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發(fā)布2022年首批集中供地公告僅月余，3月28日，因疫情管控，上海首輪集中土拍被臨時中止。
雖然此次中止始料未及，但“變化”無疑已成為2022年首輪集中土拍的核心關(guān)鍵詞。
自2月16日，北京打響2022年集中供地“第一槍”以來，已有福州、廈門、青島、合肥4城陸續(xù)完成了首輪集中供地。除了合肥、廈門熱度有所回溫，福州、青島等地土拍熱度仍充滿涼意。
此外，杭州、南京等城市也迎來2022年第一批集中供地的掛牌，土拍規(guī)則均迎來一系列提振市場信心“保成交”式調(diào)整。
無論是已完成首輪土拍城市所表現(xiàn)出的“熱度變化”，還是首批集中土拍掛牌時所體現(xiàn)出的“規(guī)則變化”，變化背后的意義至關(guān)重要。未來土拍市場對房企資金實力和決策能力都提出了更高的要求，謹慎投資的主旋律下，房企更加強化對熱點城市、熱點板塊及優(yōu)質(zhì)地塊的關(guān)注度。
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01
首批集中土拍熱度仍處于低位
自2月中旬以來，已有5個城市陸續(xù)完成了2022年首批集中供地，其中福州和青島首輪土拍熱度仍在低位，而合肥和廈門土拍熱度則明顯回升，本土房企投資積極性復(fù)蘇。
從土拍熱度來看，5個城市整體熱度仍未回歸，土拍熱度雖較2021年第三輪收官時有所回升，但整體溢價率仍處于低位，僅合肥首輪溢價率達到11%，但較2021年首輪27%的溢價率，仍有16個百分點的降幅。
反觀流拍率，2022年首輪土拍流拍率均有所下降，其中廈門流拍率僅為10%，較2021年第三輪集中土拍50%流拍率明顯有所緩解，但較2021年首輪集中供地時的流拍率均高位運行。
這意味著，目前房企資金環(huán)境尚未得到本質(zhì)改善，加之房地產(chǎn)市場降溫，現(xiàn)金流依舊十分緊張，拿地的積極性并未被充分調(diào)動，尤其是民營房企仍處于償債高峰，無暇拿地。
02
去化壓力成地市遇冷催化劑
聚焦3月中旬以來完成集中土拍的二線城市表現(xiàn)，我們從這4個城市中找到一些共性值得探討。
整體土拍尚未回暖的背景下，城市之間的分化也開始顯現(xiàn)。比如福州、青島，首輪土拍依然透露著涼意，國企和央企托底現(xiàn)象仍然比較普遍；而廈門、合肥，本土房企開始發(fā)力，熱度有所回升，但區(qū)域分化也逐漸加劇。
在普遍調(diào)低拿地門檻、“讓利”房企的情況下，為什么會出現(xiàn)這種分化現(xiàn)象？
我們從四城所表現(xiàn)出的共性尋求答案。
實際上，樓市表現(xiàn)對房企投資積極性也產(chǎn)生了一定的影響。
以福州和青島為例，兩城已出讓土地雖然盈利保持在較高的空間，但樓市表現(xiàn)萎靡，福州和青島均面臨較為嚴重的去化和庫存壓力。
比如福州，2021年四季度以來，商品住宅月均成交量僅有23萬平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬，受此影響，截止2022年2月底，福州商品住宅去化周期已接近20個月。
同樣，青島樓市遇冷，2022年1-2月累計成交規(guī)模同比降幅達23%，且整體去化壓力較大，截止至2022年2月底，青島的商品住宅庫存消化周期接近22個月，再加上首輪集中土拍中心城區(qū)供地量顯著縮減，地市遇冷在所難免。
而熱度有所回升的合肥、廈門，則表現(xiàn)出板塊之間、島內(nèi)島外分化明顯的情況。
比如合肥，在政府“誠意滿滿”的情況下，在階段便呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的態(tài)勢，熱度明顯分化，濱湖科學(xué)城作為最熱門板塊，5宗地塊參拍房企數(shù)量均達到10家以上，部分地塊更是達到20家。而新站區(qū)的6宗地塊均無人，除了區(qū)位以外，板塊內(nèi)供應(yīng)量較大、未來去化壓力大或能解釋房企不拿地的原因。
而熱度明顯上漲的廈門同樣面臨地市熱度不一的情況，島內(nèi)商品住宅去化速度明顯優(yōu)于島外，土拍熱度也明顯高于島外，比如島外同安區(qū)熱度最低，3宗地塊中有2宗底價成交，另一宗溢價率僅有3%，而島內(nèi)地塊均溢價成交，其中2宗觸頂搖號。從去化周期來看，截止2022年2月底，島外區(qū)域成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經(jīng)超過40個月。
03
最高房地差普遍過萬
無錢拿地以及拿地難賺錢，成為過去一年影響房企投資積極性的兩大因素，項目的盈利水平是目前房企投資關(guān)注的最重要因素。
自2021年首輪集中供地以來，重點22城土地出讓規(guī)則迎來幾番調(diào)整，至2022年首輪，規(guī)則仍然不斷調(diào)整中，從新房銷售指導(dǎo)價方面來看，本輪延續(xù)了去年三輪限價寬松的趨勢，多城均作出“讓渡”，給房企留下了較大的盈利空間。
從已成交地塊來看，典型已成交地塊中房地差最高出現(xiàn)在北京，北京城建競得的豐臺區(qū)[2022]003號地塊，成交樓板價為22008元/平方米，銷售指導(dǎo)價達到88000元/平方米，地價房價比僅有0.26，房價與地價的差值更是在6萬元/平方米以上。北京首輪成交的17宗地塊的成交樓板價與住宅銷售指導(dǎo)價之間均有2萬元/平方米以上的價差。
而福州、廈門和合肥典型地塊房地差也保持在萬元以上。
以福州為例，多個地塊地房比均在60%以下，最大房地差超1.8萬元/平方米，地房比僅有34%，盈利空間可觀。
再如合肥，15宗觸及最高限價、進入競品質(zhì)階段的地塊平均地價房價比為0.48，房價與地價差達到10518元/平方米。
值得注意的是，從2022年首輪集中供地掛牌城市也可以看出調(diào)整房地價差確保預(yù)期利潤的變化。
比如南京，在對土地出讓規(guī)則作出調(diào)整時，重點調(diào)整房地差，同時下調(diào)競買保證金比例至起始總價的20%，取消租賃住房配建等，降低企業(yè)競買資金壓力。據(jù)測算，公告中房地價差最低也有10482元/平方米，最高30723元/平方米。
而杭州2022年首輪集中掛牌地塊的限價體系也發(fā)生了變化。部分板塊限價上調(diào)，主流漲幅在3%-5%之間。
目前來看，整體土地市場熱度仍然低位運行。在供地端降門檻、保利潤的情況下，部分房企投資積極性明顯恢復(fù)，尤其本土房企信心得以提振，對于正在經(jīng)歷財務(wù)危機的大部分房企而言，即便政策傳來利好消息，但傳導(dǎo)至市場和企業(yè)層面仍需要時間，大部分民營房企的投資積極性則需要更長的恢復(fù)期。
對于房企而言，未來拿地對資金實力和決策能力要求大大提高，企業(yè)之間的投資態(tài)度分化更加明顯，未來預(yù)計土地市場將形成“國企央企+穩(wěn)健型品牌民企+地方平臺”三足鼎立的格局。
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文章來源:丁祖昱評樓市