文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張林霞
【資料圖】
“房貸置換，500萬(wàn)貸款10年可省百萬(wàn)利息”，“年化利率低至3.4%，先息后本，授信20年，中間不過(guò)橋”……
近期有不少人吐槽，收到資金中介打來(lái)的，勸說(shuō)他們將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營(yíng)貸，以此來(lái)節(jié)省大筆利息。
“貸款換一換，利息節(jié)省幾十萬(wàn)”，這使得很多背負(fù)房貸的業(yè)主，聽(tīng)著十分心動(dòng)。
以一套500萬(wàn)元的房子為例，按照首套房首付三成，剩下350萬(wàn)全部做商貸（利率4.6%），10年還款期限，等額本息的利息總額約為87萬(wàn)元。
如果把350萬(wàn)元轉(zhuǎn)為抵押經(jīng)營(yíng)貸，等額本息的利息總額約為68萬(wàn)元。兩者利息差值約為19萬(wàn)元左右。
這樣一看，“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸”確實(shí)能夠省不少錢(qián)，但對(duì)于背負(fù)房貸的業(yè)主來(lái)說(shuō)究竟是餡餅還是陷阱呢？
顧名思義，經(jīng)營(yíng)貸款是指以中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶為服務(wù)對(duì)象的融資產(chǎn)品，貸款資金只能用于其企業(yè)或個(gè)體戶的經(jīng)營(yíng)需要，是明令禁止流入樓市的。而資金中介通過(guò)不法手段，將房貸客戶包裝成企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸客戶，通過(guò)在銀行申請(qǐng)利率較低的經(jīng)營(yíng)貸，來(lái)置換利率較高的存量住房貸款，從而賺取手續(xù)費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、中介費(fèi)、維護(hù)成本等各種不法收入，更有甚者可能讓客戶承受法律風(fēng)險(xiǎn)。
首先，貸款置換本身的“手續(xù)費(fèi)”就非常高。
存量房貸要想轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，首先要成為一名個(gè)體工商戶或者公司法定代表人。按照目前貸款資料包裝費(fèi)用在1萬(wàn)元左右，同時(shí)在今后的貸款期限內(nèi)，每年維持空殼公司的費(fèi)用在1000元左右。
通常中介會(huì)按照貸款金額的1%-3%收取服務(wù)費(fèi)，另外，辦理經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，需提前將存量房貸結(jié)清，再將解押后的房產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)貸的抵押物，在此過(guò)程中，中介會(huì)提供過(guò)橋資金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從每天萬(wàn)分之六到千分之三不等，即100萬(wàn)元每天需要600到3000元，按照整個(gè)流程半個(gè)月來(lái)算，200萬(wàn)房貸過(guò)橋資金的成本約5.4萬(wàn)元。并且，部分經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品要求3至5年歸還一次本金，這時(shí)客戶可能又要找中介花費(fèi)一筆過(guò)橋費(fèi)用。
其次，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸面臨貸款收回風(fēng)險(xiǎn)或影響征信的風(fēng)險(xiǎn)。
某國(guó)有銀行客戶經(jīng)理表示，該行會(huì)定期對(duì)經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款進(jìn)行數(shù)據(jù)篩查，系統(tǒng)會(huì)對(duì)于資金流向不明確的貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，銀行客戶經(jīng)理在貸后管理過(guò)程中，客戶若不能提供相關(guān)證明材料，則會(huì)面臨貸款收回的風(fēng)險(xiǎn)。并且，他認(rèn)為這種經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款期限一般只有3-5年，比房貸的期限短很多。銀行為了檢驗(yàn)客戶的財(cái)務(wù)能力，會(huì)在貸款到期后要求客戶一次性還完本金，再根據(jù)借款人當(dāng)時(shí)的綜合條件辦理續(xù)貸，現(xiàn)在誰(shuí)都不能保證屆時(shí)可以續(xù)貸成，更不能保證續(xù)貸時(shí)的利率與原來(lái)一樣。
最后，存量房貸置換經(jīng)營(yíng)貸涉嫌違法。
湖北大諾律師事務(wù)所律師陳進(jìn)伍表示，不明事理的購(gòu)房者，如果經(jīng)受不住資金中介的誘惑，而將名下存量房貸轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸，是會(huì)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)的。
就政策層面而言，我國(guó)是禁止經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的。2021年3月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。《通知》規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得向無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營(yíng)用途貸款。對(duì)企業(yè)成立時(shí)間或受讓企業(yè)股權(quán)時(shí)間短于1年，以及持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的借款人，要進(jìn)一步加強(qiáng)借款主體資質(zhì)審核，對(duì)工商注冊(cè)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、納稅情況等各類(lèi)信息進(jìn)行交叉驗(yàn)證，不得以企業(yè)證明材料代替實(shí)質(zhì)性審核。
另外，根據(jù)《刑法》第一百七十五條之一，“騙取貸款、票據(jù)承兌、金融票證罪，以欺騙手段取得銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)貸款、票據(jù)承兌、信用證、保函等，給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成重大損失的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。”
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文章來(lái)源:樂(lè)居財(cái)經(jīng)