2023年以來，中央對房地產表態(tài)積極，多次重申房地產支柱地位、支持剛性和改善性住房需求。
政策利好下，房地產行業(yè)數據筑底趨穩(wěn)，整體樓市點狀復蘇。其中二手房市場成交韌性更強，整體成交表現優(yōu)于新房。
(相關資料圖)
中國人民銀行4月3日公布的《2023 年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告》顯示，18.5%的居民對下季房價預期“上漲”，較2022年第四季度14.0%上升4.5個百分點，問及未來三個月準備增加支出的項目時，17.5%居民選擇購房，較2022年第四季度16%上升1.5個百分點。
房地產回穩(wěn)趨勢下，市場信心也出現了一定的修復。
央行調查報告:
居民買房意愿上升
2023年4月3日，中國人民銀行發(fā)布“2023年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查報告”，在全國50個城市進行了2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調查。
結果顯示：本季收入感受指數為50.7%，比上季上升6.9個百分點。其中，15.9%的居民認為收入“增加”，比上季增加5.0個百分點，69.7%的居民認為收入“基本不變”，比上季增加3.8個百分點，14.5%的居民認為收入“減少”，比上季減少8.8個百分點。收入信心指數為49.9%，比上季上升5.5個百分點。
對下季房價，18.5%的居民預期“上漲”，54.1%的居民預期“基本不變”，14.4%的居民預期“下降”，13.1%的居民“看不準”。
與2022年第四季度相比，預期“上漲”的占比上升4.5個百分點，預期“下降”的占比從2022年第四季度的18.5%下降了4.1個百分點。
2022年三季度至今居民對下一季房價預期變化
從消費、儲蓄和投資意愿來看，居民的消費投資意愿也開始回升。2023年第一季度傾向于“更多消費”的居民占23.2%， 比上季增加0.5個百分點;傾向于“更多儲蓄”的居民占58.0%，比上季減少3.8個百分點;傾向于“更多投資”的居民占18.8%，比上季增加3.3個百分點。
在問及未來三個月準備增加支出的項目時，2023年第一季度居民選擇比例由高到低排序為：教育28.4%、醫(yī)療保健27.6%、旅游24.0%、社交文化和娛樂19.9%、大額商品18.9%、購房17.5%、保險14.1%。
其中，購房一項從2022年第四季度的16.0%上升了1.5個百分點。
供需兩端金融支持加碼
整體樓市點狀復蘇
從市場來看，2023年一季度，房地產市場在地方限制性政策持續(xù)解綁、財稅激勵加碼升級的推動下，行業(yè)數據筑底趨穩(wěn)，整體樓市確實出現了點狀復蘇，這也在一定程度上印證了央行報告中居民對房價預期的上漲及對購房意愿的提升。
CRIC數據顯示，2023年一季度30個監(jiān)測城市成交面積累計同比上漲21%，其中3月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，重點30城供應爆發(fā)，環(huán)比大增164%，受其影響，30個城市成交規(guī)模為2200萬平方米,環(huán)比再增27%，與歷年同期對比，略好于2020年和2022年。
具體來看，一線城市因供應顯著放量，成交大幅回升，同環(huán)比漲幅5成。北京、上海熱點恒熱，深圳低位回升，廣州迎來階段性放量行情。
二三線城市回升幅度不及一線顯著。大體可以分為以下三類：一是廈門、無錫等依靠中高端客群支撐市場熱度城市因改善盤集中入市環(huán)比幾近翻番。二是武漢、南京、蘇州等強二線城市整體復蘇動能延續(xù)低位回升態(tài)勢，整體維持高位。三是重慶、鄭州、昆明、徐州等增長持續(xù)性轉弱，節(jié)后一輪釋放后，需求略顯疲軟。
相比于新房市場，2023年一季度二手房市場成交回暖的跡象更為突出。23個監(jiān)測的重點城市一季度成交規(guī)模同比上漲47%。一線以及二三線強市在剛需和剛改的需求推動下成交快速反彈。
我們認為，整體樓市點狀復蘇的主要原因為：一方面供應縮量顯著，恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤積極性本就不高，加之部分城市因供給節(jié)奏問題面臨缺貨斷檔，整體推貨量創(chuàng)近年來同期新低;另一方面，在疫情全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激之下，成交出現了顯著復蘇。而二手房市場成交韌性更強，整體成交表現優(yōu)于新房，根本原因在于剛需、剛改客群的集中釋放對短期成交形成了顯著支撐。
不同城市購房者
對買房態(tài)度明顯分化
在居民購房意愿上升，整體市場點狀恢復的背景下，不少網友對于現在是否要買房的問題持有不同的態(tài)度。
北京的網友留言：“我身邊的許多人都是置換房子，先賣出再買進，以小換大以舊換新，改善自己的居住環(huán)境和條件。國家政策支持，老百姓當然愿意置換，為了孩子上學近一點，為了生二胎，為了不叫手里的那點存款貶值，全家人盼著換個房子，房住不炒利國利民。樓市交易漸熱已是不爭事實。想買房子的就仔細看看，不想買房的沒必要自嗨，目前的狀態(tài)不漲不跌穩(wěn)住預期剛好。”
上海的網友也表示支持：“上海也有很多人都是舊換新，小換大，住房升級進行時?！?/p>
來自江蘇的網友表示：熱點城市樓市火熱的場景，每隔幾年就會卷土重來一次。熱點城市核心區(qū)域不管什么時候都是要搶的。
與一線城市相對樂觀不同，重慶的網友表示：“買得起的差不多都買了，想改善居住條件，手里的又賣不出去，現在又面臨房產稅的壓力，怎么辦?”
福建的網友同樣遇到了置換的難題：“2019年的時候值1.85萬元/平，今天中介來看評估1.55萬元/平左右，太難受了?！?/p>
除了置換之外，還有不少剛需購房者表示，房價太高了。
來自廣東的網友表示：“我是剛需，但是買不起。農村家里的舊房子年久失修，現在外面租房住，實在沒有辦法，只能申請公租房?！?/p>
“在我們蘭考縣城，房子不管是現在買還是以前買，月供都得三千多，找工作一個月也才三千多，不吃不喝才夠月供，讓人咋買?”
對此不少網友表示：買漲不買跌是很多人的心態(tài)，加上現在經濟環(huán)境不好，老百姓對未來收入不樂觀，房子這種大消費更少了。政策再好也不可能房子5折就能買到，剛需買得起的會買，買不起的還是買不起。
從丁祖昱評樓市多個官方平臺累積約2000條評論留言來看“買漲不買跌”依然是購房者們的普遍心態(tài)，同時“收入不穩(wěn)定”、“不想接盤”、“害怕被套”也是留言中的高頻詞。若按地區(qū)劃分，熱點城市與非熱點城市的網友對購房態(tài)度明顯分化。
從購房者買房意愿和市場復蘇情況來看，各大城市不僅市場成交出現了分化，居民購房預期也分化明顯，這或將進一步推動城市分化格局。
我們認為，熱點恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預期高位運行，整體維穩(wěn)?？紤]到目前復蘇動能尚不穩(wěn)固，隨著本輪需求釋放完畢，二季度同比大概率持穩(wěn)或小幅微降。各城市分化行情預期延續(xù)，但熱點城市個數減少，多數城市或將在階段性放量后重回筑底狀態(tài)。
對于那些壓力城市而言，地方調控政策將進一步松綁，尤其是需求側，將以支持剛需和改善性需求釋放為切入點，進一步解除購房限制、加大財稅激勵，以促進房地產市場企穩(wěn)回升。
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文章來源:丁祖昱評樓市