政策快評
(相關資料圖)
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金融系統：密集發聲定調四季度工作方向
10月17日，關于央行MLF等量續作以及六大行發聲受到行業關注。理解此類金融機構操作動向，對于理解四季度貨幣金融政策方向等有積極作用。
1、金融部門操作
此次有兩個金融部門的操作值得關注，分別包括央行和六大商業銀行。1）央行層面，10月17日央行公告稱，為維護銀行體系流動性合理充裕，2022年10月17日人民銀行開展5000億元中期借貸便利（MLF）操作和20億元7天逆回購操作，中標利率分別為2.75%、2.0%，均與此前持平。2）六大行方面，10月16日工行、交行、建行等集體發布公告，表示將持續有效地發揮大行支柱作用，高效服務實體經濟行穩致遠。同時各家銀行還披露了今年金融支持實體經濟和今年前三季度信貸投放情況。其中建行公告顯示，截至 2022年9月末，個人住房貸款余額6.5萬億元，較上年末增加1100億元，有力支持居民剛性和改善性住房需求；擬出資人民幣300億元設立住房租賃基金，探索租購并舉的房地產發展新模式。
2、政策意義
此次各大金融部門的動作和發聲，充分說明落實中央精神、支持實體經濟的導向。從房地產的角度看，至少有幾個重要的思路和啟發。1）信貸方面的額度支持將繼續寬松，央行此類操作，很大程度上也說明四季度希望銀行發力。通過此類發力，將使得銀行各類貸款的節奏加快。對于房地產領域而言也具有積極作用。2）在降息方面就近期看可能變動不大，但很顯然，房貸層面的降息其實有非常大的自由空間。尤其是此前房貸利率下限寬松政策下，各地房貸利率可以基于實際情況做下調，四季度也依然是維持房貸利率下調的關鍵重要時期。3）金融產品創新方面，租購并舉是改革主線，各銀行等確實要積極在產品創新方面發力，至少目前看，部分銀行的住房租賃基金設立值得肯定，為后續更好推進改革提供了專項資金支持。
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青島：六類人給予手拉手購房支持
10月18日，青島開展了手拉手的特價房活動，受到行業關注。1）此次青島住建局發布關于開展“手拉手”特價房活動的文件。文件明確，將在全市針對醫護工作者、教師、現役退役軍人、模范先進、公安干警、大型企業人才等群體組織開展“手拉手”特價房專題活動。此類房源屬于優質房企特價房。2）該活動屬于定向的房屋營銷工作，體現了對一些潛在的購房需求進行挖掘的導向。此類手拉手群體的收入相對穩定、購買力強，通過此類活動，能夠有效實現房企和購房者之間的供需嫁接。3）此類動作也說明，當前類似青島的樓市總體還是偏疲軟的，類似疲軟態勢自然需要積極給予購房支持和刺激。尤其是十一后各城市的購房情緒有所提振，通過組織此類活動，將更好促進購房市場的活躍，對于房企來說也具有較好的去庫存效應。
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民企：發債進入2.0版本
10月19日，關于民營房企推進第二輪融資消息受到了市場關注?？陀^看待此次融資的新特點和趨勢，是目前各類機構投zi者和房企所需關注的。
1、融資新動向
相關消息顯示，碧桂園、龍湖等多家房企正推進第二輪融資。新城控股計劃發行15億元由中債信用增進投zi股份有限公司提供全額擔保的債券。此外，旭輝有意再次發行由中債增全額擔保的債券，金額不超過10億元。龍湖、碧桂園也正在推進第二輪由中債增全額擔保的債券發行。另有消息稱，金輝、合景泰富等房企也有意發行增信債券。1）此次發債繼續說明，對于民企融資工作將繼續推進，增信方面的支持工作也將持續，客觀上繼續為民企發債提供更好的營商環境。從參與房企的數量看，相比此前反而有所增加，也說明融資的適用對象擴大，值得肯定。2）此次發債，也進一步打消了投zi者顧慮。因為在此前第一輪發債后，民營房企中出現了很多新問題和新情況，包括一些優質民營房企的債券市場出現了違約等噪音，導致市場情緒很悲觀。此次此類企業繼續發債，進一步說明企業經營的基本面總體穩健，釋放了積極信號。
2、政策意義
