2023年2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開。此次會議明確，今年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。河南是2022年全國保交樓工作的標桿省份，此次提及現(xiàn)房銷售模式的改革，具有風向標意義。因此，結合河南此次改革精神，深入分析全國現(xiàn)房銷售的市場與政策，具有積極的意義。
(資料圖)
現(xiàn)房銷售是指購房者認購了“即買即交付”的商品房，區(qū)別于到售樓處認購期房的行為。本報告提及的現(xiàn)房，特指新建商品住宅，不包括商鋪和寫字樓。本報告對2022年全國現(xiàn)房銷售的量價數(shù)據(jù)做了系統(tǒng)分析，同時也梳理了歷年來現(xiàn)房制度改革的各類探索。我們認為，現(xiàn)房銷售的改革節(jié)奏在提速，包括河南等省份的探索創(chuàng)新，有望為全國各地的試點提供值得借鑒的內(nèi)容。相關工作齊發(fā)力，將有助于促進房地產(chǎn)新發(fā)展模式的更好建立。
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全國現(xiàn)房市場狀況
1、全國現(xiàn)房銷售規(guī)模：明顯比期房銷售行情好
2022年，全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫，和全國房地產(chǎn)市場降溫的大環(huán)境有關。不過需要說明的是，若對比全國房地產(chǎn)銷售的另外兩個指標，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)其實并不差。2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%，這反過來說明現(xiàn)房銷售市場沒有遇到較大的下跌。從實際反饋情況看，2022年樓盤停工爛尾風波事件影響了購房者信心，也使得部分購房需求從期房市場轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房市場中。
2、交易結構：現(xiàn)房占比持續(xù)拉升
我們對2013年以來全國現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比做分析，即“現(xiàn)房銷售占比=年初累計現(xiàn)房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積”。2018年開始現(xiàn)房的銷售占比持續(xù)走低，也說明住宅交易市場中認購期房的比例越來越大。這一態(tài)勢一直延續(xù)到2021年的6月份。2021年6月份，全國房地產(chǎn)市場步入新一輪降溫通道，房企債務問題開始暴露出來，停工斷貸風波開始出現(xiàn)。此類事件下，購房者對于認購期房產(chǎn)生了較大的顧慮，部分購房需求進入到現(xiàn)房市場中。
數(shù)據(jù)顯示，2021年6月份，全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標總體處于攀升態(tài)勢，到了2021年12月為10.4%。而到了2022年該指標繼續(xù)上升，到了2022年12月達到13.9%的水平。現(xiàn)房銷售占比的拉升，體現(xiàn)了購房者購房信心的變化。受爛尾樓事件的沖擊，購房者擔心買期房有風險。而“所見即所得”的現(xiàn)房更加受寵，自然使得現(xiàn)房銷售的市場占有率提升。
3、成交均價：低于期房價格
對全國現(xiàn)房和期房的銷售價格進行分析，可以看出，歷年現(xiàn)房價格總體上比期房價格要低，比如說2022年現(xiàn)房的價格為8326元/平方米，期房的價格為10486元/平方米，兩者價差2159元/平方米。理論上說，現(xiàn)房的認購風險較小，其價格應該比期房要更高。之所以出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象，原因在于，目前市面上的部分現(xiàn)房，其實屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，所以其房價會比較低。其對我們的啟發(fā)是，目前現(xiàn)房銷售占比在拉升，但這也不是我們所期盼的交易結構。部分劣質(zhì)現(xiàn)房可能在這兩年“混入”到了住宅交易市場，這是我們需要警惕的風險。
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各省份現(xiàn)房市場狀況
1、銷售規(guī)模占比：海南占比最高
我們對全國31省份現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比做分析，即“2022年某省份現(xiàn)房銷售規(guī)模占比=2022年某省份現(xiàn)房銷售面積/2022年某省份新建商品住宅銷售面積”。數(shù)據(jù)顯示，2022年全國31省份中，海南的銷售規(guī)模占比最高，為39%。通俗理解是，海南10套住宅銷售中，有6套是期房、有4套是現(xiàn)房。同時，青海的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最低，為4%?？傮w上，全國有15個省份現(xiàn)房銷售占比低于全國平均水平。
