對上海部分高端樓盤展開調研，以點帶面，意圖揭開其熱銷背后的秘密。
◎ 作者 / 楊科偉、俞倩倩
2021年豪宅市場一片繁榮，其中上海的表現可謂“可圈可點”，全年單價10萬元/平以上的高端盤成交套數達到了7105套，較2020年同比上漲24%，翠湖五集、九廬等多個樓盤屢開屢罄，“一房難求”。2022年初我們對上海部分高端樓盤展開調研，以點帶面，意圖揭開其熱銷背后的秘密。
單價10萬元/平高端盤成交逐年遞增
2022年1月單月成交破1300套創新高
縱觀上海單價10萬元/平以上高端商品住宅年度成交變動情況，2019年以來成交面積節節攀升，2021年更是創歷年新高，全年成交面積達115萬平方米，成交套數達7105套，整體成交均價呈現穩中微增態勢，高位持穩在12萬元/平。項目層面來看，即便在2021年下半年全國市場行情轉淡的大背景下，翠湖五集10月15號開盤推出106套房源，九廬（陸家嘴濱江苑）12月8號開盤推出152套房源，仍可實現當天售罄。
2022年開年整體市場熱度不減，據CRIC監測，1月上海成交單價10萬元/平以上高端住宅套數達到了1311套，創近年來單月新高，事實上因政府對單價10萬元/平以上高價房的“限簽”影響，數據層面也難反映真實市場熱度。而依據CRIC實地調研情況來看，中企海睿濱江、招商外灘璽、融創建發平等項目基本都處于待開盤的供應空檔期，而中企海睿濱江、招商外灘璽預期均會觸發積分，招商外灘璽上批次積分要求為60.21分，本批次預計將在65分以上，本批次認籌金為380萬元，同時還需提供首套270萬元、二套920萬元的資金證明。
高端購買力固定且充裕，首付7成以上一二手倒掛、積分搖號加劇搶房心理
從調研情況來看，目前上海高端購買力相對固定且實力充裕，一方面客戶來源多元，跨區域置業現象普遍，基本市區沿江高端盤均會吸引來自各區域客群，以虹口招商外灘璽為例，客戶來源除了虹口之外，還包含楊浦、普陀、靜安等地，客戶更加看重北外灘未來的發展價值；而普陀融創建發蘇河望項目地緣性客群（普陀、長寧、靜安）占比僅50%。另一方面，客戶不差錢，首付比例基本都在7成以上，中企海睿濱江項目的意向客戶主要以陸家嘴從事金融行業的高收入人群為主，而融創建發蘇河望項目因積分較低（上一批次僅51.35分），因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購置房產，高首付以緩解子女每月月供壓力，以100平房屋計算，若7成首付，貸款30年，月供壓力基本在1.5萬元/月左右，小夫妻雙方基本可以承受。
而客戶買房除了自住用途之外，更多的是聚焦區域供應的稀缺性和產品自身的價格優勢。以虹口招商外灘璽為例，北外灘規劃住宅用地不超過5%，目前在售和待售的樓盤基本僅有4個，且體量均不算太大；價格優勢則體現在這些板塊或多或少都存在一定的“一二手倒掛”，浦東中企海睿濱江項目備案價10.5萬元/平，和一墻之隔2020年10月開售的浦發壹濱江（尚未交付）價格持平，而周邊萬科翡翠濱江目前售價則在14-15萬元/平。招商外灘璽如是，12.5萬元/平備案價，周邊2010年之后的同類二手住宅售價基本在16-17萬元/平，價差在3-4萬元/平不等。
值得一提的是，上海樓市調控嚴苛且層層加碼一定程度也加劇了居民恐慌性購房心理。不僅限購且認房又認貸，2021年2月更是新增“積分制”新房搖號選房程序，因而出現了“社保巨子”、“銀發老人”搖豪宅等亂象，下半年政策再打“補丁”，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數。政策層層加碼一方面阻斷了部分投機性購房需求，但同時也使得單價10萬元/平以上的高端樓盤更加“一房難求”。雖然近期也有網傳新房搖號入圍比會優化調整，內環內有望從2.5升至3.5，內外環間有望從2升至2.5，可即便傳言為真，我們認為依舊“治標不治本”，供應稀缺才是豪宅市場高熱不退的根本原因。
值得關注的是，近期上海也公布了2022年第一批次將上市的新建商品住房項目，備案均價超過10萬元/平以上的項目為5個，累計上市面積為19.93萬平方米（占第一批次總量的15%），套數為1400套（占第一批次總量的12%），高端盤的供應量短期內仍難滿足高凈值人群迫切的改善需求。
究其根本，新增供應短缺的背后實則是外環內宅地供應稀缺，從2018-2021年純宅地成交環線來看，仍以外環外為主，占比逐年遞增，已近9成，外環內累計占比則逐年回落，2021年僅為12%，而內環內市中心純宅地更是稀缺，2021年占比僅為3%。由此不難推斷，2022年上海市區單價10萬元/平以上新盤仍將延續此前的供不應求，“一房難求”的高熱成交情況短期還是難以緩解。
2022年供應受限下高端盤銷售或將延續高熱行業內卷開發商無心改善品質
綜上，可以看出，目前上海市區單價10萬元/平以上的中高端樓盤銷售屬于典型的供應主導型市場，因供應短缺問題短期內難以緩解，因而2022年整體成交大概率延續高熱狀態，尤其是對于沿江等規劃利好片區仍將是“一房難求”的爭搶重點，一方面因限價因素影響與周邊保持3-4萬元/平方價差，雖然認購比高于1.3需繼續實行“5年限售”政策，短期內難以直接套現，不過對于這些樓盤而言區位價值，仍是未來保值增值的優質資產；另一方面，市區高端盤體量不大，單盤房源套數基本都在200-600套不等，但客群來源廣泛，基本囊括了全上海高凈值人群，需求固定且充裕，目前主要問題還是受限于積分搖號，基礎分或是社保繳存月數達不到相應要求，由此判斷，高端盤成交的高熱狀態短期內還將延續。
