買市區(qū)新房的過程，前面都特別順利。
(資料圖)
因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)的原因，我們短時(shí)間內(nèi)不會(huì)搬到市區(qū)居住，所以，市區(qū)的這套房子，更多是從投資的角度考慮的。
當(dāng)時(shí)我們的目標(biāo)只有一個(gè)，搖新房，且盡快買到。考慮到我們的積分雖然不算低，但也不算太高，只能考慮那些沒有那么熱門的項(xiàng)目。
雖然當(dāng)時(shí)上海有很多新盤一二手價(jià)格倒掛還挺厲害的，但基本以市中心的豪宅為主，我們是真心夠不上。
按照我們小600萬的積蓄，第二套房，首付至少七成算，我們能夠得上的，總價(jià)最高也只能是1000萬以內(nèi)。
我的目標(biāo)其實(shí)是比較明確的，就是一定要在上海中環(huán)以內(nèi)，如果能買進(jìn)內(nèi)環(huán)內(nèi)就更好。所以我們的選擇范圍相對(duì)是比較確定的，沒太多選擇的余地。
我們很快就選中了上海內(nèi)環(huán)外但距離內(nèi)環(huán)很近的一個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)10.5萬/平米。有一個(gè)100平米左右的三房?jī)蓮d戶型，總價(jià)在800-1000萬左右，基本符合我們對(duì)房型和總價(jià)的要求。
毫不猶豫的，2021年12月初，我們就認(rèn)籌了。當(dāng)時(shí)上海的市場(chǎng)已經(jīng)冷下來了，我們選擇的這個(gè)項(xiàng)目，認(rèn)籌人數(shù)雖然超過了房源數(shù)，但并沒有觸發(fā)積分，我們也陷入了能夠在上海市區(qū)買房的喜悅里，幾乎無視了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的變化。
月底，項(xiàng)目的搖號(hào)結(jié)果出來了，我居然排進(jìn)了前十位！感覺我這輩子的好運(yùn)都被這次搖號(hào)給用掉了。
是的。上午搖號(hào)結(jié)果出來，下午興沖沖去選房，因?yàn)槭赘哆€沒有完全準(zhǔn)備好，和銷售打了招呼，先付了30%的房款。
在這之后，不僅是市場(chǎng)繼續(xù)變冷，我們自己的收入狀況也發(fā)生了大變化。老公的公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，裁員加降薪，他雖然勉強(qiáng)保住了工作，但收入大幅縮水。我的情況也沒好到哪里去。
原本計(jì)劃是首付80%，貸款20%的，這樣按揭壓力小一點(diǎn)。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)拿不出這么多錢了。如果首付七成，那就意味著我們每個(gè)月要還的按揭超過15000元。
為了離女兒的學(xué)校近些，我們還在租著房子，每個(gè)月租金6000元。放在以前這對(duì)我們來說還不算太大的壓力，現(xiàn)在兩個(gè)人的收入同時(shí)縮水，每個(gè)月光在房子上的開銷就超過20000元，瞬間壓力山大。
為了支付這套新房的首付，我們幾乎掏空了所有的積蓄。本來計(jì)劃中的首付八成，是想找朋友借一些，拿到年終獎(jiǎng)后先還掉一部分，剩下的后面半年左右還掉。
當(dāng)時(shí)我們和項(xiàng)目約好過了春節(jié)后再過來付完首付款。誰知道那一年，不僅收入縮水，計(jì)劃中的年終獎(jiǎng)也飛了。
春節(jié)期間，我們盤算了很久，還是決定首付七成，600萬的積蓄掏空后還差一點(diǎn)點(diǎn)，我們?cè)僬遗笥呀瑁劝逊孔淤I下來再說。
2022年3月初，我們?nèi)ナ蹣翘幇?00萬的積蓄都刷空了，剩下幾十萬的首付尾款，和銷售好說歹說，又給我們延了一個(gè)月。
誰知道這一延，就是將近3個(gè)月。3個(gè)月之后的情況，比之前更糟糕了。我們倆的收入又縮水了。每個(gè)月15000元的按揭和6000元的房租已經(jīng)快把我們的收入都榨干了。
