11月房地產市場發生了不少大事，大家應該都能明確地感受到，實實在在的救市已經開啟了。
救市已經開啟，那是否意味著拐點已至、樓市到底了呢？
(資料圖)
政策已現拐點 但仍有進一步寬松的空間
近期有三個重磅政策是值得我們去關注的，政策的主要目的都是為了修復房企融資端。
今年房地產市場的大變局，地產行業面臨嚴重困境，其主要原因就是房企融資的困難。今年房地產政策層面雖然一直保持寬松態勢，但此前一直未真正觸及融資端。
這三個政策相繼出臺，我們可以依此明確作出判斷政策拐點或許已經出現。
第一大重磅政策是支持民營房企債券融資的“第二支箭”。
從“第二支箭”發布到接收民營房企增信需求郵件再到受理龍湖200億元儲架式注冊發行，僅用時三天，且單一房企融資總額有所擴大。
第二大重磅政策當然是金融16條，從保交樓到保房企。
金融16條已經明確，穩定房地產開發貸投放，穩定建筑企業信貸投放，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，保持債券及信托等資管產品融資穩定。這也就意味著， 保市場主體已經成為頂層策略，房企生存環境得以改善，除問題房企外，央國企、優質民企經營將回歸正軌。
第三大重磅政策是中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》。
通知提出指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。通知對對置換的預售資金做了明確要求，可有效緩解優質房企流動性壓力，房企能根據各地在建項目進度合理安排工程推進，保障項目如期交付，恢復居民端購買期房信心。
這連續性的三重政策，不僅有助于為房企紓困，還大幅度提振了市場信心。
房地產市場在很大程度上本身就是預期市場，只有房企端逐步恢復融資能力和信用，才能帶動需求端居民信心逐步恢復，進而帶動市場回暖。
但是，政策已經出現拐點，并不意味著政策往后會進一步收緊。畢竟政策發酵起作用是需要時間的。而政策在房企端紓困的同時，在需求端仍有發力空間也有待進一步加強。
就常州而言，當前購房政策相對周邊城市已經足夠寬松，但這也不代表沒有進一步期待的空間。
我們認為接下來最值得期待的就是大家很有可能再一次迎來LPR的下調。
LPR=MLF利率+銀行綜合成本（主要是銀行負債成本）。
注意一個信號，央行近幾日發布的《2022年第三季度中國貨幣政策執行報告》中提到9月份的定期存款利率較4 月下降 0.14 個百分點，有利于降低銀行負債成本，推動降低實際貸款利率。
雖然11月公布的MLF利率沒變，一年期仍然是2.75%，但是一段時間以來銀行負債成本降了，LPR就有望下調，或許最快下周一（11月21號）我們就能迎來新一輪下調。
常州市區新房成交量已基本筑底 二手房仍有下探趨勢
11月15日，國家統計局公布了房地產行業數據。
綜合來看，2022年10月房地產行業進一步回暖，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計同比降幅均有收窄；但整體房地產下行態勢仍在持續。
從全國層面來看，市場疲軟態勢不變，想要好轉仍需要一個較長的時間過程。
從常州來看，新房市場自二季度以來進一步探底，目前已經呈現出了明顯的筑底態勢。
今年一整年，常州市區新房成交的高位就是20萬㎡左右，自今年上半年6月小幅翹尾以來，下半年常州市區新房成交一直維持在15萬㎡左右。
這個數字我們認為已經很低了，很難再有進一步下探的空間，接下來會持續筑底。
再看二手房，自下半年以來，常州市區二手住房成交套數一路走低，9月跌破2000套，10月進一步下跌。
二手房市場持續低迷仍將抑制改善置換需求的釋放，同步也將導致新房成交增長動力的不足。
綜合二手房市場和新房市場的成交表現，常州樓市成交仍然要在底部徘徊一定時間，市場回暖仍依賴于大環境的改善和全國市場的回溫。
量價博弈或將進入最終階段
截止到目前位置，常州市區的新房均價是多少呢？
答案是19870元/㎡，同比仍呈現3%的上行趨勢。
但從直觀感受來講，大家都能明顯感覺到各個樓盤相對于去年打折優惠力度確實很大。通俗一點就是從感官上來講，大家都覺得房價跌了！
這也確實是如此，均價體現的是結構性數據，從各個樓盤來看，以價換量已經成為普遍趨勢。
尤其是進入下半年以來，部分樓盤這樓優惠力度甚至跌破了以往的價格系統。臨近年底，各個樓盤又以工抵房、特價房、員工房等名義進一步打開讓價空間。
這種以價換量的形勢在年底之前肯定會一直持續，并且會影響整體均價走勢。
實際上，從歷月趨勢來看，常州市區新房均價其實已經走出了向下的趨勢。
10月常州市區新房成交均價約為18600元/㎡，這是常州全年新房均價首次低于19000元/㎡。
受限于今年新房上市量的減少，往后兩個月甚至在2023年，新增供應房源對于房價的結構性影響程度將減小。
如果年末各個樓盤以價換量持續，讓價空間進一步加大，很有可能在均價上也會有進一步體現。
但值得注意的是，受政策預期影響，我們認為樓市量價博弈已經將進入最終階段，房價進一步大幅度向下的可能性已經不大，保持當前的讓價空間或在此基礎上小幅增加讓價幅度是大概率事件。
判斷樓市新周期無非就是兩個拐點，一是政策拐點，二是市場拐點。
政策拐點已經明確到來，市場拐點的到來就只是時間問題。
從政策拐點到市場拐點形成的時間段，就是這輪行情的最后一段底部時段。
但這個時間到底有多長，目前還不好判斷，我們認為至少在明年二季度之前，市場可能還很難走出底部。
而對于有切實需求的購房者來說，當前仍然是一個較好的買房市場，要珍惜這個時間段擇優上車。
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文章來源:克而瑞