3月22日深夜，恒大集團(tuán)（下稱“恒大”）向市場丟出了一枚“炸彈”，在延期半年多后，恒大的境外債務(wù)重組方案終于出爐。
一切猝然而又有跡可循。
距離恒大啟動(dòng)境外債務(wù)重組已經(jīng)過去15個(gè)月，重組方案的推出時(shí)間從原定的去年7月改到年底。
(相關(guān)資料圖)
在此期間，多家出險(xiǎn)房企相繼達(dá)成境內(nèi)債務(wù)重組，旭輝、融創(chuàng)等房企境外債務(wù)重組方案也迎來新進(jìn)展。
而較早出險(xiǎn)且債務(wù)規(guī)模最大的恒大卻遲遲未有著落。
轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在3月。
3月20日，恒大官宣已3次延期的清盤呈請進(jìn)一步延至2023年7月31日，同時(shí)，公司與債權(quán)人特別小組已就公司的境外債務(wù)重組簽訂了條款清單，將另行公告條款清單的主要條款。
此前便有消息稱，中國恒大境外債務(wù)重組方案取得進(jìn)展，預(yù)期債權(quán)人最早將于本周內(nèi)(3月20日-3月26日)看到相應(yīng)條款，同時(shí)恒大方面預(yù)期將在3月底前準(zhǔn)備好重組支持協(xié)議。
而今，這份長達(dá)201頁的公告終于露面，它揭曉了恒大當(dāng)前的負(fù)債數(shù)額、資產(chǎn)狀況、償債方案，也讓市場對其困境有了更準(zhǔn)確的了解。
資不抵債
根據(jù)公告，截至2021年底，恒大總資產(chǎn)約1.7萬億元，其中近1萬億元是存貨，占比約6成，而其總負(fù)債已達(dá)1.9萬億元，差額近2000億元，處于資不抵債的狀況。
由于這一統(tǒng)計(jì)年份為2021年，去年隨著恒大危機(jī)進(jìn)一步蔓延，其名下數(shù)宗地塊被收回，市場遇冷土地貨值下跌，這也意味著其在手資產(chǎn)縮水，債務(wù)缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。
恒大的問題已由初期的流動(dòng)性困境演變?yōu)橘Y不抵債。
具體負(fù)債方面，截至2022年底，恒大總計(jì)負(fù)債7537億元，其中有息債務(wù)約為5584億元，或有債務(wù)約1953億元。
按境內(nèi)外來看，境內(nèi)有息負(fù)債逾期2084億元，境內(nèi)商票逾期3263億元，境內(nèi)或有債務(wù)逾期規(guī)模1573億元，境內(nèi)逾期總規(guī)模6920億元；境外債務(wù)則為1407億元（與恒大行政總裁、執(zhí)行董事肖恩去年接受媒體采訪時(shí)透露的凈外債總規(guī)模大約為227億美元基本吻合）。
與此同時(shí)，去年底恒大的貨幣資金僅有534.22億元，其中非受限現(xiàn)金僅為13.41億元。
最長還款12年
此次公布的債務(wù)重組方案，恒大給出的手段為“以新還舊”、“債轉(zhuǎn)股”，與此同時(shí)，恒大物業(yè)和恒大汽車也被用于抵債。
根據(jù)公告，恒大境外發(fā)債主體主要包括三個(gè)，恒大集團(tuán)、景程和天基。根據(jù)公告，此番境外債重組主要涉及兩部分，包括其發(fā)行的本金總額為139.225億美元的美元高級擔(dān)保票據(jù)，由景程有限公司發(fā)行并由（其中包括）天基控股有限公司擔(dān)保的本金總額為52.26億美元的美元優(yōu)先票據(jù)。
兩部分美元債合共191.48億美元，折合人民幣約1317.5億元。
恒大給出了方案，一是1:1發(fā)行新的美元債，期限長達(dá)10-12年，年息則為2%-7.5%；二是新債期限為5-9年，余下部分債務(wù)與恒大物業(yè)和恒大汽車的股權(quán)掛鉤票據(jù)組成，方式包括擔(dān)保、掛鉤、可強(qiáng)制交換或可強(qiáng)制轉(zhuǎn)換對應(yīng)股票。
此外，恒大新債券還設(shè)置了前三年不付息的條件，從第四年初開始，依據(jù)本金的0.5%進(jìn)行付息。
債權(quán)人也可選擇兩種方式的結(jié)合。恒大預(yù)計(jì)，重組生效日期預(yù)計(jì)為10月1日。
若重組不成功，恒大或?qū)⒚媾R清算的命運(yùn)。恒大在公告中表示，根據(jù)初步分析，在恒大集團(tuán)層面的清算中，恒大境外無擔(dān)保債權(quán)人的預(yù)估回收金額約97.28億元，不同組別的預(yù)計(jì)回收率在2.05%-9.34%，其中天基的境外無擔(dān)保債權(quán)人回收率最低，現(xiàn)有景程票據(jù)持有人回收率最高。
