本報(bào)告對(duì)全國重點(diǎn)城市一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象進(jìn)行分析，以更好關(guān)注這一市場熱點(diǎn)問題。房價(jià)倒掛現(xiàn)象是指，在城市某一區(qū)域、板塊或地段中，同品質(zhì)的新房價(jià)格比二手房要更便宜。在此類市場狀況下，購房行為發(fā)生扭曲，產(chǎn)生了排隊(duì)搶購新房的操作，同時(shí)滋生了“買到就是賺到”的投資投機(jī)心理。本報(bào)告分析了全國20個(gè)重點(diǎn)城市重點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)倒掛現(xiàn)象，并據(jù)此剖析房價(jià)倒掛現(xiàn)象的原因和危害，最后提出相關(guān)的應(yīng)對(duì)策略。
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(資料圖)
房價(jià)倒掛現(xiàn)象
1、20城總體情況
本報(bào)告定義：房價(jià)倒掛差=二手房均價(jià)-新房均價(jià)。若房價(jià)倒掛差＞0，則可以認(rèn)為該城市存在房價(jià)倒掛現(xiàn)象。本報(bào)告給出了全國20個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)倒掛差情況。需要說明的是，本報(bào)告選取了各地房價(jià)倒掛現(xiàn)象相對(duì)明顯或可能明顯的某一區(qū)域，以此衡量和代表所在城市房價(jià)倒掛的總體情況。
統(tǒng)計(jì)顯示，全國20個(gè)城市中，有15個(gè)城市存在不同程度的房價(jià)倒掛現(xiàn)象，說明房價(jià)倒掛現(xiàn)象在大城市中略普遍，并非個(gè)案。城市排序來看，房價(jià)倒掛差最明顯的城市為北京，其倒掛差水平達(dá)到22395元/平方米。而上海、蘇州、杭州等城市的房價(jià)倒掛差也比較明顯，分別為21581、16265和10045元/平方米。相對(duì)來說，廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞的房價(jià)倒掛差為負(fù)值，分別為-10502、-10183、-7316、-4765和-3823元/平方米。對(duì)此類城市的通俗理解是，此類城市沒有明顯的房價(jià)倒掛現(xiàn)象，其新房總體比二手房要昂貴。
2、原因分析
房價(jià)倒掛現(xiàn)象的產(chǎn)生，本質(zhì)是房價(jià)定價(jià)體系出現(xiàn)了紊亂或不平衡。從原因來說，其和二手房價(jià)格過高、新房價(jià)格過低等原因是有關(guān)系的。我們針對(duì)這兩種情況進(jìn)行分析。
第一、二手房價(jià)格過高。從實(shí)際了解的情況看，產(chǎn)生此類現(xiàn)象的原因有很多，包括：二手房學(xué)區(qū)資源不錯(cuò)、相關(guān)房源位于地鐵沿線或優(yōu)質(zhì)商圈中、房源屬于小戶型且總價(jià)低、房源買入時(shí)間位于歷史高位、購房贈(zèng)送車位和陽臺(tái)、房源裝修投入力度大等。我們此處舉沈陽的例子。在此次統(tǒng)計(jì)的20個(gè)城市中，我們發(fā)現(xiàn)沈陽也存在房價(jià)倒掛現(xiàn)象，和預(yù)期略有差異。根據(jù)調(diào)研所了解的情況，引起房價(jià)倒掛現(xiàn)象的重要原因是，部分二手房的掛牌價(jià)明顯較高。當(dāng)前沈陽渾南新區(qū)很多二手房都是在過去幾年價(jià)格高位階段所購買的，目前房東不愿意過快降價(jià)，二手房價(jià)格虛高自然也使得房價(jià)倒掛現(xiàn)象較為明顯。
第二、新房價(jià)格過低。出現(xiàn)此類情況，和幾個(gè)重要原因有關(guān)：限價(jià)政策下房價(jià)被壓抑、新房項(xiàng)目從精裝計(jì)價(jià)調(diào)整為毛坯計(jì)價(jià)、精裝修降標(biāo)減配、期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)下主動(dòng)降價(jià)、房企以價(jià)換量策略推進(jìn)等。因此從這個(gè)角度看，其也不能全部歸咎于限價(jià)政策，需要結(jié)合不同片區(qū)進(jìn)行分析。尤其是在二季度房價(jià)走弱的情況下，一些城市新房價(jià)格本身有下調(diào)的操作，其也會(huì)使得房價(jià)倒掛現(xiàn)象相對(duì)明顯。
