新建商品房一直是樓市的主力軍。就平頂山來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)交易量新房年年占據(jù)著大頭，穩(wěn)穩(wěn)地坐著“老大”位置。而二手房市場(chǎng)多年來(lái)一直給人不溫不火的感覺(jué)，始終是個(gè)“配角”的扮演者。
【資料圖】
而剛剛過(guò)去的3月，平頂山市區(qū)二手房住宅交易量竟超過(guò)了新房住宅，這應(yīng)該是平頂山房地產(chǎn)歷史上一個(gè)標(biāo)志性的現(xiàn)象，也是一個(gè)值得業(yè)內(nèi)人士深思的現(xiàn)象。
“配角”的逆襲
據(jù)平頂山市相關(guān)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，2023年3月，市區(qū)新建商品房住宅類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售766套，面積91923.81平方米。二手房住宅交易量856套，面積84014.33平方米。二手房的成交套數(shù)和面積分別占總交易量的52.77%和47.75%。
3月份二手房的這個(gè)交易量，是疫情以來(lái)的三年多時(shí)間里單月交易量的最高數(shù)值。
新房的銷(xiāo)售量為何會(huì)被二手房趕超？
二手房從“配角”升為并列“主角”是好事嗎？
經(jīng)對(duì)官方公布數(shù)據(jù)的梳理，疫情爆發(fā)的頭一年，也就是2020年，市區(qū)二手房住宅的交易套數(shù)和面積還僅占成交總量的30.7%和26.62%。成交套數(shù)還達(dá)不到總量的三分之一，成交面積也僅是總量的四分之一多一點(diǎn)。
此后的兩年中，二手房交易量增長(zhǎng)幅度就明顯高了起來(lái)。
2021年，二手房住宅的交易套數(shù)和面積分別占成交總量的33.28%和29.41%，分別增長(zhǎng)了2.58和2.79%。
2022年，二手房住宅的交易套數(shù)和面積分別占成交總量的37.53%和32.32%，分別增長(zhǎng)了4.25%和2.91%。
今年一季度，二手房住宅的交易套數(shù)和面積開(kāi)始大幅度攀升，占當(dāng)季度成交總量的44.36%和39.6%，分別增長(zhǎng)了6.83%和7.28%，增幅之大令人吃驚。
特別是3月份。二手房住宅成交套數(shù)竟比新房住宅銷(xiāo)售套數(shù)還多出了90套。由于二手房成交套數(shù)的平均面積為98.13平方米，而新房成交套數(shù)的面積平均為120平，平均每套相差22平方米左右。因此，雖然二手房成交套數(shù)超過(guò)了新房，但在面積上仍比新房少了8000平方米左右。
二手房為何熱了起來(lái)？
面對(duì)這一現(xiàn)象，筆者走訪了部分業(yè)內(nèi)人士，他們的看法主要有以下幾點(diǎn)。
一是太多的爛尾樓，把人給“坑”怕了。
能住上一套新房，是大多數(shù)普遍居民最大的期盼。但最近這幾年，不少開(kāi)發(fā)商把新房的名聲給玩砸了。許多城市的現(xiàn)狀是，爛上三五年的樓盤(pán)很普遍，停工十年八年的樓盤(pán)也并不鮮見(jiàn)。不少購(gòu)房者覺(jué)得，連恒大等國(guó)內(nèi)許多頭部房企都能爛尾，地方小房企就更讓人不敢放心了。
特別是疫情這幾年，許多樓盤(pán)都資金緊張，出現(xiàn)停工的樓盤(pán)更加普遍，因此，對(duì)于期房樓盤(pán)，人們就不敢輕易出手了。
當(dāng)新房的信譽(yù)出現(xiàn)了問(wèn)題，而且還多年得不到解決，后果自然就跟著來(lái)了。
相比二手房，雖然老舊了些，環(huán)境也不咋著，但畢竟比花了錢(qián)卻住不上房要強(qiáng)太多了吧。
二是新房舊房?jī)r(jià)差較大，二手房更有優(yōu)勢(shì)。
對(duì)于大多數(shù)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的高低是選房取舍的決定性因素。同地段同面積的一套新房和二手房，價(jià)格能相差十萬(wàn)至二十萬(wàn)，一些房齡超過(guò)二十年的，有的能相差30萬(wàn)以上。對(duì)于手頭不寬裕的家庭，不少人的想法是先“上車(chē)”，等經(jīng)濟(jì)條件好了再“換車(chē)”。
現(xiàn)狀也確實(shí)如此，以老城區(qū)中心區(qū)域（光明路以東、新華路以西，礦工路以南。湛北路以）的新房為例，價(jià)格較低的也在6000元/平以上吧，中高端樓盤(pán)往往每平七八千元，最高的每平達(dá)上萬(wàn)元。
購(gòu)買(mǎi)一套100平的房子須在60萬(wàn)到80萬(wàn)之間。而同區(qū)域同樣面積的二手房，四五十萬(wàn)一套的房源很普遍，房齡二十年以上的甚至三十萬(wàn)左右就能成交。