沒辦法，想來想去，我們只好把目光放到我們那套已經(jīng)住了快10年的房子上。
我們自己在郊區(qū)買的那套房子，因?yàn)榫嚯x孩上學(xué)的學(xué)校有點(diǎn)遠(yuǎn)，在孩子上學(xué)后，這幾年平時(shí)基本空關(guān)著，每個(gè)周末回去就當(dāng)度假。
現(xiàn)在壓力一上來，這房子空關(guān)著肯定是不行了。
其實(shí)早就有朋友建議我們把這套房子賣掉，以無房戶的身份去“打新”，積分高，能參與的項(xiàng)目多，說不定搖到熱門項(xiàng)目就能大賺一筆。
但是，這房子說是在郊區(qū)，距離地鐵站步行只需要不到10分鐘，而且步行范圍內(nèi)還有一個(gè)很旺的商場(chǎng)，剛剛開業(yè)兩年。我們從10年前搬到那里，從荒涼無人、生活不便到現(xiàn)在車水馬龍、交通生活都很方便，已經(jīng)有了感情。
更重要的是，這是一套四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的大房型，我們買的時(shí)候曾經(jīng)開玩笑：以后就算是不換房，也足夠住了。
所以，我們從一開始就沒想過要把這房子賣掉。哪怕是到了現(xiàn)在壓力山大的時(shí)候，我們的第一反應(yīng)也是考慮把這套房子出租。
等到我們決定把房子放租時(shí)，時(shí)間已經(jīng)來到2022年的7月。市區(qū)的新房，辦好貸款的時(shí)候，時(shí)間也已經(jīng)是6月了。
當(dāng)時(shí)對(duì)房租沒那么敏感，以為我們那套大房子能租到每個(gè)月10000元以上，等問完中介才發(fā)現(xiàn)，可能8000元都不一定好租，因?yàn)閼粜吞罅耍@么大戶型的租房需求，本來在郊區(qū)就不多。
掛了半個(gè)月幾乎無人問津后，我老公開始給我“洗腦”。
“房齡超過10年的房子，尤其是郊區(qū)的房子，價(jià)格快速上漲的階段也基本到頭了，后面就只能跟著板塊價(jià)格浮動(dòng)了。”老公勸我，不如把這套房子賣掉，可以再買一套新房，還掉借朋友的錢之后，如果有多余的錢，可以再提前還掉市區(qū)那套房子的一部分貸款，減輕壓力。
如果孩子在上高中之前都在現(xiàn)在的學(xué)校，兩套新房交付后可以先出租，至于以后我們想搬到哪套房子里住，就后面再說了。
這個(gè)計(jì)劃真的很誘人。我欣然接受了老公的“洗腦”。我們很快就轉(zhuǎn)變策略，走上了“以一換二”的道路。
可惜的是，我們賣房的決定還是晚了。8月底讓中介把房子掛出去的時(shí)候，當(dāng)時(shí)上海的樓市在經(jīng)過7、8月的一個(gè)小高潮之后，已經(jīng)迅速?zèng)鱿聛砹恕?/p>
本來中介跟我們說，我們這個(gè)戶型很受歡迎，估計(jì)最多一個(gè)月就能賣掉。結(jié)果一個(gè)月之后，連個(gè)確定的意向客戶都還沒有。
當(dāng)然，這其中也和我們總價(jià)咬得比較死有一定關(guān)系。950萬到手，報(bào)價(jià)比我們預(yù)期價(jià)格低三五十萬想談的客戶倒是有好幾個(gè)，但是都被我們一口回絕了。
我們的想法是，這房子也不是非賣不可。賣掉了我們的壓力確實(shí)可以大大減輕，但還沒到必須降價(jià)賣的程度。如果不賣，我們?cè)贀蝹€(gè)一年半載也沒有問題。
當(dāng)時(shí)樓市放松的政策一直在出，我們對(duì)上海的樓市還是抱有很大期望，其實(shí)當(dāng)時(shí)內(nèi)心還是有點(diǎn)著急的，想趕緊賣掉這套房子，趁著市場(chǎng)還沒回暖的時(shí)候，抓緊在新房市場(chǎng)上再撿個(gè)漏。
好在10月底就有明確的意向客戶想買我們這套房子了。雖然他們也是置換，要賣掉原來的房子才能付款過戶，當(dāng)時(shí)嘴上說不急，但心里還是有點(diǎn)著急的我們，看到他們接受了我們的價(jià)格后，很快就達(dá)成一致，和他們簽了意向協(xié)議，當(dāng)天就收到了買家30萬的定金。