值得關注的是，“限價”看似平抑了房價，讓購房者以更劃算的價格買到了“物超所值”的產品，然而事實是“羊毛出在羊身上”，利潤收窄不愁賣的情況下，房企對于優化產品，提升住宅品質的驅動力并不是太強，難免出現“高端價格、剛需產品”的降級現象，實則也是行業內卷的產物，而在當前行情轉淡，房企求生艱難的大環境之下，不乏部分開發商通過“高首付”比例篩選客戶，以保證短期內實現快速的資金回籠。
典型調研項目一：中企海睿濱江
▲區位/沙盤/售樓處實景圖
地理位置：浦東新區昌邑路與崮山路交界處物業類型：小高層建筑面積：32434平方米總戶數：188戶裝修：全裝修開盤時間：待定主力戶型：3室2廳2衛140/175平方米；4室2廳3衛210平方米 售價：備案價10.5萬元/平
項目點評：項目為中華企業開發,也是上海地產集團旗下唯一的上市公司，2014年非公開招拍掛拿地，獲地成本相對較低，目前項目尚處于蓄客階段，暫未首開，初步預計二季度開盤，因項目整體體量不大，開盤預計將188套房源全部推出。項目定位中高端改善，175平戶型業態占比最高。從目前蓄客情況來看，意向客戶主要以陸家嘴從事金融行業的高收入人群為主，購買力雄厚，意向客戶中70%以上傾向于七成首付，客戶購房主要用途在于改善自住。 項目的賣點主要就是該區域住宅項目的稀缺性和高性價比，項目備案價10.5萬元/平，和一墻之隔2020年10月開售的浦發壹濱江（尚未交付）價格持平，而周邊萬科翡翠濱江目前售價則在14-15萬元/平，價差基本都在3-4萬元/平不等。值得關注的是，2021年11月上海陸家嘴集團剛以150.49億元拿下該項目附近5幅一線濱江住宅綜合體地塊，包含約13.36萬平方米住宅、9.2萬平方米辦公以13.4萬平方米商業、2.8萬平方米文化設施，其中位于民生路西側的3幅地塊，以住宅開發為主，住宅套數僅為607套，套均面積達到了220平方米，相當于是陸家嘴最后的一個豪宅項
典型調研項目二：招商外灘璽
▲區位/沙盤/售樓處實景圖
地理位置：虹口區北外灘板塊新建路和周家嘴路交叉口物業類型：小高層，高層建筑面積：54310平方米總戶數：442戶 裝修：全裝修 開盤時間：2021年11月26日 主力戶型：3室2廳2衛139/140平方米；4室2廳2衛158/178平方米 售價：12.5萬元/平
項目點評：項目主要賣點即為稀缺區位價值，項目地處政府注資3000億元打造的北外灘板塊（占地3.66平方公里），毗鄰北外灘核心商務區（辦公樓林立，超200米以上辦公樓達到16棟，其中未來地標將達480米，是上海第三高樓），目前北外灘核心片區啟動拆遷項目20多個，老公房售價8萬元/平，拆遷再重建，未來售價預計將在15萬元/平以上。整個區域規劃住宅用地不足5%，供應稀缺，目前在售和待售的樓盤基本僅有4個，且體量均不算太大。項目定價為12.5萬元/平備案價，周邊2010年之后的同類二手住宅售價基本在16-17萬元/平，價差在3-4萬元/平不等。
首開2021年11月，屢開屢罄，積分搖號，一房難求，即將推售最后一批次為5號樓和6號樓共133套房源（140平33套，158平和139平各25套，178平50套），兩梯兩戶全明戶型，即將在近期認籌，上批次積分要求為60.21分，本批次預計將在65分以上，本批次認籌金為380萬元，同時還需提供首套270萬元、二套920萬元的資金證明。客戶來源除了虹口之外，還包含楊浦、普陀、靜安等地，集中了全上海的高凈值人群。
典型調研項目三：融創建發蘇河望
▲區位/沙盤/售樓處實景圖
地理位置：普陀區旬陽路115弄 物業類型：高層，小高層 建筑面積：76495平方米 總戶數：693戶 裝修：全裝修 開盤時間：2021年8月28日 主力戶型：3室2廳2衛99平方米；4室2廳2衛149平方米 售價：10.16萬元/平
項目點評：項目為建發、融創、融政聯合開發，建發主導（控股比例51%），2021年12月首開，一期未觸發積分，二期觸發積分（51.35分），兩期共銷售400余戶，三期待開263戶，預期不會觸發積分，客群結構來看，地緣性客群（普陀、長寧、靜安）占比僅50%，因積分較低，因而80%以上都是年輕客群，父母為子女購置房產，高首付以緩解子女每月月供壓力，以100平房屋計算，若7成首付，貸款30年，月供壓力基本在1.5萬元/月左右，小夫妻雙方基本可以承受。開發商強調資金回籠，7成首付優惠4.5萬元，一次性付款優惠9萬元。該項目所屬普陀區，供應相對稀缺，去年拍地3塊，除了本項目之外，余下兩宗均不是純宅地，一宗為本土大華集團競得；一宗為京東和卓越聯合競得，大華項目基本會在本項目售完之后再開始銷售，項目與周邊同類二手房倒掛價差在2-3萬元/平不等。
來源：克而瑞地產研究
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文章來源:克而瑞地產研究