不同省份現(xiàn)房銷售規(guī)模占比的差異，有不同的原因。其中，2020年3月，海南發(fā)布《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》。此次政策明確，新出讓土地建設的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。2020年5月，《海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于明確本地居民多套住房限購政策及現(xiàn)房銷售有關問題的通知》發(fā)布。此次政策明確，在2020年3月8日后（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現(xiàn)房銷售制度。從這里可以看出，海南建立了比較系統(tǒng)的現(xiàn)房銷售制度，涉及土地出讓和房屋銷售兩個領域。海南也成為目前第一個推行現(xiàn)房銷售的省份。經(jīng)過這3年的改革試點，其現(xiàn)房銷售占比明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年3年期間，海南現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%，該占比拉升速度很快。
其他省份方面，如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和21%。從可能的原因看，或和此類省份樓市行情不景氣有關。由于銷售市場表現(xiàn)不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長，進而使得部分項目在期房階段無法順利銷售，最終形成了現(xiàn)房層面的待售房源。而對于北京、上海等省份而言，其現(xiàn)房銷售占比為23%和20%，這或和此類省份預售許可的標準較高有關，很多預售的項目，工程形象進度已經(jīng)接近封頂或現(xiàn)房標準，進而使得現(xiàn)房銷售占比會略高?？傊?，不同省份現(xiàn)房銷售的占比，存在不同的邏輯和原因，不可一概而論。
2、現(xiàn)房銷售規(guī)模同比增速：云南增速最明顯
我們對全國31省份現(xiàn)房銷售面積同比增速做相關統(tǒng)計。2022年部分省份的現(xiàn)房銷售增速高于預期，如云南、福建和湖北，同比增速分別為41%、33%和32%。從實際反饋的情況看，以云南為例，2022年停工斷貸事件后，確實很多購房者更偏好買現(xiàn)房，對認購期房非常謹慎，尤其會回避有債務違約報道的相關房企期房項目。
3、停工斷貸風波10省份：部分現(xiàn)房占比在拉升
當前我國積極推進現(xiàn)房銷售模式的改革，很大程度上和2022年停工斷貸事件有關。所以我們在研究現(xiàn)房銷售市場方面，對于2022年出現(xiàn)停工斷貸事件較為明顯的省份，需要單列研究。2022年7月份曾經(jīng)在網(wǎng)絡上流出271份停貸告知書，按照其省份歸屬地，我們選取了數(shù)量排行前10的省份，即河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶。我們對這10個省份2022年現(xiàn)房銷售面積、同比增速、近3年銷售面積占比等做統(tǒng)計，如下表。
統(tǒng)計顯示，江蘇和河南屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份，分別為1942和1555萬平方米。湖北的銷售面積同比增速最大，為32%。同時觀察最近3年現(xiàn)房銷售的面積占比，湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態(tài)勢最為明顯，比如說湖北在2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%，而到了2022年上升為15%。
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現(xiàn)房銷售的政策和各項探索
現(xiàn)房銷售模式所對應的，自然是預售制度或期房銷售模式。1956年，香港頒布了《預售樓花同意書》，以法律形式確認了商品房預售制。1983年和1986年，深圳和上海分別試點了商品房預售制度。1994年，《城市商品房預售管理辦法》正式頒布，預售制為我國商品房銷售的主要方式之一。據(jù)此統(tǒng)計，中國內(nèi)地期房銷售模式已實行了30年時間。該制度為減輕房企資金壓力、促進房屋交易市場活躍等發(fā)揮了積極的重要作用。當然，2022年停工斷貸潮風波后，關于期房的交易風險探討明顯增多，關于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是，2023年1月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開。此次會議明確要促進轉(zhuǎn)型，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售。這也意味著2023年現(xiàn)房銷售的改革號角已吹響。
最近幾年，關于現(xiàn)房銷售的模式探索，有各種試點和創(chuàng)新，但也形成了兩個不同的階段。其中，2021年上半年之前，各地主要是在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售的模式。其出發(fā)點是基于“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”的工作目標，通過設定現(xiàn)房銷售模式，有效促進房企理性拿地、促進地價平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應。而2021年下半年后，關于現(xiàn)房模式的討論，主要是從防范爛尾樓風險、防范房企金融風險蔓延等角度出發(fā)的。各地提高了政治站位，基于保護購房者合法權益的工作思路，在各地住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中紛紛提出現(xiàn)房銷售的改革試點。這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。