這筆錢一拿到手，我們就先把借朋友的錢先還掉了。
房子一賣掉，我們馬上又開始看新房了。當(dāng)時(shí)的打算是，要在2023年到來之前搞定，總價(jià)在650萬以內(nèi)。
這次沒有太多執(zhí)念，也沒有花很多心思，基本就在自己熟悉的區(qū)域里找位置、品質(zhì)、開發(fā)商品牌都相對(duì)較好的項(xiàng)目。評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)只有兩條，要么有地鐵，要么是學(xué)區(qū)。
學(xué)區(qū)這個(gè)當(dāng)然在新盤時(shí)都沒辦法確定，基本靠賭。因?yàn)槲覀儗儆?年內(nèi)有過購(gòu)房記錄的，積分更低了，基本上那些太火的項(xiàng)目都沒有考慮，看來看去，很快就選定了一個(gè)項(xiàng)目。
這個(gè)項(xiàng)目比我們賣掉的那套的房子距離市區(qū)還要遠(yuǎn)一些，但在上海接下來著重發(fā)展的五大新城之一，而且就在新城的核心區(qū)，環(huán)境也不錯(cuò)，有一條規(guī)劃中還沒有最終確定的地鐵線路就在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，還有一所上海重點(diǎn)學(xué)校的分校明年就要開始招生，距離項(xiàng)目也就兩三百米遠(yuǎn)，項(xiàng)目被劃入學(xué)區(qū)的可能性非常大。
買郊區(qū)房就是買規(guī)劃，買未來。這個(gè)項(xiàng)目的第一期我們沒趕上，一是買房的資格還沒有騰出來，二是我們看中的戶型沒開。
第二期勉強(qiáng)趕上撿漏，當(dāng)時(shí)已經(jīng)是2022年的年底，差不多算是上海樓市最冷的時(shí)候。認(rèn)籌客戶選完后還剩下不少房源，當(dāng)時(shí)我們賣掉的房子過戶在即，踩著項(xiàng)目售磬的尾巴選了房，目標(biāo)戶型也沒挑中，退而求其次，選了第二目標(biāo)的戶型，總價(jià)比預(yù)算還少了100多萬。
趕在2023年到來之前，我們把第二套新房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽了，心中一塊大石頭落地。后來就是按部就班走完所有流程了。
一個(gè)多月前，我們終于完成了“以一換二”的所有流程和手續(xù)。接下來，就等著市區(qū)那套房子的貸款滿一年后去申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸了。
也不知道是為什么，我們對(duì)上海的房?jī)r(jià)就這么有信心。說實(shí)話，到現(xiàn)在，我們也不知道這個(gè)“以一換二”的決定對(duì)不對(duì)。我們也沒有指望靠著這兩套房子賺多少錢，只是覺得太多現(xiàn)金放在手里，總是擔(dān)心會(huì)貶值。
也許我們“以一換二”的決定總是沒有踩對(duì)市場(chǎng)的節(jié)點(diǎn)，但對(duì)我們而言，每一個(gè)決定，可能就是當(dāng)時(shí)最好的一個(gè)選擇。
編者手記
時(shí)間跨度一年的“以一換二”的過程，還是在上海樓市最慘淡的2022年，我也很佩服他們的執(zhí)著和勇氣。
他們有自己明確的目標(biāo)，并一直朝著這個(gè)目標(biāo)堅(jiān)定地往前走下去，這是很難得的。
對(duì)市場(chǎng)的走勢(shì)，每個(gè)人都有自己的判斷，至于結(jié)果，只能交給時(shí)間。我相信，無論對(duì)與錯(cuò)，他們都做好了承擔(dān)最壞結(jié)果的準(zhǔn)備。
不敢把錢放在手里，擔(dān)心貨幣貶值而去買房，這是很多人內(nèi)心的真實(shí)想法。缺乏可靠的投資渠道，一直都是資金流向樓市的最佳理由。過去是，現(xiàn)在也還是。
來源：丁祖昱評(píng)樓市
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文章來源:丁祖昱評(píng)樓市