而且，市中心城區(qū)的學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套也是最為齊全和優(yōu)質(zhì)的，對(duì)于家有學(xué)齡兒童的，需要贍養(yǎng)老人的、方便就近做生意和工作的等人群來(lái)說(shuō)，對(duì)于房齡不大的二手房還是很看好的。
三是經(jīng)濟(jì)下行帶來(lái)的信心不足。
在經(jīng)濟(jì)上行時(shí)期，人們對(duì)自己的掙錢(qián)能力信心滿滿。
但經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，人們就底氣不足了。
買(mǎi)一套上百萬(wàn)的新房，今后能否如期償還月供？生意一旦虧損或自己一旦失業(yè)如何應(yīng)對(duì)房貸？面對(duì)這些顧慮，一些居民自然就會(huì)把購(gòu)房目標(biāo)轉(zhuǎn)向了便宜的二手房上。
一位50多年的女士告訴筆者，幾年前她們老倆口拿出了全部積蓄為兒子辦婚事購(gòu)買(mǎi)了一套較好的新房，而她和老伴卻一直住在三十年前的老破小里。老倆口本想也換套新房，可疫情這幾年他們的小本生意根本不掙錢(qián)，這就讓她擔(dān)心了，不靠貸款是無(wú)力購(gòu)買(mǎi)新房的，貸款吧又擔(dān)心不景氣的生意無(wú)法支撐月供，她和老伴兒雖然也跑了不少售樓部看房，最后還是放棄了購(gòu)新房的打算。
一位從深圳回來(lái)的年輕人在樓品薈的后臺(tái)留言，詢(xún)問(wèn)本平臺(tái)是否有二手房源。筆者問(wèn)他為啥想購(gòu)買(mǎi)二手房，他說(shuō)在深圳期間雖然積存了一些錢(qián)，但不是太多。回平后找了幾份工作都不太理想，薪資也都很低。鄉(xiāng)下老家村里已沒(méi)有多少人了，他和妻子打算把父母接到城里住，想買(mǎi)一套大些的，但買(mǎi)新房怕還不起月供，所以打算買(mǎi)套二手房。
出售二手房并非都要置換新房
從理論上看，二手房和新房本是一對(duì)互相促進(jìn)的關(guān)系，鄉(xiāng)下人進(jìn)城務(wù)工買(mǎi)了二手房，二手房的房主就有了能力購(gòu)置新房居住。如果二手房房主賣(mài)不出去自己的舊房子，自然也就沒(méi)有能力去購(gòu)買(mǎi)新房。因此，二手房的活躍是能夠促進(jìn)新房銷(xiāo)售的。
可現(xiàn)實(shí)往往并不完全是這樣的。
為啥上邊提出了“房住不炒”呢？就是前些年許多家庭把錢(qián)砸在了購(gòu)房上，幾乎形成了全民炒房的局面，一個(gè)家庭擁有兩套甚至三套住房的并不在少數(shù)，這些家庭中相當(dāng)一部分都承擔(dān)著不小的還貸壓力。
這幾年隨著經(jīng)濟(jì)下行，樓市遇冷，特別是房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性越來(lái)越大，不少家庭開(kāi)始拋售多余的房子了。
這些出售二手房的人群中，當(dāng)然有些是要置換新房，但也有一部分純粹就是為了處理手里多余的房子，以減輕自己的房貸月供和避免以后承擔(dān)房產(chǎn)稅。
以上三年來(lái)的數(shù)據(jù)也證明了這一現(xiàn)實(shí)，二手房的成交量占比連年增長(zhǎng)，而新房的成交量占比卻逐年下降，而且降幅在快速增大。
以上三年來(lái)的數(shù)據(jù)還透露出了一個(gè)令人擔(dān)憂的現(xiàn)實(shí)，二手房和新房這三年多的成交量都是在下降的，而且新房成交量的降幅要比二手房的降幅大的多。
2021年，二手房的成交套數(shù)和面積比上年分別下降了9.2%和7.79%，新房的成交套數(shù)和面積比上年分別下降了19.39%和19.71%。
2022年，二手房的成交套數(shù)和面積比上年分別下降了8.28%和8.54%，新房的成交套數(shù)和面積比上年分別下降了和23.97%和20.2%。
看到新房成交量連年如此大的降幅，相信不少房地產(chǎn)從業(yè)人員心里是很失落甚至凄涼的。
顯然，新房面臨的形勢(shì)是很?chē)?yán)峻的，不僅樓盤(pán)與樓盤(pán)之間要爭(zhēng)奪改善用戶，同時(shí)還得與二手房爭(zhēng)奪剛需客戶。
平頂山是個(gè)四線城市，現(xiàn)有人口在外流，人口出生率在下降。雖然我市有著近500萬(wàn)人口這么龐大的體量，但人口減少的大趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了。畢竟一二線大城市的就業(yè)機(jī)會(huì)和薪資待遇要比咱大平強(qiáng)了不少。工作和生活的壓力也讓眾多年輕人徹底沒(méi)有了多子多福的傳統(tǒng)觀念。
大勢(shì)所趨，莫之能擋？且走且珍惜吧。
編輯：南瓜
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