業績波動的魔方生活服務，值得投資者警惕。
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來源 | 經理人傳媒旗下《經理人》雜志
全媒體記者/何雯雯
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自蛋殼、青客、自如等公寓暴雷后，市場對長租公寓的發展就多了一份警惕。如今，魔方公寓的母公司——魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱：魔方生活服務）在港交所遞交了上市申請，這引起了市場的關注。
魔方生活服務作為連鎖長租公寓運營商，旗下擁有魔方公寓、魔爾公寓、V客青年公寓、9號樓等多類型公寓。2009年，魔方生活服務在南京起家，后開始發展延伸到北上廣深等一線城市。2013年，魔方生活服務的業務擴展到上海和廣州，2014年擴展到北京和深圳，以及于2016年擴展到杭州。截至2022年6月30日，魔方生活服務在26座城市的394個地點經營76190套在營公寓。
過去幾年里，魔方生活服務的營收保持穩步增長，但凈利潤在2021年突然拔高后又在2022上半年急轉直下。而且，公司的債務居高不下、現金流也較為緊張。值得注意的是，公司創始人幾年前早已套現離場，魔方生活服務還能把長租公寓的故事講好嗎？
凈利潤急轉直下、現金流承壓
招股書顯示，2019年至2022上半年，魔方生活服務實現營收分別為9.47億元、9.49億元、14.71億元、8.50億元。與營收保持較為穩定增長不同的是，公司的凈利潤卻呈現出大起大伏的態勢。同期內，公司的凈利潤分別為0.64億元、-2.31億元、2.95億元、41萬元。
值得注意的是，2020年，受疫情影響，公司虧損2.31億元，但是2021年，營收凈利潤大幅上漲。到了2022上半年，營收同比增長24%，但凈利潤卻只有41萬元，比上年同期的1.62億元減少1.61億元，下降幅度為99.75%。
由于魔方生活服務以直營模式為主，高昂的銷售、行政、財務以及其他開支，是影響公司利潤的重要因素。
而2021年的營收和利潤飛速上漲，其中有大部分原因是公司通過業務合并收購微領地項目帶來的收益。據招股書顯示，2021年1月31日完成微領地項目收購后，截止2021年12月31日，該項目共為公司帶來了3.21億元收入以及1.56億元凈利潤。
從收入來源來看，除了租金，公司還存在一部分營業外的其他收入。報告期內，公司的其他收入為4425.3萬元、4801.3萬元、9251.8萬元、4037.5萬元，占公司收入比重分別為4.7%、5.1%、6.3%、4.8%，其中2021年的其他收入高達將近1億元。
具體來看，魔方生活服務通過授出的貸款賺取的利息在各個年度的占比都很高，其中2021該筆收入為2405.5萬元。2021年，政府補貼收入3554.2萬元，以及收購上海景閎遠寓公寓管理有限公司增加的議價購買收益為1169.3萬元。2022上半年，公司通過出售微領地項目使用權資產產生的收益為673.4萬元。
值得注意的是，報告期內，魔方生活服務的現金流也十分緊張。2022上半年，公司經營活動所得現金凈額為5.58億元，但投資和融資活動的現金流均為凈流出，導致上半年公司現金流凈流出0.27億元。截止2022年6月30日，魔方生活服務的現金及現金等價物為6.23億元。但同期內，公司一年內到期的銀行以及其他借款為10.49億元，是目前賬上的貨幣資金不足以覆蓋的。另外，公司的長期銀行以及其他借款為12.66億元。
