7月房地產行業(yè)呈現下行態(tài)勢，整體上處于筑底階段。
8月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-7月宏觀經濟和房地產行業(yè)數據。房地產市場呈現下行態(tài)勢，當前整體上處于筑底階段，銷售、投資規(guī)模較5月分別下降16%和14%，同比降幅也均進一步擴大。除此以外，房屋新開工同比降幅擴大0.3pct，房屋竣工和施工以及土地購置規(guī)模同比降幅則有不同幅度收窄，但增量難以支撐開發(fā)投資額同比降幅回升。
【資料圖】
一
7月銷售面積較5月亦下降16%再現筑底走勢
同比降幅擴大10pcts至29%
據國家統(tǒng)計局數據：1—7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%；二者同比降幅較1-6月分別擴大0.8pct和收窄0.1pct。
單月來看，7月商品房銷售規(guī)模在年中高增后回落。單7月全國商品房分別銷售了9255萬平方米和9691億元，環(huán)比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴大了10pcts和7pcts。
值得注意的是，7月商品房銷售面積同比降幅較5月收窄了3pcts，這僅是由于2021年同期7月銷售面積低于5月。從規(guī)模上來看7月較5月進一步下降，2022年年內僅高于4月。因此年中沖量后7月全國商品房銷售表現熱度再降，短期呈后繼乏力。
二
一線量價齊升拉動全國均價環(huán)比增7%
二三線同比降幅繼續(xù)擴大
根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，7月商品房銷售均價上升至10471元/平方米，環(huán)比上升7%，同比也增1%。值得注意的是，7月為2022年商品房銷售均價首次回升至萬元以上。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，支撐全國房價環(huán)比較大幅度回升。而二三線城市樓市依舊處于量價齊跌狀態(tài)，7月房價環(huán)比均呈降勢。
7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2pct。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉為持平。三線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.3%，降幅均與上月相同。
同比來看，一線城市房價同比漲幅回落、二三線城市降幅擴大。7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.1%，漲幅比上月回落0.2 pct。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.5%，降幅比上月擴大0.3 pct。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅比上月擴大0.4 pct。
三
施工、竣工面積同比降幅收窄
新開工與土地購置環(huán)比分別降35%和26%
據國家統(tǒng)計局數據：1—7月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積859194萬平方米，同比下降3.7%；房屋新開工面積76067萬平方米，下降36.1%；房屋竣工面積32028萬平方米，下降23.3%。三者累計同比較1-6月分別擴大了0.9pct、1.7pcts和1.8pcts。
單月來看，7月房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工、竣工和新開工分別同比下降44%、36%和45%。值得注意的是，房屋施工和竣工面積同比降幅較6月分別收窄了3.8pcts和4.7pcts。
房屋新開工面積規(guī)模繼續(xù)下降、降幅繼續(xù)擴大。7月共計為9644萬平方米，環(huán)比降35%、較5月也下降19%。規(guī)模上為2022年年內次低，不足1億平方米僅高于4月；同比上降幅繼續(xù)擴大，同比降幅和累計同比降幅分別較上月擴大了0.3pct和1.7pcts。在當前房企普遍“以銷定產”的思路下普遍縮減房屋新開工方面的建安投資以確保“保交付”。
相反房屋施工和竣工面積則有進一步向好表現。雖二者7月規(guī)模上分別環(huán)比下降，但同比來看二者同比降幅分別較6月收窄3.8pcts和4.7pcts。大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產開發(fā)項目建設進度保持平穩(wěn)。7月多個地方政府進一步跟進了“停工”項目復工和保交樓政策，如“一對一”助企政策等，鄭州等更是設立了地產紓困基金。
據國家統(tǒng)計局數據：1-7月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積4546萬平方米，同比下降48.1%；土地成交價款2918億元，下降43%；二者降幅分別較1-6月收窄0.2pct和3.3pcts。
單月來看，7月土地購置面積和土地成交價款分別為918萬平方米和875億元，環(huán)比分別下降26%和上漲34%。7月重點城市二輪集中供地進入后半程，土地市場成交體量出現環(huán)比回落，市場熱度指標亦稍有下滑，南京、重慶、長沙溢價率均不及上輪，無錫平均溢價率也在低位徘徊。
四
7月開發(fā)投資額相較5月亦降14%
前7月同比降幅擴大至6.4%
據國家統(tǒng)計局數據：1—7月，全國房地產開發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%。單月來看，7月開發(fā)投資額為11148億元，環(huán)比下降31%；同比下降12.3%，降幅較6月擴大2.9pcts。
房地產投資規(guī)模仍處于筑底階段，主要原因是當前整體市場建安施工和土拓投資仍處于歷史地位。正如上文所說，雖然各級政府持續(xù)不斷的推出救市政策，但一方面中央層面尚未有具體實操政策出臺，另一方面各地方政府所出政策仍難緩解開發(fā)企業(yè)當前面臨的困境。因此開發(fā)企業(yè)投資仍處于收窄探底階段。
此外需要注意的是，“保交樓”和停工項目復工的動作雖對建安投資有向好支撐，但增量占比較低不足以對整體開發(fā)投資產生有力支撐。
綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：
2022年7月房地產行業(yè)呈現下行態(tài)勢，整體上處于筑底階段。7月新房銷售、開發(fā)投資、房屋施工、土地購置等各項仍處于歷史低位，且較5月進一步下降。
新房銷售方面，一方面各地紓困政策的陸續(xù)落地實施在持續(xù)不斷地解凍原先觀望的購房需求；另一方面部分城市停工項目業(yè)主停貸現象有所緩解。同時考慮到2021年下半年前值較低，預計后續(xù)商品房銷售規(guī)模將繼續(xù)維持歷史較低水平，降幅則將持續(xù)收窄。
房企拿地方面，鑒于新房調控政策寬松趨勢不改，部分城市樓市成交已現回暖信號，供給側也在積極順應市場，調整供地結構和降低供地門檻，行業(yè)信心恢復、新房銷售表現向好下，三季度土地市場中有望看到更多民企參與的身影。
房企將繼續(xù)加大竣工投資但對新開工熱情有限，一方面抓緊窗口期加強施工強度以爭取“交樓”更多資金回籠，另一方面對后市不樂觀下房企很難擴大新開工投資。
土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當前全國房地產投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在2021年下半年前值較低因素下緩慢收窄。
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文章來源:克而瑞