民企融資2.0動作值得行業關注，也需要用新視角和眼光來看待。1）民營房企近期出現了一些新的利好跡象，比如部分企業國慶期間的銷售數據創下最近3年同期新高，說明房企的銷售數據有所改善。這得益于持續放松和支持的購房政策，也客觀上使得房企四季度銷售數據預測更加樂觀。2）民營房企的債券市場確實有很多新情況和新問題，但鑒于銷售市場有企穩趨勢，此類問題的處理又會迎來新機遇，至少投zi者對于此類地產企業的債券投zi會有更大的認可、猜測也自然減少。3）鑒于國企投zi拿地受到新的政策約束，尤其是財政部明確管控“虛構交易收入”的國企拿地現象，所以客觀上使得民企拿地會更加受到地方政府支持，“融資端-銷售端-投zi端”的傳導路線更加清晰。
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寧波：有房就可落戶
10月14日，寧波發布《關于印發寧波市區戶口遷移實施細則的通知》。此次政策提及“70年產權房即可落戶”的內容，受到行業關注。
1、政策要點
此次寧波明確了三方面的落戶政策優化。1）實行“70年產權房即可落戶”，取消原先“繳納社?！钡囊?。2）租賃落戶從城鎮地區同一街道（鎮）的成套住宅連續租住登記和社保繳納均滿2年放寬至均滿1年。3）在奉化城鎮地區同一街道（鎮）的成套住宅連續租住登記滿1年或社保繳納滿1年即可落戶。從此類政策規定可以看出，當前寧波落戶政策持續放松，對于購房和租房都落實了更為寬松、充滿關懷的政策導向。
2、政策意義
此次寧波政策，可以總結為“有房即落戶”的政策。出發點是優化戶籍政策、降低落戶門檻，對于要落戶寧波的相關人員是非常好的消息。此類政策也響應了此前發改委強調的放松落戶政策的導向，對其他城市也有非常好的啟發意義。同時，此類落戶政策對后續房地產市場和城市營商環境等都有積極的提振作用。1）此類政策也可以理解為“購房即落戶”，對于房地產交易市場有直接的刺激作用，有助于促進房地產市場的活躍，尤其是體現在四季度的交易市場上。2）此類政策有助于人口的加快導入，對于寧波大城市的建設和各類資源導入有利好，是非常好的營商環境優化政策。
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香港：推出住房新產品即簡約公屋
10月19日，香港特區行政長官李家超在其首份施政報告中提及了住房政策。此類政策對于理解香港房地產市場動向具有積極意義。
1、政策要點
此次香港提出了8項房地產新政策，涉及住房供給、分配等領域。1）政策明確，推出簡約公屋的新產品，在未來五年將供應3萬個單位。此類簡約公屋體現了香港關注短期住房壓力、通過裝配式建筑等方式來加快住房供應的導向，對于緩解最近兩年住房壓力具有積極作用。2）優化房屋分配方式。此次政策明確，輪候公屋時間即時封頂，將原先6年輪候時間壓縮至4.5年。這體現了香港加快住房分配、減少市民輪候時間成本的導向。3）優化營商環境，包括壓縮造地程序、鼓勵私人房企參與住房建設、加大土地儲備力量等。此類做法都有助于擴大未來房屋的供給規模。
2、政策意義
香港房地產新政對于香港市場具有積極作用，對于內地房地產政策制定也有啟發。1）此次最大的亮點是，房地產政策不是單純著眼于長遠，也兼顧了短期，這是比較務實的做法。對于短期內的住房壓力，落實了簡約公屋制度，屬于非常積極的、有成效的操作，對于緩解供求壓力有積極作用。2）此次也提及了“掌握土地供應主導權”的內容，這是解決房屋問題的關鍵所在。土地儲備、供應和開發等工作確實需要積極做到位，此類操作對于內地土地供應工作也有啟發。另外在10月20日李家超也明確表示，房屋是興建出來的，而非變出來的。這說明要重視房屋開發的長周期特點，注重土地開發環節的壓縮。
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LPR：維持8月份形成的利率
10月20日，最新一期LPR數據發布，五年期以上LPR為4.3%。本次LPR沒有做調整，但客觀上不影響房貸利率進一步下調的趨勢。1）當前LPR政策主要是消化今年8月份開啟的降息政策，不會頻繁做降息調整。至少四季度貨幣政策會相對穩定。當然體現到商業銀行層面，則可以基于8月份以來的政策做調整。2）房貸方面總體上會有更多城市出現降息操作。10月上中旬，全國各地房貸利率呈現了“破4進3”格局，很多城市房貸利率都處于3.9%左右的水平，當然主要是集中在首套房方面。3）后續銀行放松房貸政策的可能性很大，除了部分重點一二線城市外，其他城市四季度降低房貸利率、刺激購房需求都是比較普遍的操作。
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文章來源:易居研究院
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