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打新行為分析
1、打新行為定義
由于部分城市存在房價(jià)倒掛現(xiàn)象，所以在購房領(lǐng)域也出現(xiàn)了比較明顯的“打新”操作，也即近期一些大城市的市場熱點(diǎn)問題。“打新”一詞源于股票市場。在股市中，由于公司首次發(fā)行股票一般采取了折價(jià)發(fā)行的方式，所以此類股票存在極大的利差，投資者認(rèn)購此類股票往往有較高的、穩(wěn)定的、無風(fēng)險(xiǎn)的投資收益。在這兩年房價(jià)倒掛現(xiàn)象中，新房市場出現(xiàn)了“房價(jià)洼地”現(xiàn)象，認(rèn)購新房存在比較明顯的“無風(fēng)險(xiǎn)套利”現(xiàn)象，即獲利空間大、獲利較穩(wěn)定、獲利無風(fēng)險(xiǎn)。因此，一些大城市市區(qū)的新房市場中，往往出現(xiàn)了一房難求、排隊(duì)搖號(hào)、萬人哄搶、打新“黃牛化”、偽造資格獲取房票、代持炒房、假結(jié)婚和假離婚等亂象。而這背后，“買到就是賺到”、“搖中新房暴賺2000萬”、“中簽即躺賺”等負(fù)面輿情消息也明顯增加。其干擾了市場秩序，也造成了非常惡劣的市場印象。
2、打新獲利分析
本報(bào)告定義：市區(qū)認(rèn)購一套新房的打新獲利=所在城市的房價(jià)倒掛差*住宅套均面積。基于此，本報(bào)告給出了全國20個(gè)重點(diǎn)城市市區(qū)打新獲利情況。統(tǒng)計(jì)顯示，上海、北京和蘇州的打新獲利最高，其分別為309、280和251萬元/套。其通俗理解是，在上海、北京和蘇州的市區(qū)認(rèn)購新房，每套房可以輕松賺取309、280和251萬元，該獲利空間相當(dāng)于在三四線城市可以輕松買一套豪宅了。從這個(gè)角度看，認(rèn)購此類新房的誘惑力非常大，打新的動(dòng)力也會(huì)非常強(qiáng)。
從統(tǒng)計(jì)情況看，包括廣州、深圳、佛山、燕郊和東莞等城市由于沒有明顯的房價(jià)倒掛現(xiàn)象，所以打新獲利空間相對(duì)小，打新操作進(jìn)而也會(huì)相對(duì)少。但需要說明的是，從實(shí)際反饋的情況看，此類城市個(gè)別板塊和個(gè)別新開盤項(xiàng)目也存在打新現(xiàn)象，如此前廣州海珠區(qū)部分新盤開盤后，也存在賺取差價(jià)動(dòng)機(jī)和搶購的操作。當(dāng)然，由于粵港澳大灣區(qū)的存量房規(guī)模較大，所以二手房價(jià)格上漲受牽制，其客觀上使得房價(jià)倒掛現(xiàn)象有所弱化。另外，雖然青島、合肥和重慶等地存在一定的打新獲利空間，即2、14和15萬元/套，但若考慮到此類城市二手房在降價(jià)，所以實(shí)際過程中一般不存在打新的套利空間。
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房價(jià)倒掛危害與應(yīng)對(duì)策略
1、房價(jià)倒掛的危害性
房價(jià)倒掛現(xiàn)象和打新操作造成了很多問題，其違背了房住不炒的總綱，也破壞了房地產(chǎn)市場秩序，影響極差。其也對(duì)房地產(chǎn)市場供求兩端造成了扭曲，產(chǎn)生了很多負(fù)面問題。從需求端來看，購房心態(tài)被扭曲，投資投機(jī)需求活躍，新房交易秩序受到了明顯干擾。此類操作下，合理的改善型住房需求面臨入市困難的問題，即違背了“支持剛性和改善型住房需求”的住房政策。而對(duì)于此類打新市場進(jìn)行管控后，一些購房者“如意算盤”也會(huì)被打亂，最終也會(huì)影響其自身的置業(yè)計(jì)劃。從供給端來看，房價(jià)倒掛現(xiàn)象下，營銷部門的應(yīng)對(duì)壓力明顯增加，認(rèn)籌工作和開盤工作異常困難，也產(chǎn)生了客戶投訴等問題。同時(shí)，一些房企會(huì)產(chǎn)生捂盤惜售的操作，其會(huì)干擾所在城市的新盤供應(yīng)計(jì)劃，造成房源緊張等問題。此類操作也會(huì)加劇房企的資金緊張狀況，若對(duì)市場走勢出現(xiàn)了誤判，甚至?xí)a(chǎn)生樓盤滯銷、去庫存壓力變大等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題。
