在3月22日的合肥土拍中，15宗競品質(zhì)地塊被擺上拍賣席，招商蛇口一口氣參拍了8宗，可惜并沒有“中簽”。
公司董事總經(jīng)理蔣鐵峰隨后在2021年度業(yè)績發(fā)布會上直言，“我們是報名最多的企業(yè)”。豪氣參拍無外乎是出于對市場的看好，在管理層們看來，招拍掛拿地的風(fēng)險要可控許多。
早年間，出于規(guī)模訴求，招商蛇口高成本拿下了不少項(xiàng)目。隨著這些項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)入市，公司毛利率也開始呈現(xiàn)下降的態(tài)勢。2021年，其該項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)一步下滑至25.5%，凈利潤率則由2020年的13%跌至9.5%。
盡管毛利率下滑是行業(yè)大勢所趨，但連續(xù)多年走低的盈利能力也不免引來外界質(zhì)疑，公司要如何在規(guī)模擴(kuò)張中平衡盈利能力？
毛利率兩連跌
今日下午，招商蛇口于線上召開業(yè)績發(fā)布會，與蔣鐵峰一同出席的還有董事長許永軍、副總經(jīng)理聶黎明、財務(wù)總監(jiān)黃均隆、副總經(jīng)理兼董事會秘書劉寧、副總經(jīng)理兼總法律顧問劉曄。
管理層們對這份十四五戰(zhàn)略規(guī)劃開局之年的“成績單”是滿意的。2021年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)全年簽約銷售額3268.34億元，一舉挺進(jìn)行業(yè)第七名；對應(yīng)營收1606.43億元，同比增長23.93%；融資成本降至4.48%……
不過，一片向好的數(shù)據(jù)卻依然無法掩蓋公司盈利能力下滑的現(xiàn)狀。報告期內(nèi)，招商蛇口歸母凈利潤同比下滑15.35%至103.72億元，基本每股收益1.16元，同比減少20.55%。
這是公司增收不增利的第二年。2020年，招商蛇口歸母凈利潤同比下滑23.58%，為近年來首次增速下滑，2021年的跌幅則有所收窄。
區(qū)域分布來看，該公司于華東、江南、西南、華南、深圳幾個營收占比超10%的大區(qū)，毛利率均出現(xiàn)了不同程度的下跌。其中西南區(qū)域毛利率同比下跌4.51個百分點(diǎn)，華東區(qū)域則為4.65個百分點(diǎn)。
跌幅最大的華東區(qū)域亦是招商蛇口營收貢獻(xiàn)度最大的地區(qū)。2021年，招商蛇口來自該區(qū)域的收入占比為22.94%，深圳地區(qū)以22.21%的占比位列第二。
重要區(qū)域的毛利率下滑無疑會對公司整體盈利能力造成影響。截至2021年，招商蛇口擁有超4400萬平方米的土地儲備，其中31%位于華東。若未來華東地區(qū)的項(xiàng)目毛利率繼續(xù)走低，則公司整體毛利率亦難言樂觀。
管理層們似乎并沒有這方面的憂慮。黃均隆直言，毛利率下滑是行業(yè)的一個整體趨勢，公司在2019年以后所拿項(xiàng)目的毛利率水平高于以往，這些地塊將在2022年及以后逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段，“目前判斷毛利率會有所提升”。
蔣鐵峰亦稱，公司未來項(xiàng)目收益率會逐步提升，“2021年下半年以來，公司所拿項(xiàng)目的回報非常突出，毛利率有著明顯提升”。
除此之外，培養(yǎng)利潤增長第二曲線亦是招商蛇口提升利潤率的戰(zhàn)略方針之一。管理層們在會上直言，公司將堅決推進(jìn)“三個轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略，包括由開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，由重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，由同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變。
談及資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓騰挪，蔣鐵峰指出，公司將堅定持有最核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，債務(wù)較大的產(chǎn)融類資產(chǎn)則可保有小股經(jīng)營權(quán)，對于經(jīng)營效益難以提升且占用了部分資金的資產(chǎn)則可以置換為現(xiàn)金，換取更為優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，“公司最近也在積極處置一些低效資產(chǎn)”。
審慎收并購
騰挪資產(chǎn)、尋找利潤增長第二曲線的一個重要原因是對行業(yè)的趨勢轉(zhuǎn)變的擔(dān)憂。
蔣鐵峰直言，行業(yè)的規(guī)模趨勢見底，預(yù)計未來會從頂部逐步下降，“很可能會下滑30%以上”。也或是因此，公司2022年將繼續(xù)保持3300億元的銷售目標(biāo)，新開工計劃為1400萬平方米。
在他看來，下行周期中，核心資產(chǎn)物業(yè)服務(wù)的價值將得到進(jìn)一步體現(xiàn)，創(chuàng)造價值是招商蛇口未來發(fā)展的一個重要方向。
“三個轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略大背景下，招商蛇口將預(yù)留10%-20%的資金用于持有型物業(yè)，“特別是優(yōu)勢商業(yè)這塊”。只是，對于具體的拿地金額，管理層們并未透露更多，更多的是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目利潤和風(fēng)險因素。
2021年，招商蛇口合計獲得土地項(xiàng)目113宗，較2020年增加15宗，總計容面積1559萬平方米。資源投放區(qū)域分布來看，其中59%分布于長三角地區(qū)，中西部和粵港澳則分別占17%、13%。
受房地產(chǎn)項(xiàng)目購地、基建支出等因素影響，招商蛇口2021年經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額同比下降5.96%至259.8億元。同時，因購建固定資產(chǎn)及聯(lián)合營公司投資及墊款增加，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-96.12億元，同比下降164.98%。
2022年，招商蛇口將堅持以銷定投量的原則拿地，具體情況將根據(jù)公司負(fù)債及回款能力進(jìn)行。市場好、利潤確定性強(qiáng)的區(qū)域會進(jìn)一步深耕，而成效較低、有明顯弱點(diǎn)的區(qū)域則將會退出。
另外，提升權(quán)益占比亦是招商蛇口2022年的發(fā)展目標(biāo)。2021年，該公司權(quán)益占比約為50.72%，“今年的計劃提升到60%?！秉S均隆強(qiáng)調(diào)，公司如今的拿地權(quán)益比需不斷提升，未來少數(shù)股東權(quán)益占比會逐年下降。
對于目前討論度頗高的收并購，招商蛇口的態(tài)度則頗為謹(jǐn)慎。蔣鐵峰指出，公司會將收并購標(biāo)的與公開市場的項(xiàng)目進(jìn)行對比，通過回報率、確定性、風(fēng)險等因素進(jìn)行綜合考量，“哪里利潤更高、風(fēng)險小，就投向哪里”。
其還透露，公司目前正在與多家房企接觸，若有進(jìn)展會進(jìn)行披露，“有些項(xiàng)目外界看著不錯，但其實(shí)進(jìn)去盡調(diào)發(fā)現(xiàn)根本不行”。
對于市場關(guān)注的預(yù)售資金監(jiān)管，管理層在會上表示2021年末公司監(jiān)管資金231億元，其預(yù)判“去年以來隨著債務(wù)違約企業(yè)不斷增加，政府與企業(yè)之間的信任程度明顯減弱，各地政府出于保交付的壓力，短期來看預(yù)計預(yù)售資金很難有大幅放松”。
按管理層所言，優(yōu)化拿地策略的長期目標(biāo)是降低公司負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。截至2021年末，招商蛇口共計有息負(fù)債1777億元，其中434億元將于一年內(nèi)到期，占比24.4%。
“三道紅線”方面，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，未剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.94%，凈負(fù)債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25。