房地產(chǎn)正在探底盤(pán)整，截止8月31日，A股和港股超80家上市房企“2022年半年報(bào)”中，超過(guò)70%上市房企凈利潤(rùn)、毛利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑；百?gòu)?qiáng)房企平均銷(xiāo)售金額同比下滑51%，帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入整體回縮。
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探底階段，安全是第一要義，相對(duì)而言具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)，或能憑長(zhǎng)期盈利預(yù)期來(lái)獲取“平滑周期”的能力，并以此抬高安全邊際。
這一特征在新城控股（601155.SH）身上表現(xiàn)較為明顯，作為行業(yè)內(nèi)第一批開(kāi)展“商住雙輪模式”的企業(yè)，受到利潤(rùn)水平較高的商業(yè)業(yè)務(wù)帶動(dòng)（上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)19.8%），新城控股整體毛利率較去年同期平穩(wěn)提升2.29個(gè)百分點(diǎn)，至21.90%，遠(yuǎn)高于TOP50房企的毛利率中位數(shù)（約15%），甚至超過(guò)2021年的總體房企毛利率（約21%）。
商業(yè)“奶?！逼胶饫麧?rùn)波動(dòng)的效果可見(jiàn)一斑。
與此同時(shí)，新城控股的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新城控股651.60億元銷(xiāo)售金額中回款額達(dá)760.30億元，回款率117%，位于行業(yè)前列。
高效回款可以拉動(dòng)企業(yè)的現(xiàn)金存量，上半年新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為115.03億元，為公司夯實(shí)了安全墊。
而對(duì)于當(dāng)前的房企來(lái)說(shuō)，守住安全，在房地產(chǎn)盤(pán)整結(jié)束時(shí)，才可能等到新周期的新風(fēng)口。
業(yè)績(jī)看質(zhì)量：指標(biāo)成色提升
當(dāng)前房企看業(yè)績(jī)，質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)重于單純的指標(biāo)增長(zhǎng)。新城控股2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)也體現(xiàn)了“價(jià)值觀”的這一改變。
數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)30.10億元，扣非歸母凈利潤(rùn)25.62億元。
規(guī)模層面，截止6月末新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額651.60億元，銷(xiāo)售面積約657.20萬(wàn)平方米，另外已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到3468.92萬(wàn)平方米，預(yù)示未來(lái)結(jié)算進(jìn)報(bào)表的盈利和收入也是可觀的，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模有能力保持平穩(wěn)。
同時(shí)值得注意的是，新城控股截止6月末的總土地儲(chǔ)備1.31億平方米中，一二線(xiàn)城市占比37.05%，長(zhǎng)三角區(qū)域三四線(xiàn)城市占比約29.46%，多是人口流入量和資源量較穩(wěn)定的城市，這是公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)未來(lái)結(jié)算總量和質(zhì)量的關(guān)鍵。
經(jīng)營(yíng)成色（利潤(rùn)指標(biāo)）的提升，新城控股主要預(yù)期在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)上。
財(cái)報(bào)顯示，在今年上半年新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收入47.18億，同比增長(zhǎng)19.8%，其中商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入持續(xù)大漲超過(guò)當(dāng)期利息支出，約為145.7%。
而新城控股的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中，不含稅的物業(yè)出租及管理收入在今年上半年增至43.79億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的10.23%，比例進(jìn)一步上揚(yáng)。
由于物業(yè)出租及管理屬于較高毛利業(yè)務(wù)（毛利率約72.22%）且在總毛利中的占比大幅提升至33.74%，公司整體毛利率被帶動(dòng)提升至21.90%，同比漲幅2.29個(gè)百分點(diǎn)。
實(shí)際上，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)的收入及利潤(rùn)水平，與吾悅廣場(chǎng)的數(shù)量和質(zhì)量掛鉤。
據(jù)了解，截止今年上半年，新城吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)面積達(dá)1189.06萬(wàn)平方米，出租率達(dá)96.01%，連續(xù)多年保持90%以上的出租率，這意味著，新城控股的商業(yè)收益有保證。
一環(huán)扣一環(huán)，源于商業(yè)項(xiàng)目本身經(jīng)營(yíng)規(guī)模和質(zhì)量的夯固，不斷拉升著新城控股的未來(lái)利潤(rùn)預(yù)期，這是其抵御行業(yè)性下行風(fēng)險(xiǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
發(fā)展重安全：現(xiàn)金和負(fù)債“兩手抬邊際”
如果說(shuō)質(zhì)量讓企業(yè)“活好”，安全則保證企業(yè)“活下去”。
面對(duì)這條第一要義，新城控股一方面穩(wěn)現(xiàn)金、一方面降負(fù)債。
由于開(kāi)展“有回款的銷(xiāo)售、有歸集的銷(xiāo)售”，新城控股在上半年回款金額達(dá)760.30億元，回款率117%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。
同期新城控股的物業(yè)交付量達(dá)到近4萬(wàn)套，計(jì)劃下半年新開(kāi)工67個(gè)子項(xiàng)目，新開(kāi)工建筑面積624.67萬(wàn)平方米；計(jì)劃竣工148個(gè)子項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)竣工面積1762.80萬(wàn)平方米（住宅項(xiàng)目951.16萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目平方米811.64萬(wàn)平方米），穩(wěn)定的交付進(jìn)一步提升項(xiàng)目資金回籠、結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)期。
而回款和交付提質(zhì)，對(duì)資金端的效果顯而易見(jiàn)，例如在上半年，新城控股的在手現(xiàn)金余額447.82億元，對(duì)比同期短債，公司期內(nèi)的非受限現(xiàn)金短債比1.06倍，若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍，安全系數(shù)維持較高位置。
實(shí)際上，新城控股的債務(wù)可控性本來(lái)就比較高，截至2022年6月底公司的有息負(fù)債822億元，同比下降191.60億元；公司整體凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)，三道紅線(xiàn)均達(dá)“綠檔”要求。
債務(wù)可控的情況下，更為難得的是，新城控股實(shí)現(xiàn)了債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。這一定程度上得益于雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略帶來(lái)的融資優(yōu)勢(shì)。
據(jù)了解，截止今年8月底，已有近20座已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)完成了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資方案的落地，累計(jì)獲得融資62億，而此類(lèi)貸款具備“融資期限長(zhǎng)、還款安全”的特點(diǎn)，成為新城控股在資本市場(chǎng)一把很好的抓手。受此帶動(dòng)，在行業(yè)融資難度進(jìn)一步加大的情況下，公司在中報(bào)期內(nèi)的平均融資成本進(jìn)一步下降到6.50%，很不容易。
可以看到，新城控股的策略和行業(yè)中很多企業(yè)都有所不同，在基本面穩(wěn)定安全的前提下，“以商業(yè)平滑周期”是其等待復(fù)蘇、爭(zhēng)取新發(fā)展的方法，也可能構(gòu)筑成新城控股的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。