榜單解讀
前言：2022年7月，市場和企業銷售表現較上半年相對穩定。百強房企單月業績規模環比降低28.6%，降幅與往年30%左右的平均水平基本持平。1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅仍保持在49%的較高水平。而受網簽備案數據延遲及部分城市市場堅挺的影響，7月市場數據略優于企業銷售，重點30城成交面積環比下降16%，同比下降33%。
目前，市場整體需求和購買力透支、行業信心也尚處在低位，短期內企業去化壓力仍然較大。7月28日，政治局會議強調，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。當前階段，調動資金和資源優先用于復工、推進項目進度“保竣工、保交付”不僅對房企尤為重要，也是保障房地產行業良性循環和平穩健康發展的根本。
【資料圖】
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7月業績環比降低28.6%
同比降幅略有收窄
2022年7月，企業整體銷售延續上半年的表現，百強房企實現單月銷售操盤金額5231.4億元，略高于上半年月均水平，環比降低28.6%，降幅較往年30%左右的平均水平基本持平；同比降低39.7%，降幅略有收窄。目前，市場整體需求和購買力透支、行業信心也處在低位，短期內企業去化壓力仍然較大。累計業績來看，百強房企1-7月累計銷售操盤金額的同比降幅也仍保持在49%的較高水平。
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近8成百強房企單月業績環比降低
2022年7月，百強房企中近8成企業單月業績環比降低，其中29家企業的環比降幅在30%至50%之間，17家企業環比降幅超過50%。且有近6成百強房企7月單月業績不及上半年的月均水平。但同時，7月也有部分規模房企項目去化情況較佳、單月業績表現突出，如旭輝、龍光、陽光城、電建、海倫堡等企業的環比增幅均在20%以上。分梯隊來看，位列前30的房企表現不及百強整體，僅旭輝、龍光2家企業實現了單月業績環比增長。
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7月市場降溫但一線城市堅挺
上海、成都成交創年內新高
2022年7月，房地產市場有所降溫，成交環比轉跌，但并未明顯失速。重點30城成交面積環比下降16%，同比下降33%。一方面，網簽備案數據延遲，上月銷售大定結轉至本月網簽備案。另一方面，熱點城市市場熱度不減，尤其是上海、成都，成交皆創年內新高，結構性拉升整體成交量。其中，一線城市市場堅挺，成交穩中有升，同、環比分別增長4%和7%。26個二、三線城市市場再現走弱跡象，成交環比下降20%，同比下降38%。
分區域來看，長三角地區市場明顯降溫，蘇州、寧波、徐州等成交環比跌幅皆超30%，常州、無錫等成交同比跌幅更是超70%。新開盤項目去化壓力有所加劇，寧波、南京等開盤去化率跌至30%，常州、鹽城、淮安等去化率皆不足10%。上海、杭州和合肥市場持續火熱，例如上海，開盤去化率多達81%，杭州、合肥去化率同樣突破70%，高性價比樓盤持續熱銷。
大灣區市場淡季特征明顯，一方面，房企供貨節奏放緩，廣州、佛山等成交環比跌幅均超20%。另一方面，市場熱度下滑，深圳、廣州、東莞等開盤去化率均降至30%以內，佛山、珠海等去化率更是低于20%。例如深圳，網紅盤供應斷檔，疊加剛需盤去化速度放緩，開盤去化率降至26%。又如佛山，開盤去化率持續下行至15%，臨廣板塊去化普遍承壓。
環渤海地區市場再度遇冷，青島、濟南等成交高位回落，北京、大連等因供應縮量，成交同比跌幅均超40%。例如天津，開盤去化率約28%，房企供貨信心不足，單批次推售套數大都低于70套，但不少項目開盤當天認購套數依舊不足10套。又如青島，市場形勢依舊嚴峻，開盤去化率不足20%，近遠郊樓盤月均成交流速大都低于10套。
中西部地區市場筑底回穩，西安、成都等成交環比轉增，成都更是創年內新高。例如成都，開盤去化率超80%，一、二圈層認購踴躍，多盤觸發搖號。又如西安，開盤去化率接近50%，熱點板塊屢有項目“千人搖”，熱銷盤去化率均能達到90%以上。武漢、長沙、鄭州等成交轉降，環比跌幅基本控制在20%以內。例如武漢，網紅盤供貨大幅減少，開盤去化率低至15%，多數項目去化并不理想。
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政策保交樓、穩民生
促進房地產市場平穩健康發展
7月28日，政治局會議強調，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。銀保監會指出，支持地方做好“保交樓”工作，促進房地產市場平穩健康發展。
我們認為地方救市政策力度有望繼續加碼，二線及三四線城市或將全面取消“四限”，壓力城市還將落地財稅刺激、房票安置等政策措施，以刺激居民購房消費，穩定市場預期。
在嚴守保交樓政策紅線的政策大環境下，地方政府作為保交樓責任主體，亟需給出實質性的解決方案，主要涉及以下三方面政策內容：其一，盡快梳理所在城市的停工項目，堅持做到“一樓一策一專班”，扎實推進問題項目化解處置。其二，選取一批央企、國企作為托管單位，對于問題項目進行托管開發，保證后續交付。其三，成立專項紓困基金，銀行業金融機構還需提供必要的信貸資金支持，停工項目的工程款差額可以申請緊急低息項目貸款完成建設并交付。
展望下月，在政策暖風下，房地產市場有望筑底回穩，隨著去年同期基數下調，成交同比跌幅或將有所收窄。各城市市場仍將繼續分化：其一，上海、杭州、成都等市場熱度慣性延續，成交或將高位保持。其二，救市政策力度加碼城市，短期成交或將穩中有升。其三，鄭州、武漢這類停工、斷貸項目較多的城市，短期市場觀望情緒加重，成交或將轉入下降通道。其四，多數三四線城市市場或將艱難探底，成交或將持續低位運行，去庫存將是今年市場主旋律。（來源：克而瑞地產研究）
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文章來源:克而瑞