本部分對全國各地取消預售制度、推行現(xiàn)房銷售模式的制度改革、政策文件、相關建議等做了梳理總結。我們可以發(fā)現(xiàn)幾個重要的特點。1）關于現(xiàn)房銷售的模式，其實有約20年的探索之路，也說明大家對于這個問題的關注和重視。2）從改革的省份和城市看，一些大城市明顯改革節(jié)奏較快，也說明此類城市改革的迫切性更高，或者說主動性更強。3）各地對于現(xiàn)房銷售的改革，更多是從鼓勵和自愿的角度出發(fā)的。但是2023年包括山東、安徽和河南的改革，跳出了鼓勵和自愿的范疇，而是上升為“試點”的概念，能級更高。這說明改革的節(jié)奏明顯加快，也更具有示范效應。4）改革之路不是一蹴而就，對各地現(xiàn)房銷售模式的改革路線進行梳理，可以看出，也有部分遇到困難、一波三折，甚至暫停了改革之路。這說明，現(xiàn)房銷售模式的改革，要緊扣房地產(chǎn)市場的改革之路，同時要密切關注房地產(chǎn)市場的行情走勢、關注購房者和房企的利益訴求，以更靈活和務實的態(tài)度推進相關工作。
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現(xiàn)房銷售的發(fā)展趨勢
我們此次探索現(xiàn)房模式，是因為其出現(xiàn)了一個重要的政策變化，即從過去的“鼓勵”升級為“試點”，這也意味著現(xiàn)房模式改革之路正式開啟。2023年中國開啟了中國式現(xiàn)代化新征程，房地產(chǎn)領域也逐漸要朝著新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。而現(xiàn)房銷售模式，是新發(fā)展模式中的重要一環(huán)。各地要把握政策大趨勢，主動研判現(xiàn)房銷售市場，積極學習全國優(yōu)秀的試點模式，為各地現(xiàn)房模式的推進創(chuàng)造更好的條件。
1、近5年現(xiàn)房銷售市場趨勢：規(guī)模占比有望達到20%
當前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，我們認為最近5年改革下，到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達到20%，這也意味著后續(xù)購房市場中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房的。同時，包括山東、安徽和河南等重點省份，相關比例也會明顯提升。現(xiàn)房銷售占比的上升，實際上也是各地土地供應模式轉(zhuǎn)型的過程，這也意味著，后續(xù)各地土地供應中，現(xiàn)房銷售的條款明顯會增加。此類改革下，土地、房地產(chǎn)開發(fā)、住房交易等市場都會發(fā)生重要的變化。
2、現(xiàn)房銷售政策趨勢：預計2023年各地文件會密集出臺
河南此次提出現(xiàn)房銷售模式，具有非常強的信號意義。因為相比海南等過去的試點，河南更具有標桿性。2022年河南停工斷貸潮事件后，現(xiàn)房銷售的呼聲明顯增加。此次河南主動把鄭州和開封作為試點，延續(xù)了2022年下半年以來的保交樓工作思路，同時結合2023年住房工作總精神，具有非常好的示范效應。預計后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中都會提及現(xiàn)房銷售的試點工作，從點狀式的試點逐漸演變?yōu)榻M團式的發(fā)展模式，尤其是一些重點省會城市會加入到試點的大軍中。我們認為，有幾項工作會明顯提速，包括商品房預售資金監(jiān)管政策會逐漸規(guī)范、預售門檻將結合短期和中長期做差異化調(diào)整、供地政策會不斷嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售的制度和流程會加快制定、“交房即交證”會和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等?？傮w上，對于今年各地的現(xiàn)房銷售制度改革和創(chuàng)新，值得期待。
3、對房企和購房者啟發(fā)：供需模式確實會有重大變化
現(xiàn)房銷售模式的創(chuàng)新，不光對地方政府等有較大的啟發(fā)和影響，其對于房企和購房者等都有積極的作用。對于房企來說，要深入思考這項制度帶來的挑戰(zhàn)和影響，尤其是要從項目開發(fā)、資金管控、項目銷售、產(chǎn)品展示、房屋交付、物業(yè)管理等角度理解這個問題，要深入引導企業(yè)投資人員、營銷人員、財務人員、物業(yè)管理人員做思考，積極投身到這項重大的改革大潮中。而對于購房者來說，也要理解現(xiàn)房銷售模式將顯著改變購房模式、住房消費模式。要充分理解支持此次改革的宏大目標，同時在新一輪住房消費提振工作中，關注改革趨勢，積極調(diào)整優(yōu)化購房策略。
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文章來源:易居研究院
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