/4。
可截止2021年底，綠城持有自由支配現(xiàn)金約683.76億元，需要承擔(dān)超過320億元有息債務(wù)償還，還要支付日常經(jīng)營和各種應(yīng)付款項，資金承壓嚴(yán)重。
這些資金缺口能否依靠發(fā)債緩解呢？其中關(guān)鍵還是公司對“三道紅線”指標(biāo)的情況。
截至到2021年12月31日，上報監(jiān)管部門的現(xiàn)金短債比是1.7倍（財報數(shù)據(jù)為2.2倍），凈資產(chǎn)負(fù)債率是53.5%（財報數(shù)據(jù)為52%），剔除預(yù)收帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率為70.3%（財報數(shù)據(jù)為71%）。業(yè)績會上，執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強指出：“上報監(jiān)管部門三道紅線的計算口徑和財務(wù)披露口徑稍微有些不同。”但兩種計算口徑中，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均未達(dá)到綠檔標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致綠城仍是“黃檔”房企。在年會上，綠城高管也透露公司正在努力調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，確保2023年能進(jìn)入綠檔，如外部環(huán)境穩(wěn)定，有望提前達(dá)成目標(biāo)。
因此，雖然背靠中交集團(tuán)，綠城集團(tuán)在業(yè)內(nèi)信譽良好，具有易發(fā)債、低成本、額度高等相對優(yōu)勢，但在公司三道紅線沒有全部轉(zhuǎn)綠的前提下，也需謹(jǐn)慎考慮發(fā)債和借款比例。
以“質(zhì)”換“量”，無度消耗業(yè)主信任
即便困難重重，綠城對規(guī)模的要求卻始終沒有下調(diào)。
中交入駐綠城的7年時間，綠城的銷售業(yè)績翻了4倍。2018年，張亞東掌舵綠城后也始終以業(yè)績發(fā)展為先，提出了2019年到2021年，銷售額目標(biāo)達(dá)到2000億元、2500億元、3000億元的“三年業(yè)績計劃”，并設(shè)定了2025年，綠城的房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)合同額達(dá)4500億元，代建業(yè)務(wù)合同額達(dá)1500億元，新興業(yè)務(wù)合同額要達(dá)400億元的“戰(zhàn)略2025”。在業(yè)績發(fā)布會上，綠城中國執(zhí)行董事長李駿明確表示：“‘戰(zhàn)略2025’中長期目標(biāo)不會調(diào)整”。
從綠城中國的拿地動作上，也能看見公司對規(guī)模的堅持。根據(jù)中指研究院公布的2021年房企拿地排行榜情況來看，綠城中國正積極擴充土儲，拿地金額約為969億元，位居第六，拿地面積為765㎡，位居第九，穩(wěn)坐第一梯隊。
但企業(yè)資源卻始終有限，“質(zhì)”與“量”的難題也來到了綠城面前，藝術(shù)不再“無價”，綠城對“量”過分追求，也令它失去了精工“本色”。不少人感慨，那個曾經(jīng)深受“宋氏風(fēng)格”影響的詩意綠城，似乎也正在消失。
2021年2月，西安綠城桂語蘭庭因違規(guī)收取房款和違規(guī)宣傳被當(dāng)?shù)刈〗ň滞▓蟆⑻幜P。
2021年7月，濟南綠城春來曉園1號樓采用欺騙手段獲取商品房預(yù)售許可，濟南住建部對預(yù)售許可予以撤銷。
2021年8月，寧波綠城春熙云境也遭到購房者投訴，稱其“強制要求購買升級包，不提供普裝樣板房”。
2021年12月，成都綠城·誠園交付房屋不僅沒有達(dá)到“優(yōu)質(zhì)”的承諾，就連最基本的“能用”和“安全”都不能保證，大批業(yè)主拒絕收房，雙方多次協(xié)商仍沒有達(dá)成共識。
當(dāng)對品牌情懷和匠人精神的共情變成了消費者的自我感動，這對“掏空六個荷包”、對公司產(chǎn)品寄予美好生活想象的準(zhǔn)業(yè)主們來說無疑是在誅心。綠城正在用多年口碑為規(guī)模擴張做墊腳石，那失去的口碑要用多久才能挽回呢？
內(nèi)容來源：?慧聲說房