◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探財(cái)經(jīng)
【資料圖】
前不久，今年1-2月房企銷(xiāo)售排行榜出爐后，業(yè)內(nèi)都很吃驚，很惹眼的TOP10強(qiáng)房企居然大洗牌，建發(fā)房產(chǎn)和華發(fā)股份這兩家地方國(guó)企居然強(qiáng)勢(shì)挺進(jìn)了十強(qiáng)。
相對(duì)于建發(fā)房產(chǎn)，華發(fā)股份去年雖貴為千億房企，但品牌知名度要低很多，目前異軍突起，一鳴驚人，堪稱新晉地產(chǎn)黑馬。
華發(fā)股份的迅猛擴(kuò)張，也就是近兩年多的事兒。大家若有記憶的話，就能想起來(lái)，這家珠海國(guó)企曾在多個(gè)核心城市高調(diào)搶地，特別是2020年左右，土拍市場(chǎng)很熱，有人統(tǒng)計(jì)過(guò)，其為拿地曾斥資約千億。
2021年下半年以來(lái)，樓市深度調(diào)整，房企迎來(lái)大洗牌，背靠珠海國(guó)企華發(fā)集團(tuán)的華發(fā)股份仍能持續(xù)發(fā)力銷(xiāo)售，業(yè)內(nèi)期盼其將大秀2022年財(cái)報(bào)，沒(méi)想到卻是大變臉。
去年，華發(fā)股份取得營(yíng)業(yè)收入591.9億元，同比增長(zhǎng)15.5%；實(shí)現(xiàn)凈利約47.3億元，同比增長(zhǎng)1.06%；歸母凈利約25.8億元，同比下降19.3%，扣非后歸母凈利下滑約17.8%。
也就是說(shuō)，華發(fā)股份去年陷入“增收不增利”困局，特別是公司股東應(yīng)占凈利明顯下滑了近兩成。
若仔細(xì)觀察，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份相對(duì)于去年?duì)I收增幅15.5%，營(yíng)業(yè)成本同比增幅達(dá)到約24.3%，這明顯高于營(yíng)收增幅，作為產(chǎn)品的商品房主要成本就是土地成本。
有分析人士會(huì)說(shuō)，從溢價(jià)率看華發(fā)，彼時(shí)一大半的地都是底價(jià)或接近底價(jià)拿的。但要注意的是，彼時(shí)熱點(diǎn)城市為土拍降溫，控拿地高溢價(jià)，出臺(tái)了很多限制條件，比如抬高起拍樓面價(jià)、競(jìng)自持比例等。
從區(qū)域貢獻(xiàn)看，華發(fā)股份的營(yíng)收主力是華東及華中，合計(jì)360.7億元，毛利率19.4%，同比增加3.88個(gè)百分點(diǎn)，華南大本營(yíng)取得營(yíng)收107.8億元，毛利率18.78%，同比驟降12.62個(gè)百分點(diǎn)。
相對(duì)于華發(fā)股份去年整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售毛利率20.25%，華南和華東及華中區(qū)域的毛利率均低于這個(gè)水準(zhǔn)，華南下滑的有點(diǎn)驚人，應(yīng)該跟此前拿較高溢價(jià)地分不開(kāi)。
“增收不增利”背后，大家還會(huì)發(fā)現(xiàn)，華發(fā)股份的少數(shù)股東權(quán)益急劇膨脹，截至去年底飆升到897億元，母公司權(quán)益只有197.4億元，居然比2021年底還減少了11億元。
從凈利分配來(lái)看，華發(fā)股份去年少數(shù)股東損益只有約21.5億元，這跟其權(quán)益規(guī)模及占比很不匹配，也成為被業(yè)內(nèi)質(zhì)疑其暗藏“名股實(shí)債”的關(guān)鍵把柄。
去年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1202.4億元，權(quán)益銷(xiāo)售額751.1億元，權(quán)益銷(xiāo)售比率62.5%，相對(duì)較低，按克而瑞監(jiān)測(cè)排名，其這兩個(gè)指標(biāo)均排名全國(guó)第18位。
2022年，華發(fā)股份取得經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流約383.4億元，同比微增6.3%，去年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額約28.2億元，同比減少43億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約525.4億元。
截至去年底，華發(fā)股份貨幣資金528.3億元，比2021年底增加29億元；短期借款只有約3490萬(wàn)元，相比2021年底10.3億元?jiǎng)t大幅減少；一年內(nèi)到期有息負(fù)債253.8億元，同比增加31億元。
同期末，華發(fā)股份圍繞“流動(dòng)負(fù)債”一欄，涉及應(yīng)付票據(jù)7.3億元，且全部為商票；涉及應(yīng)付賬款333億元，其中工程款282.3億元；涉及其他應(yīng)付款近230億元，其中“往來(lái)及拆借款”176.6億元；其他流動(dòng)負(fù)債涉及短期應(yīng)付債券約13.9億元。
再看“非流動(dòng)負(fù)債”一欄，華發(fā)股份涉及長(zhǎng)期借款825.8億元，應(yīng)付債券約232.9億元，合計(jì)一年期以上，其他非流動(dòng)負(fù)債約124.3億元，且全部為證券化融資工具。
截至去年底，華發(fā)股份有息負(fù)債總額1455.5億元，按長(zhǎng)期負(fù)債占比81.9%計(jì)算，也就是1192.4億元，應(yīng)該說(shuō)是涵蓋了上述證券化融資工具的其他非流動(dòng)負(fù)債部分。
同期末，華發(fā)股份賬上還有18.8億元永續(xù)債融資余額，雖計(jì)入了權(quán)益工具，但本質(zhì)上就是有息負(fù)債。
從財(cái)務(wù)面上看，受益于去年三季度以來(lái)，金融支持房企再融資這個(gè)大背景，華發(fā)股份依靠國(guó)企信用優(yōu)勢(shì)，仍在信馬由韁狂飆，比如整個(gè)去年在上海竟然奪得了拿地雙冠王，規(guī)模擴(kuò)張還會(huì)繼續(xù)。