2021年，保利發展營業收入同比增長17.20%至2850.48億元，歸母凈利潤同比下滑4.74%至275.77億元，這是該公司自2006年上市以來，首次年度歸母凈利潤出現下滑
《投資時報》研究員? 呂貢
最近幾個工作日，保利發展控股集團股份有限公司（下稱保利發展，600048.SH）股價大漲大跌。
《投資時報》研究員注意到，2022年3月8日至10日，保利發展股價連續三個工作日下跌，時至3月15日午后，該公司股價突然大幅下跌至跌停，當日收跌9.98%，每股僅報價14.71元。次日開盤，保利發展股價曾一度跌超10%，午后跌幅有所下調，截至3月16日收盤，該公司每股報價14.99元，收漲1.90%，相較3月7日17.16元/股的收盤價，每股已縮水超2元。
在接下來的幾個工作日里，保利發展的股價整體呈上漲趨勢。截至3月24日收盤，該公司股價達到17.07元/股。
《投資時報》研究員梳理公司近日披露的經營數據注意到，保利發展的盈利能力漸顯出乏力趨勢。除2021年全年公司出現增收不增利、歸屬于上市公司股東的凈利潤（下稱歸母凈利潤）同比下滑的情況以外，保利發展2022年1月、2月實現的簽約面積和金額同比也均出現下滑，并且2月的數值還在1月的基礎上進一步下滑。
在此情況下，保利發展依然積極拿地，并在2021年下半年里頻頻發債融資。近期，保利發展發布公告稱新增加7個房地產項目，分別位于廣州、北京、佛山、南京及合肥，需支付土地價款合計約132.22億元。
針對前述情況，《投資時報》研究員電郵溝通提綱詢問保利發展相關部門，截至發稿尚未收到公司回復。
盈利能力下行？
保利發展是專注于房地產業務的上市公司。經過近30年的穩健發展，該公司已形成以不動產投資開發為主，以綜合服務與不動產金融為翼的業務板塊布局，綜合實力連續多年穩居行業前五。
不過作為地產龍頭，保利發展近一段時間交出的幾份經營數據并不理想。據保利發展發布的2021年業績快報顯示，2021年全年，該公司實現營業總收入2850.48億元，同比增長17.20%，該增速較2020年同期的3.06%有較大回升，但較2018年的32.66%和2019年的21.29%而言仍存一定差距。
營收增速的回升也未給保利發展帶來利潤的同步增長。數據披露，該公司2021年的歸母凈利潤為275.77億元，較上年同期下降4.74%，扣除非經常性損益后同比下滑4.78%至268.55億元。這是保利發展自2006年上市以來，首次年度歸母凈利潤出現下滑。
再來看保利發展同時期的銷售情況。據簡報數據顯示，2021年前五個月，保利發展各月份單月實現的簽約金額均同比高速增長，而從2021年6月起，該公司除8月銷售額同比有6.76%的增幅外，其他幾個月單月實現的簽約金額同比均呈現負增長，其中6月份和9月份的單月銷售額同比降幅均超25%。
進入2022年，保利發展的銷售數據進一步下探，單月實現的簽約面積從2021年12月的244.70萬平方米，降至2022年1月的185.76萬平方米、2022年2月的150.11萬平方米。與此同時，保利發展2022年2月份單月實現的簽約金額為239.78億元，同比下降25.08%，相較于2021年12月的367.07億元減少超百億元。
保利發展各月銷售情況（萬平方米，億元）
數據來源：公司公告
近九成募資用于償債
2022年3月11日，上交所公司債券項目信息平臺顯示，保利發展2022年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為“提交注冊”。據募集說明書顯示，本期公司債類別為小公募，發行總額不超過98億元（含98億元），擬分期發行。
保利發展方面表示，上述公司債券募集資金擬用于償還有息債務、補充流動資金、項目建設及運營和收購地產項目。
在償還到期債務方面，保利發展擬償還或置換的債券包括但不限于2023年1月15日到期的“16保利02”、2022年12月11日到期的“15保利02”證券，當前余額合計為21.90億元。而擬償還或提前置換的有息負債包括但不限于1筆2022年年末到期、4筆2023年到期的銀行存款，合計為64.80億元。
在住房租賃項目方面，保利發展計劃使用本期債券資金3.50億元，用于投資上海市靜安區靈石路北側地塊、青島市城陽區虹橋路北側地塊，和上海市浦東新區寶溪路南側項目的保障房/住房租賃建設。此外，保利發展本次債券募集資金還將有一部分用于補充公司開展業務等日常生產經營所需要的流動資金。
綜合上述情況可見，保利發展本次債券募集的資金，將有86.70億元用于提前償債，這部分資金占該公司本次募資總額的比重接近九成，為88.47%。不過截至2021年第三季度末，保利發展的貨幣資金多達1321.09億元，在這種情況下該公司仍選擇募資還債。
還需注意的是，2021年下半年，保利發展發債融資節奏加快。具體來看，2021年11月初，保利發展發行25億元中票，年利率3.25%，期限3年；同月20日，該公司再度發行20億元中票，年利率3.55%，期限5年；同月23日，保利發展拋出98億元公司債融資計劃預案。同年12月，該公司又提出自持物業“資產支持證券化”ABS產品擬發行100億元。12月18日，保利發展上述兩筆總規模合計198億元的發債計劃獲得公司股東大會審議通過。
進入2022年后，1月15日，保利發展2022年第一次臨時股東大會又通過了關于注冊100億元中期票據的議案。
《投資時報》研究員注意到，保利發展之所以會采取頻頻發債融資的舉措，或與該公司積極拿地、規模擴張有較大關聯。2021年2月至6月期間，在保利發展所獲取的土地中，有不少溢價較高的土地。
對于高溢價拿地的情況，有業內人士分析認為，或會加大企業未來的去化壓力，同時有可能壓縮企業的毛利空間，從而進一步導致企業后續的業績承壓。