報告期內，公司流動負債分別為13.04億元、21.65億元、26.74億元、27.22億元；非流動負債長期處于高位且逐步攀升，金額從2019年的58.63億元增加至2021年的87.37億元，2年內增長率為49%，2022上半年略微下降至86.56億元。
此外，魔方生活服務的原創團隊早已套現離場。2016年，創始股東張紅漫賣掉了73085股普通股，套現3936.2萬元。2017年，創始人葛嵐陸續賣掉手中股份，并于年底離職，還有其他創始團隊成員也逐漸賣掉大部分股份，僅作為小股東存在。
創始團隊的離去，引起了外界的諸多猜測。如今公司凈利如過山車，今年的凈利潤大概率也很難達到去年的水平，加上債務攀升，魔方生活服務經營的壓力留給了下半年。
公寓頻遭投訴、平均出租率下降
報告期內，公司的整體毛利率分別為85.4%、82.9%、86.1%、86.0%，雖然有所波動，但是基本保持穩定，且公司毛利率水平也維持在較高位。而且，公寓的租金也不低。
2019年至2022上半年，魔方生活服務直營模式下單房月均租金分別為3156元、3086元、3164元、3209元，除了2020年有所下降外，公寓租金呈現總體上漲的趨勢。
2016年，公司推出9號樓公寓，是面向藍領人員的宿舍式公寓，每間房配備2-8張床，每張床位月租價格在500-1000元之間，這意味著一間房的租金最高可達8000元。雖然標榜著經濟實惠，但是9號樓等藍領公寓帶來的經濟效益遠遠比白領公寓要高。
而且，這種宿舍式公寓，2-8個人“群居”在一起，不僅擁擠且私密性較差，居住體驗想必也不會很舒適。
另外值得一提的是，招股書顯示，2020年至2022上半年，出租方因新冠疫情給公司減免的租金分別為2794.3萬元、1099.5萬元、4165.3萬元，合計達8059.1萬元。但魔方生活服務卻僅在2020年給予租客179.8萬元的租金減免優惠，其他年度不但沒有優惠，租金反而還出現了上漲，公寓的平均租金從2020年的3086元上漲至2022上半年的3209元。
品牌長租公寓作為眾多白領階層的選擇，其品質、服務質量等自然也受到了更高的要求。但在第三方投訴平臺黑貓投訴[投訴入口]上，不少租客對魔方公寓的居住體驗差、亂收費問題等表示不滿。
今年11月，有租客表示，剛入住魔方公寓一個月，但樓上小孩以及室外狗叫等噪音都影響至深夜，導致休息不好，而且，反饋多次后依然得不到解決。還有租客表示，魔方公寓的群租宿舍里，人多嘈雜、隔音差，上下樓聲音、洗澡講話等聲音，經常吵到半夜，影響其他租戶的正常生活。
還有不少租客反饋，魔方存在亂收費、霸王條款等，如房租違約金一天100元，且退租后遭到惡意克扣押金。有多名租客反映，曾忘記按時繳房租，管家也沒有提醒，被收取一天100元的違約金。還有租客表示，退租后押金退回延遲且被遭到惡意克扣等。而相關類似的投訴在黑貓投訴中并不少。
一天100元的違約金是否過高了？租戶沒有按時繳納租金的時候是否有管理人員進行提醒？以及押金扣除的依據是什么呢？針對違約金、群租宿舍等諸多問題，《經理人》雜志致函魔方生活服務，但截至發稿，未獲得回復。
另外，2019年至2022上半年，公寓的平均出租率為88.0%、80.2%、86.5%、82.4%，波動較為明顯，且總體呈現下降的趨勢。另外其成熟公寓社區的平均出租率也不高，同期內為89.1%、84.6%、88.5%、83.9%。
同行中，據萬科泊寓官方微信數據顯示，2021年泊寓的平均出租率為95%。另外，據龍湖集團2022年中報數據，其旗下長租公寓品牌冠寓整體出租率為93.3%。由此可見，魔方生活服務的出租率與同行存在一定差距。
租戶屢屢投訴、公寓居住體驗下降，這給公司的品牌帶來了較大的影響，最直接的反映就是公寓的平均出租率下降。另一方面，從公司創始團隊紛紛套現離場到凈利潤驟降，負債攀升，魔方生活服務業績波動之大，也讓市場對此提高了警惕。