村上春樹在《海邊的卡夫卡》中曾言：“當你穿越了暴風雨，你就不再是原來的那個人。”企業發展亦如是。穿越不平凡的2022年，新城控股（601155.SH，簡稱“新城”）的前路越發清晰。
新城財報顯示，2022年，公司實現營業收入1154.57億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。
地產行業深度調整，新城能保持盈利，源于培育多年的商業業務已帶來顯性回報。2022年，其商業運營總收入首超百億。物業出租及管理業務貢獻了近67億元的毛利。
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同時，據不完全統計，目前港股上市房企中，僅剩下7家保住了公開信用，新城發展即位于其中一席。這也意味著新城握住了通往行業下半場的船票。
千帆過盡，新城不敢自滿和放松。這家以駱駝為精神圖騰的企業，思考得更多的是未來發展。在2022財年業績會上，新城董事長王曉松首次公開提出對標另類投資巨頭博楓資產的構想。
01雙輪驅動
2022年，地產行業不景氣，房企虧損面繼續擴大。在A股和港股上市內房企中，有40家房企陷入稅后凈虧損，虧損合計超過1700億元。
新城亦難逃行業大勢的影響。2022年，新城計提存貨跌價準備59.66億元，影響了凈利潤。2021年，其已計提存貨跌價準備48.5億元。
在2022財年業績會上，新城管理層表示：“在過去兩年資產價格下跌的過程中，我們在財務報表里已充分釋放了相關的風險。”未來，新城或將輕裝上陣。
同時，在地產下行期，新城雙輪驅動的戰略逐漸發揮優勢。高毛利的商業業務，均衡了公司的盈利能力。
截至3月25日，公司開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座，進駐全國141個城市。截至2022年末，吾悅廣場開業面積近1320萬平方米，出租率達95%。
2022年內，其商業運營總收入達到100.06億元，同比增長16%；物業出租及管理業務，實現不含稅收入超92億元，毛利率高達72.6%，最終貢獻毛利67億元，占公司總毛利由上一年的17%提升至29%。
自2021年以來，新城的商業持續性經營收入持續大幅超過當期利息支出。2022年年報顯示，該比例為1.64倍。
新城管理層在業績會上稱，2022年內，所有在營的吾悅廣場均發生過品牌閉店的情況。在此背景下，吾悅廣場仍彰顯韌性。2022年，吾悅廣場的年客流總量達到10.73億人次，同比增長了1%；銷售總額652億元，同比增長14%；會員總數為2071萬人，增長了37%。
新城管理層在業績會上表示，2023年，公司計劃實現商業運營總收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。
02輕重并舉
新城在商業地產領域已走過14年，完成近200座吾悅廣場的全國化布局。關于新城的未來，掌門人王曉松還有更多、更新的構想。
“吾悅廣場推行輕重并舉的商業模式已有所成效。”新城控股董事長王曉松在業績會上表示，截止2022年末，新城已布局的194座吾悅廣場中，有37座為輕資產。
他舉例道，2021年12月，新城在宿遷泗陽簽約了一個輕資產商業項目。該項目于2022年9月重新開業。新城接手后，商場的出租率由此前的26%提升至100%，當年實現商業運營總收入3400萬元。
截止2022年末，新城吾悅廣場合作品牌鋪位共計2.8萬家，合作的品牌總數達1.1萬個，其中聯發品牌為57個，標桿品牌達53個。
在2022財年業績會上，新城高級副總裁、CFO管有冬將公司發展商業輕資產的優勢總結為三個方面。
一是先發優勢，“新城已拉開了布局，在全國范圍內所有值得深耕的區域里面都擁有了團隊，積累了政府、項目以及供應商資源”。
二是擁有一支具備資源統籌及管理能力的商業團隊，“這兩年公司一直把核心人才的保留作為重要考核指標”。
三是守住了公開信用，“我們看到市場上大部分的資金方以及業主方都有這方面的訴求”。
伴隨著商業地產進入存量時代，新城亦更加強調“深度運營”的理念。“這要求我們由空間運營轉變為用戶運營，由招商思維轉變為經營思維，最終提高商場坪效和銷售額，實現與租戶的共贏。”王曉松稱。
今年3月，國家發改委和證監會發布通知稱，支持商業地產REITs的申報，這意味著國內商業地產即將打通“投融建管退”的閉環。種種變化，讓新城思考未來的發展模式。
“未來房地產行業的資金方、運營方、土地方和建造方的角色將分開。”新城控股董事長王曉松稱，近兩年新城內部一直在研究搭建資管平臺，“現在國內的環境已經剛好到了做這件事的節點”。
新城已提出“3+1+N”的戰略，即夯實商業管理、地產開發、物業服務三大板塊，建立資管平臺，發展吾盛能源、康養服務等消費服務業務。2023年，將是新城大資管戰略落地的元年。
03突破性融資
2022年是房地產業風險出清的一年。新城控股恪守財務紀律，確保現金流安全。
截至2022年底，新城在手現金余額315億元，經營性現金流凈額為145億元，經營性現金流連續五年為正。
2022年，公司整體平均融資成本微降至6.52%；期末融資余額為712.7億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位；此外，合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，半年內壓降30.82億元。
在償債方面，新城堅守底線思維，2022年償還境內外公開市場債券近128億元，這讓其收獲了監管機構和資本市場的認可。同時，新城在融資端多次突破，收獲增量資金。
在債券融資方面，2022年5月，新城通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發行10億元中期票據；去年6月，新城環球發行1億美元的優先綠色票據，為彼時房企首筆無增信措施的美元債；去年9月和12月，在中債增全額擔保支持下，分別發行10億元和20億元中期票據，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發債最低利率水平；去年12月，公司150億元中票注冊額度獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持。
在股權融資方面，新城已提出募資總額不超過80億元的A股定增計劃，其中24億可用于補充流動資金，其他部分將投向公司的在建項目。該計劃已于今年3月13日通過了董事會的審議，于3月29日通過了股東大會的審議，后續將上報至交易所申請注冊。
此外，商業地產REITs已放開申報，新城有機會獲得更多融資，并優化吾悅廣場的估值體系。
新城管理層在業績會上稱，今年將加強內部融資管理體系的建設和外部融資結構性的破局，獲取股權類的資金和長期的資金。
4月3日，新城發展在電話會上稱，預計后續能夠以吾悅廣場TOD資產為抵押，獲得超400億元的有抵押融資，可覆蓋超過200億元的境內外債券到期及回售兌付。4月4日，新城2026年到期美元債創2個月最大漲幅。