本報(bào)告對全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況進(jìn)行分析，以更好把握4月份新房交易市場運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，4月份全國較多城市新房交易數(shù)據(jù)相比3月有明顯下滑，且下滑幅度較大，說明樓市復(fù)蘇有阻力。當(dāng)然在本輪住房消費(fèi)提振工作中，部分城市表現(xiàn)較好，包括近期備受關(guān)注的淄博等山東城市，復(fù)蘇狀態(tài)不錯(cuò)。相關(guān)城市復(fù)蘇的邏輯值得關(guān)注學(xué)習(xí)，以更好促進(jìn)后續(xù)住房交易行情的提振。
(相關(guān)資料圖)
一
總體情況
1、成交面積：環(huán)比下降近三成
2023年4月，全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為1896萬平方米，環(huán)比下降27%，同比增長30%。在這50個(gè)城市中，有44個(gè)城市呈現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢，相當(dāng)于近9成城市樓市交易行情要比3月份弱。出現(xiàn)月度上下波動(dòng)是正常的，但下降城市數(shù)量過多也值得關(guān)注。當(dāng)然我們認(rèn)為，樓市復(fù)蘇的大趨勢并不改變，市場信心也總體處于恢復(fù)的狀態(tài)之中。
2、同比增速：要關(guān)注縮水近三成的問題
本部分統(tǒng)計(jì)了全國50城新房成交面積的同比增速數(shù)據(jù)。今年4月份新房成交面積同比增速為30%，即增三成。在連續(xù)20個(gè)月同比下降的情況下，今年2-4月份保持了同比正增長態(tài)勢，但增速在收窄。需要說明的是，4月份的“好”，是基于去年4月份低迷數(shù)據(jù)做的對比。若將今年4月份交易數(shù)據(jù)和2019-2022年歷年4月份數(shù)據(jù)做對比，可以看出，其同比增速分別為-37%、-30%、-49%和30%。這說明相比2019年交易活躍的年份，當(dāng)前新房交易有嚴(yán)重的縮水問題。
3、年初累計(jì)同比增速：保持上行態(tài)勢
本部分研究“新建商品住宅年初累計(jì)成交面積同比增速”指標(biāo)，以更好分析今年1-4月份整體市場行情。今年1-4月份全國50城新建商品住宅成交面積為7715萬平方米，同比增速為18%，相比1-3月份15%的水平有所擴(kuò)大。鑒于4月份單月數(shù)據(jù)表現(xiàn)出新的壓力，所以二季度購房政策還要進(jìn)一步刺激，以防范此類曲線上行速度放緩。
二
城市分類
1、環(huán)比增速：三四線城市下滑較明顯
我們對全國50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為277、1048和571萬平方米，環(huán)比增速分別為-14%、-24%和-35%。三類城市均出現(xiàn)了環(huán)比下降態(tài)勢，說明3月份沖高后普遍回落。另外從實(shí)際反饋的情況看，三四線城市“購房動(dòng)力哪里來”的問題頗受關(guān)注。各地要重視對此類城市購房行情的提振。
2、同比增速：一線增速高但有異動(dòng)
我們對全國50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積同比增速分別為71%、25%和24%。三類城市均保持了兩成以上的增速。另外需要說明的是，一線城市看似增速高，實(shí)際上和上海市場有關(guān)。去年4月份上海交易幾乎為零，所以容易拉升此類城市的同比增速曲線。
3、年初累計(jì)同比增速：各類城市總體保持兩成增速
我們對全國50個(gè)重點(diǎn)城市按一、二、三四線城市進(jìn)行分類，以分析城市之間的交易行情差異。數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國50個(gè)一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為999、4118和2599萬平方米，同比增速分別為19%、17%和21%。三類城市總體上呈現(xiàn)了兩成的增速，通俗理解是：今年買房的人多了，增加了20%的規(guī)模。
三
城市排序
1、環(huán)比增速：僅6個(gè)城市沒有下滑
