一、二手房會(huì)面臨哪些問題？
產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：
1、房主無從事交易的資格，為假業(yè)主的
(資料圖片)
這類風(fēng)險(xiǎn)在簽約時(shí)應(yīng)注意查看簽約人提供的證件上的名字和產(chǎn)權(quán)證上登記的是否為同一人，鑒于有的人會(huì)造假，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往建委查詢。
2、房子為多人共有，賣方未經(jīng)全部共有人一致同意就出售的
這類風(fēng)險(xiǎn)的防范是在簽約時(shí)查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場，如不能到場需提供同意出售證明及手寫委托書。
3、房子有貸款尚未還清，業(yè)主需要用買房的錢去解抵押的
這類風(fēng)險(xiǎn)購房者要記住一點(diǎn)：不同意業(yè)主用你的錢去還房貸，千萬不要自作主張同意業(yè)主使用買家的錢去還貸。很多糾紛都會(huì)在這里出現(xiàn)。
4、房子被法院依法查封的
簽約前需協(xié)同業(yè)主到建委去查檔，如果交易之前查封的建委會(huì)有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后，過戶之前被查封的，在合同里應(yīng)該寫清楚，如果遇到法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)承擔(dān)先行賠付責(zé)任。
5、不符合轉(zhuǎn)讓條件的房
按照國家有關(guān)法律的規(guī)定，有些房子是不能轉(zhuǎn)讓的，比如5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房等。屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。
審查產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：
1、以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出售時(shí)要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的。
所以，購房者要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購得的房改房上市時(shí)，應(yīng)先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。
2、軍產(chǎn)房、校產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
資金風(fēng)險(xiǎn)
1、房款資金
資金安全主要是業(yè)主拿到定金或首付款后玩消失，那可都是買家的血汗錢啊。
2、房子消耗的費(fèi)用資金
有的房產(chǎn)有大量的物管費(fèi)用、水電費(fèi)用沒有結(jié)清等一些情形。簽約時(shí)一定要保留保證金，不然等過完戶交房時(shí)容易造成麻煩。
房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
1、看房的時(shí)候，最好找一個(gè)懂行的朋友協(xié)助一起去幫忙看看，而且最好是能夠晚上、白天、雨后都看看。
2、有必要找同小區(qū)的居民多聊聊，了解一下交易房屋有無特殊情況，如兇宅等。有些中介現(xiàn)在也有代辦兇宅審查的工作。
3、盡量選大品牌的中介是沒有錯(cuò)的，信譽(yù)有保障，而且交易過程也安心。
二、二手房買賣的注意事項(xiàng)
1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
2、土地情況是否清晰
二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
3、交易房屋是否在租
有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
4、房屋手續(xù)是否齊全
房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
5、福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。
6、物管費(fèi)用是否拖欠
有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
7、市政規(guī)劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
8、單位房屋是否侵權(quán)
一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
9、中介公司是否違規(guī)
有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
10、合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
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文章來源:樂居買房