另外從今年上半年大城市新房交易市場看，房價(jià)倒掛現(xiàn)象對(duì)市場的研判產(chǎn)生了重大的干擾。一些城市部分區(qū)域出現(xiàn)了新房打新現(xiàn)象，給外界感覺是市場非常火爆、房地產(chǎn)沒有問題。但與此同時(shí)，此類城市郊區(qū)市場的新盤表現(xiàn)并不好，去庫存異常艱難。而由于打新的現(xiàn)象，所以對(duì)市場冷熱情況的盤摸和分析造成了干擾。購房者也會(huì)產(chǎn)生困惑，即“當(dāng)前住宅市場究竟是過熱還是過冷”。這種困惑也會(huì)對(duì)政策決策產(chǎn)生誤導(dǎo)，影響政策出臺(tái)的精準(zhǔn)性和及時(shí)性。
2、倒掛問題的后續(xù)演變
我們認(rèn)為，各地要深入理解房價(jià)倒掛的問題及危害性。其本質(zhì)上是房屋定價(jià)和管理的問題，或者可以簡單理解為“新房價(jià)格管理過嚴(yán)，二手房價(jià)格管理缺失”的失衡問題。這就要求后續(xù)房價(jià)管理方面應(yīng)有創(chuàng)新和突破，以真正解決好此類問題。同時(shí)此類問題也是房地產(chǎn)市場秩序的問題，各類違規(guī)操作出現(xiàn)，加劇了此類亂象的出現(xiàn)，也影響了穩(wěn)房價(jià)工作的開展。當(dāng)前部分城市對(duì)于打新操作進(jìn)行了整頓，包括嚴(yán)查中介機(jī)構(gòu)和違規(guī)房企、勸退部分購房者認(rèn)籌、暫停開盤計(jì)劃、調(diào)整搖號(hào)規(guī)則和認(rèn)購規(guī)則等，這都是值得肯定的操作，值得其他城市的學(xué)習(xí)和借鑒。
當(dāng)然在此類問題解決的過程中，我們認(rèn)為，房價(jià)倒掛的問題也和市場行情走勢有關(guān)。一方面，各地從房企盈利、優(yōu)化營商環(huán)境的角度出發(fā)，預(yù)售許可和限價(jià)政策略有放松。另一方面，二手房拋售潮背后必然帶來房價(jià)的自主下調(diào)。這兩者結(jié)合起來，可以認(rèn)為三季度房價(jià)倒掛現(xiàn)象將有所減弱。當(dāng)然，要真正治標(biāo)治本，也不能寄希望于短期的變化，而要從供求平衡關(guān)系修復(fù)、科學(xué)定價(jià)體系建立、購房秩序引導(dǎo)等角度入手。唯有這樣，才能根治此類問題、平衡各方利益，最終促進(jìn)購房市場的公平有序。
附錄
1、本報(bào)告涉及的一二手房相關(guān)情況如下。一手房或新房即為新建商品住宅，其價(jià)格為2022年5月-2023年5月的網(wǎng)簽價(jià)格。二手房價(jià)格為2023年6月上旬各地二手住宅的掛牌價(jià)格，考慮到數(shù)據(jù)可比性要求，本報(bào)告選取了房齡為5年以內(nèi)的二手住宅，即次新房。
2、20個(gè)重點(diǎn)城市具體監(jiān)測的區(qū)域如下：北京（海淀)、上海（徐匯)、廣州（荔灣)、深圳（南山)、沈陽（渾南)、大連（中山)、濟(jì)南（歷城)、青島（嶗山)、南京（建鄴)、蘇州（園區(qū))、杭州（余杭)、合肥（濱湖)、廈門（思明)、長沙（岳麓)、重慶（渝北)、成都（天府)、佛山（南海)、燕郊（燕郊)、東莞（全市)、昆山（全市)。選取的理由為：部分為新房炒作相對(duì)嚴(yán)重的區(qū)域，部分則為房價(jià)倒掛現(xiàn)象反饋較明顯的區(qū)域，部分為新房交易較為活躍的區(qū)域。
3、本報(bào)告定義：住房套均面積=2022年5月-2023年5月住房總成交面積/住房總成交套數(shù)。不同城市之間該指標(biāo)會(huì)有較大的差異。
4、從各地實(shí)際觀察看，房價(jià)倒掛程度和不同的開盤項(xiàng)目有較大的關(guān)系，包括開盤時(shí)間、學(xué)區(qū)情況、裝修情況、住宅屬性、戶型結(jié)構(gòu)、住宅品質(zhì)、片區(qū)新房供應(yīng)規(guī)模等影響因素。建議各地在應(yīng)用報(bào)告結(jié)論時(shí)要結(jié)合具體情況進(jìn)行。
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文章來源:易居研究院