在2021年之前，廣州各區(qū)政府介入城市更新項(xiàng)目的程度不深，以民營房企為代表的市場主體都積極布局，廣州也成為國內(nèi)城市更新市場化程度最高的城市之一。
僅2021年上半年，廣州就完成28條村的舊改招標(biāo)，吸引了星河灣、奧園、富力、勤誠達(dá)等諸多品牌房企參與，投資金額超過2000億元。
(相關(guān)資料圖)
但在房地產(chǎn)整體下行趨勢下，民營房企頻頻暴雷，迫于資金壓力選擇中途退出。2021年國央企“托底”的城市更新項(xiàng)目超過50%發(fā)生在廣州，且國企接手的這些更新項(xiàng)目平均體量達(dá)到300萬㎡左右，最高體量達(dá)500萬㎡。
大體量的更新項(xiàng)目大批轉(zhuǎn)手，最終只能由國央企“托底”，也給當(dāng)?shù)卣庙懢姟马?xiàng)目需要政府背書。
此外，市場的逐利性使得企業(yè)只傾向于做部分資源豐富、改造價(jià)值高的舊村項(xiàng)目，且改造過程中肆意砍伐古樹名木等做法頻現(xiàn)，也因此受中央點(diǎn)名批評(píng)，10余名干部被問責(zé)。
而部分現(xiàn)狀容積率高、受歷史風(fēng)貌保護(hù)等限制開發(fā)條件較多的區(qū)域卻無人問津，這些區(qū)域往往處于中心城區(qū)、重要交通樞紐或重點(diǎn)功能區(qū)周邊，在政府視角具有極高的改造必要性。
于是乎，高度市場化的城市更新拐點(diǎn)已至。矯正市場，政府介入，勢在必行。
2021年8月，一份廣州鼓勵(lì)功能型國企參與城市更新改造項(xiàng)目的文件流出，中心七區(qū)暫停舊村改造合作企業(yè)招商工作，“市城投作為功能型國企主力擔(dān)當(dāng)，被重點(diǎn)鼓勵(lì)參與中心七區(qū)城市更新工作，各區(qū)需與市城投成立合資城市更新公司（市城投需持股不少于51%）”，未明確合作主體的舊村改造項(xiàng)目，后續(xù)只能由城市更新公司負(fù)責(zé)前期工作。
從企業(yè)視角來看，政府主要介入土地的一級(jí)開發(fā)，功能型國企在完成前期工作后較大可能會(huì)退出后續(xù)開發(fā)環(huán)節(jié)（依然保留部分股權(quán)來管控后續(xù)開發(fā)質(zhì)量）。因此受較大影響的是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式，而對(duì)于擅長后期開發(fā)運(yùn)營的企業(yè)來說，優(yōu)勢會(huì)被放大。
由于有政府背書，項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、土地轉(zhuǎn)性、容積率調(diào)整等方面均享有制度便利，企業(yè)能夠通過資源導(dǎo)入優(yōu)勢、長效運(yùn)營優(yōu)勢，向政府爭取彈性空間。
廣州的更新模式與上海的相似性正在增強(qiáng)。
一直以來，基于特殊的首都行政功能、全國首個(gè)減量發(fā)展的超大城市，疊加厚重的文化底色，北京的城市更新相對(duì)其他一線城市更為保守、慎重，呈現(xiàn)出強(qiáng)管控的特點(diǎn)。
細(xì)致分類，明確指標(biāo)展現(xiàn)強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)。相比上海、深圳等地，北京對(duì)于城市更新的分類更加細(xì)致，在老舊小區(qū)、老舊廠房、存量商業(yè)的基礎(chǔ)上，增加了保護(hù)性修繕、低效樓宇等類型，同時(shí)通過城市體檢層層篩選，將各項(xiàng)任務(wù)均細(xì)化到實(shí)際項(xiàng)目層面，最終確定規(guī)劃目標(biāo)。
以街區(qū)更新的具體篩選過程為例，北京在全市1371個(gè)街區(qū)管控范圍內(nèi)，通過疊加街區(qū)實(shí)施率、更新點(diǎn)位密集度等篩選條件，最終劃定178個(gè)“城市更新重點(diǎn)街區(qū)”，繼而通過區(qū)域統(tǒng)籌、整體把握，實(shí)現(xiàn)連片成林、和諧統(tǒng)一的城市風(fēng)貌。
強(qiáng)化分圈層引導(dǎo)，明確更新方向。北京市集中建設(shè)區(qū)內(nèi)共有可更新建筑約2.45億平方米。依托《總體規(guī)劃》確定的“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，北京市在《城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》中，分圈層差異化明確更新方向，將首都功能核心區(qū)和城市副中心作為更新重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)歷史文化保護(hù)與城市修補(bǔ)。
北京的城市地位決定其城市更新的進(jìn)程會(huì)受到更強(qiáng)大的政策管控。即使相較于其余一線城市而言，北京的城市更新進(jìn)程稍顯滯后，但配套政策制定早已提上日程。
根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，在2022年前北京就要完成綜合類、規(guī)劃類、建設(shè)管理類、資金類四類共22項(xiàng)政策，通過快速出臺(tái)橫縱密織的政策網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)自上而下推動(dòng)城市更新有序進(jìn)行。
如果把城市視為一個(gè)有機(jī)體，城市更新就是機(jī)體自我生長、自我調(diào)節(jié)的過程，貫穿在生長的全生命周期。步入城鎮(zhèn)化進(jìn)程末段的一線城市，正經(jīng)歷著最復(fù)雜、最精彩的成長過程，他們對(duì)于城市更新的探索，也將愈發(fā)深入。
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文章來源:丁祖昱評(píng)樓市