數日前，綠城完成了“23綠城01”的發行工作，發行規模10億元，最終票面利率為4%。按流程，這筆債券將在3月29日上市交易。
3月28日召開的線上業績會上，執行總裁耿忠強透露稱，該筆債券的發行倍數達到7.9倍，后續公司將擇機進行債券的再發行工作。
他還說，在剛剛過去的2月份，公司與一家銀行落地了1.69億美元的內保外貸，另有3.42億美元債務的置換也已獲批通過，“這些動作完全可以確保公司2023年到期債務如期償還，以及2024年到期債務的提前置換”。
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耿忠強的表態給外界吃了一顆“定心丸”。不過，筑牢了資金“護城河”后的綠城依然有自己的“煩惱”。
給少數股東打工？
綠城是業內目前為數不多實現了利潤正增長的房企，然而這些利潤大部分都進了少數股東的“口袋”。
年報數據顯示，2022年，綠城實現營收1271.53億元，同比增長26.8%；年內利潤同比增長15.7%至88.95億元，其中歸母凈利潤同比下滑38.33%至27.56億元，而少數股東應占凈利潤為61.39億元，同比增幅達到90.78%，占年內利潤的69%。
公司同期實現毛利220.21億元，同比增長了21.2%；毛利率為17.32%，較2021年的18.1%下降0.8個百分點，其中物業銷售毛利率同比下降1.2個百分點至16.3%；凈利率為7%。
對于少數股東應占凈利潤的大幅增長，耿忠強在會上做出了解釋，他指這一現象主要受兩方面因素影響，其一是匯兌損益，因人民幣貶值，綠城計提了匯兌凈損失13.71億元，而2021年為凈收益3.82億元，“發外債的時候都是綠城中國在發，所以說相對虧損或者是相應的收益，都直接影響到歸母凈利潤”；
其二是與2022年的結轉項目結構相關。公司該年結轉占比較高的幾個項目都是合作開發模式，例如西安全運村項目、溫州的鳳起玉鳴、義烏的萬家風華等，綠城雖然對這些項目實現了并表，但股權占比相對較低，導致少數股東的損益金額較大。
他強調，近兩年公司推行的優先股東模式是真正的股權合作，綠城不做任何形式的兜底，隨著未來項目權益比例的提高，少數股東損益占比大的問題也會隨之解決。
2022年，綠城集團自投項目累計取得合同銷售面積約793萬平方米，對應合同銷售金額約2128億元，當中歸屬于綠城集團的權益金額約1224億元，權益比提升至58%。
公司同期以408億元的對價新增了27個項目，其中16個位于杭州，總建筑面積約408萬平方米，平均樓面價約每平方米14620元，預計新增貨值1037億元，平均權益占比上升至69%。
綠城在年報中強調，這些新增項目均兼顧了安全性、流動性和盈利性，項目凈利潤率進一步提升，同時提升項目權益占比，降低合作風險，提升操盤效率，鞏固歸母利潤。
收并購不是重點
截至報告期末，該公司共有土地儲備項目224個(包括在建及待建)，總建筑面積約4959萬平方米，其中權益總建筑面積約為2827萬平方米；總可售面積約為3333萬平方米，權益可售面積約為1892萬平方米；平均樓面地價約7582元/平方米。
城市能級來看，其擁有總貨值8295億元，位于一二線城市的占比為78%，長三角區域占53%，北京、上海、杭州等十大戰略核心城市貨值4307億元，占比52%。
談及一二線城市之外的投資布局時，行政總裁郭佳峰表示，雖然2、3月份的市場行情有所回升，但并不能以此確定市場已經進入上行通道，還是要謹慎樂觀，因此公司的投資策略還是會聚焦在一二線城市，確保去化安全，但若形勢好轉一些，公司還是會做一些區域下沉，“我們想爭取更多的利潤”。
他還稱，在新一年的發展規劃中，收并購不是公司重點，近期參與度不高。其指有些進入收并購市場的土地并不好、股東情況也很復雜，而且有些項目已經成型，借助綠城的平臺很難再進行規劃調整。
不過，倘若有好的項目，綠城也會積極考量，郭佳峰透露稱，公司近期正在商議海南、廣東的一些收并購機會，“總體來說，品質能保證、有錢賺的話，我們就拿”。
重品質、重經營結果、重流量的投資策略在綠城去年的拿地動作中展露無遺。
數據顯示，其2022年全年新增貨值中，有501億元的銷售額在當年實現轉化，當年轉化率48%，同比提升27個百分點；在杭州所摘的16個項目中，有13個實現當年開盤，月映海棠園、春知海棠苑、燕語海棠軒三個項目在拿地后209天實現121億元的住宅貨值售罄，平均中簽率14.9%，當年經營性現金流同步回正。
永續債下個月清零
對于2023年的推盤節奏，副總裁李駿透露，預計今年的整體銷售規模與去年基本相當，公司今年新增項目大部分可以在年內供貨，同時倘若市場顯著回暖，去年以銷定產的部分項目亦可以隨時供應，“目前這個貨值是可以支撐今年穩定銷售的”。
他進一步指出，二三季度將是綠城的供貨高峰期，保守估計按2022年市場行情和實際完成的去化率，即60%-65%之間，以公司現有存量貨源預計就可以實現1500億-1600億元的銷售額。
數據顯示，綠城2023年的總可售貨值達3601億元(含代建)，其中自投項目可售貨值約2476億元(不含2023年新增項目可轉化貨值)，一二線城市占比達80%，按計劃其年內還將新增1061億元的自投項目供貨。
資金方面，截至2022年末，該公司擁有銀行存款及現金703.94億元，其中銷售監管資金為218.65億元，一年內到期的借貸余額為269.06億元。“三道紅線”指標來看，其現金短債比1.7倍，凈資產負債率提升10.6個百分點至62.6%，剔除預收賬款后的資產負債率為70.1%，為“黃檔”房企。
對于凈資產負債率提升的原因，耿忠強解釋主要是由于公司去年歸還了90多億元的永續債，目前綠城的永續債余額為15億元，預期將在下個月清零。
融資渠道來看，該公司去年發行了本金總額200.18億元的境內債券，包括公司債、中期票據、供應鏈ABS/ABN、購房尾款ABS等，平均發行期限為2.18年，平均利息成本為3.43%，較2021年全年下降12個基點；同時境外渠道全年融資9.5億美元。
據耿忠強透露，綠城2023年到期的境外債總額為7億美元，公司的融資動作可以確保這些債務的如期償還。
另外，該公司目前已經與14家銀行簽署了戰略合作協議，獲得了超4000億元的綜合授信額度支持，其合作內容中除了傳統的開發貸、按揭、并購貸外，預售資金的保函置換以及內保外貸業務推進的積極性也是明顯提高。
“商業銀行保函置換監管資金，在杭州和長沙已經陸續落地，其它城市也在推進當中”耿忠強補充說道。