“我相信風(fēng)再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達(dá)遠(yuǎn)方”。4月3日的投資者會議上，新城控股董事長王曉松在談到行業(yè)變革時(shí)如此說道。
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過去一年，新城控股就如同他口中的駱駝，“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略則仿佛儲蓄能量的駝峰，支撐著這家房企穿過迷霧。按王曉松當(dāng)日所言，2023年，新城控股要實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，要新開業(yè)20座吾悅廣場及委托管理在營項(xiàng)目。
扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤、暢通的融資渠道、安全的現(xiàn)金流等都在一定程度上為它帶來了向前進(jìn)的底氣與勇氣。
2022年，新城控股成功發(fā)行了3筆中票，獲得數(shù)家銀行提供的合計(jì)1206億元的銀行授信額度，商業(yè)運(yùn)營總收入突破百億，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額達(dá)到145.35億元……
01
雙輪驅(qū)動(dòng)基本盤穩(wěn)健
根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，新城控股2022年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1160.49億元，對應(yīng)銷售面積1191.52萬平方米；結(jié)算面積1792.9萬平方米，對應(yīng)結(jié)算金額1693.9億元；同期還實(shí)現(xiàn)了1329億元的資金回籠，回籠率為115%，處于行業(yè)前列。
其同期擁有在建子項(xiàng)目295個(gè)，總建筑面積5367.22萬平方米；已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積2913.6萬平方米，提前鎖定了未來兩至三年的業(yè)績；可售土儲4915萬平方米，其中一二線城市占比約40%，長三角三四線城市約22%，重點(diǎn)城市群的戰(zhàn)略布局為項(xiàng)目去化提供了保障。
地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)健的基本盤也使得公司守住了盈利底線。
2022年，新城控股共實(shí)現(xiàn)營收1154.57億元，歸母凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元；綜合毛利率為20.03%，與上一年基本持平。
在開發(fā)商盈利能力普遍下行的大環(huán)境中，高毛利率的商管業(yè)務(wù)為新城控股提供了很大助力。去年，公司物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到72.6%，這進(jìn)一步拉高了公司整體毛利水平；該業(yè)務(wù)也為公司貢獻(xiàn)了約92.24億元的營收，同比增幅為15.75%。
截至報(bào)告期末，新城控股已經(jīng)在全國140個(gè)城市布局194座吾悅廣場，開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%；公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入，即含稅租金收入首次突破百億，為100.06億元，同比增長15.82%，業(yè)績貢獻(xiàn)比重進(jìn)一步提高。
王曉松在會上表示，公司目前對商業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量要求會更高，更希望挖掘自身廣場價(jià)值，尋找成長性和天花板更高的項(xiàng)目，“接下來要做深度運(yùn)營，將過去的招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營思維，需要更加關(guān)注長期，不過分關(guān)注短期目標(biāo)”。
02
融資“活水”充足
商業(yè)板塊在引進(jìn)融資“活水”方面的助力是新城控股更為重要的優(yōu)勢，2022年新城已通過經(jīng)營性物業(yè)貸盤活吾悅廣場22座，為融資性現(xiàn)金流提供補(bǔ)充64億元。
除了具備“融資期限長、還款安全”等優(yōu)勢的經(jīng)營性物業(yè)貸之外，消費(fèi)類REITs開閘或?yàn)樯虡I(yè)板塊融資“活水”再添助益。
今年3月24日，國家發(fā)改委及證監(jiān)會發(fā)文表示，要研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
這是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首次被涵蓋在REITs項(xiàng)目申報(bào)中，于新城控股而言意義重大，或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)寬公司的融資渠道。
去年以來，為保障優(yōu)質(zhì)房企融資需求，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺了多項(xiàng)融資政策。王曉松在會上直言，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到“第三支箭”的股權(quán)融資，三支箭新城控股都被“射中”。
2022年5月，維持公開市場零違約記錄、財(cái)務(wù)面穩(wěn)健的新城控股被列為首批示范類民營房企，并通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，于該月末成功發(fā)行10億元中期票據(jù)。
當(dāng)年6月，其境外子公司新城環(huán)球發(fā)行了一筆規(guī)模1億美元、年利率7.95%的優(yōu)先綠色票據(jù)，是彼時(shí)行業(yè)內(nèi)首筆無增信措施的美元債；9月及12月，其又在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行了10億元、20億元的中期票據(jù)，對應(yīng)票面利率分別為3.28%、4.3%，為近年來發(fā)債最低利率水平；12月，公司150億元的中票注冊額度正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持……
得益于多元化的融資渠道，截至報(bào)告期末，新城控股2022年整體平均融資成本進(jìn)一步下降至6.52%。
另外，該公司還于今年3月拋出一份定增計(jì)劃，擬向不超過35名符合中國證監(jiān)會規(guī)定條件的特定投資者發(fā)行A股股票，募集資金總額不超80億元，這些資金將投向6個(gè)在建項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金，進(jìn)一步加強(qiáng)公司資金實(shí)力。
對于定增進(jìn)展，新城控股高級副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬透露稱，該方案已經(jīng)于3月13日通過董事會審議，并在29日通過了股東大會審議，“接下來會以最快的速度上報(bào)到交易所申請注冊”。