1億元以上訴訟789件
除了境外重組方案外，恒大還披露了其境內(nèi)債重組進(jìn)展。
公告顯示，2022年以來，中國恒大先后完成9支境內(nèi)公司債券本金或利息的展期，展期期限為6個(gè)月至1年不等，涉及約本金金額535億元，利息37.03億元。
不過，中國恒大境內(nèi)債務(wù)逾期規(guī)模較大，截至2022年12月31日境內(nèi)有息負(fù)債逾期金額達(dá)到約2084億元，境內(nèi)商業(yè)承兌匯票逾期金額達(dá)到約3263億元，境內(nèi)或有債務(wù)逾期金額達(dá)到約1573億元。
部分境內(nèi)債權(quán)人已經(jīng)針對恒大方面采取了法律行動(dòng)。標(biāo)的金額1億元以上未決訴訟案件數(shù)量超過789件，其標(biāo)的金額總額達(dá)到約3313億元，未決仲裁案件數(shù)量超過43件，其標(biāo)的金額總額達(dá)到約322億元。
恒大希望可以通過完成擬議境外重組來為恢復(fù)運(yùn)營提供必要條件，帶動(dòng)境內(nèi)債權(quán)人與其達(dá)成和解，進(jìn)而恢復(fù)有序運(yùn)營，并逐步產(chǎn)生償債現(xiàn)金流。
保交樓或需額外融資3000億
對于當(dāng)前集團(tuán)各業(yè)務(wù)具體情況，恒大也在公告中給出交代。
地產(chǎn)方面，2021年恒大實(shí)現(xiàn)合同銷售4430億元，合同銷售建筑面積約5430萬平方米； 2022年銷售額則為317億元(扣除抵款后的金額為約196億元)，合約銷售建筑面積約390.4萬平方米；今年前兩個(gè)月的合約銷售額為65.7億元(扣除扣除轉(zhuǎn)讓給施工單位或供應(yīng)商的實(shí)物支付的財(cái)產(chǎn)后的金額為約47.5億元)，合約銷售建筑面積約91.1萬平方米。
物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面，截至今年2月底有2730個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積約5.05億平方米，據(jù)恒大物業(yè)2021未經(jīng)審計(jì)財(cái)務(wù)信息，2021年其收入為145.86億元，稅息折舊及攤銷前利潤約42.35億元；經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流流出為104.93億元。
恒大物業(yè)預(yù)計(jì)2023年-2026年累計(jì)無杠桿自由現(xiàn)金流為130-170億元，每年的回血量預(yù)計(jì)為32.5億元-42.5億元。
汽車板塊截至2021年底總資產(chǎn)為595.21億元，總負(fù)債588.3億元。恒大表示，如能在未來尋求超過290億元的融資，計(jì)劃推出多款旗艦車型，并望實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)。但在此計(jì)劃下，2023年-2026年累計(jì)無杠桿現(xiàn)金流預(yù)計(jì)為-50億至-70億元。
截至目前，恒大新能源汽車已交付超過900輛車。恒大也表示，在沒有新流動(dòng)性注入的情況下，恒大新能源汽車將面臨停產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
恒大表示，未來三年，公司的核心任務(wù)是“保交樓”，將努力保持“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”維持有序運(yùn)營，預(yù)計(jì)需要額外2500億-3000億元融資。期間現(xiàn)有項(xiàng)目的無杠桿自由現(xiàn)金流將主要用于償還續(xù)建所需新增融資，對公司層面無抵押擔(dān)保債務(wù)償還能力較弱。
恒大假設(shè)，如果從第4年開始，能基本恢復(fù)正常經(jīng)營，且尚未確認(rèn)為實(shí)施主體的舊改項(xiàng)目得以繼續(xù)開發(fā)，該公司無杠桿自由現(xiàn)金流預(yù)計(jì)將逐步增加。預(yù)計(jì)2026年-2036年年均可實(shí)現(xiàn)無杠桿自由現(xiàn)金流約1100億-1500億元。但需要說明的是，這些現(xiàn)金流尚未考慮償還項(xiàng)目層面的存量債務(wù)。