對今年4月份全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。排序顯示，全國僅有6個(gè)城市成交行情沒有出現(xiàn)下滑，即西安、北京、東營、成都、合肥和深圳。這也說明，4月份偏強(qiáng)勢的城市，普遍屬于基本面不錯(cuò)的大城市。而從下降的城市來看，有3個(gè)城市降速超過50%，市場調(diào)整的程度較大。
2、同比增速：少數(shù)城市降速超過50%
對今年4月份全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。排序顯示，長春、昆山和上海等城市的數(shù)值明顯異動(dòng)，和去年疫情期間樓市交易量非常低有關(guān)。而包括東營、濟(jì)南、漳州、西安、合肥和珠海等城市的交易行情較好，增速都超過了50%。另外在增速后10位的城市中，部分城市下滑態(tài)勢較明顯，如泉州和大連。
3、年初累計(jì)同比增速：山東三城較熱
對今年1-4月份全國50個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序，結(jié)果如下。其中，樓市交易行情表現(xiàn)較好的10個(gè)城市分別為長春、杭州、南寧、惠州、淄博、濟(jì)南、德陽、肇慶、東營和東莞，其同比增速均接近或超過了50%。此類城市中，部分屬于購房政策明顯寬松的城市，部分則屬于壓抑需求持續(xù)釋放的城市。TOP10的城市名單，值得各地關(guān)注和學(xué)習(xí)。
此次10強(qiáng)城市中，山東有3個(gè)城市入圍，即淄博、濟(jì)南和東營，分別為50城的第5名、第6名和第9名。三個(gè)城市進(jìn)入10強(qiáng)行列，并非偶然。原因有三點(diǎn)。1）疫情三年期間，江蘇浙江等沿海省份有一波交易高峰，但山東不明顯。潛在購房需求在今年才明顯釋放。2）相比其他經(jīng)濟(jì)大省，山東受房企債務(wù)問題以及爛尾樓問題的干擾少，購房信心更容易恢復(fù)。3）濟(jì)南市場有一波持續(xù)的行情，也帶動(dòng)了周邊地級市的樓市復(fù)蘇。另外從近期調(diào)研來看，“淄博燒烤”事件和山東樓市復(fù)蘇的直接關(guān)系并不強(qiáng)。但此類事件有助于提升城市形象和置業(yè)優(yōu)勢，對后續(xù)山東各城市的樓市復(fù)蘇也有間接正面影響。
四
結(jié)論趨勢
1、市場總結(jié)：市場行情出現(xiàn)微小調(diào)整
觀察今年4月份及前4月份新房交易行情，其呈現(xiàn)了幾個(gè)重要變化或特點(diǎn)。1）在一季度“爬樓梯式”的復(fù)蘇基礎(chǔ)上，4月份有小幅下滑。其和3月份數(shù)據(jù)沖高、4月份推盤力度放緩、購房需求有待進(jìn)一步提振等因素有關(guān)。2）樓市總體步入復(fù)蘇通道，經(jīng)濟(jì)人口等基本面不錯(cuò)的大城市，其復(fù)蘇道路走得更為堅(jiān)實(shí)。而包括淄博等城市進(jìn)入TOP10行列，充分說明三四線城市也不悲觀。總結(jié)來看，當(dāng)前樓市復(fù)蘇的工作推進(jìn)有力，但需要防范一些不確定性或干擾因素。
2、市場趨勢：要鞏固前4月的復(fù)蘇成果
今年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的總趨勢不變，在4月份調(diào)整的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)5月份會(huì)有一波新的行情。其原因在于，4月份調(diào)整屬于短期的、月度的波動(dòng)，而非樓市扭頭向下的惡化信號。當(dāng)前各地依然在積極提振樓市交易行情，即便是一二線城市，也通過各個(gè)層面刺激住房消費(fèi)需求。典型的例子如杭州放松郊區(qū)市場的限購政策、上海針對二孩家庭提高了公積金貸款額度等。此類工作值得全國其他城市的學(xué)習(xí)。這也進(jìn)一步說明，住房交易行情復(fù)蘇是樓市復(fù)蘇的重要基礎(chǔ)，各地二季度依然要高度重視。
附錄
本報(bào)告涉及的50個(gè)城市按一、二、三四線城市劃分，包括：北京、上海、廣州、深圳、成都、大連、福州、杭州、合肥、濟(jì)南、昆明、蘭州、南京、南寧、寧波、青島、廈門、蘇州、西安、長春、長沙、重慶、寶雞、德陽、東莞、東營、佛山、湖州、惠州、麗水、六安、清遠(yuǎn)、衢州、泉州、汕頭、韶關(guān)、紹興、泰州、溫州、無錫、徐州、煙臺(tái)、漳州、肇慶、鎮(zhèn)江、舟山、珠海、淄博、江陰和昆山。
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文章來源:易居研究院