本次信用危機(jī)需要較長時間修復(fù)，主要信用風(fēng)險對象從出險房企向民營和混合所有制房企蔓延。
作者 /房玲、陳家鳳
據(jù)市場消息稱，央行要求部分銀行6月13日起每周上報對65家房企的風(fēng)險敞口,并要求部分房地產(chǎn)風(fēng)險敞口較大的銀行上報4月、5月持有的債券、開發(fā)貸和按揭數(shù)據(jù)。
(資料圖)
房地產(chǎn)是現(xiàn)階段國內(nèi)金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”，作為房地產(chǎn)風(fēng)險最大的承擔(dān)方，銀行對房地產(chǎn)的直接風(fēng)險敞口主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)相關(guān)的信貸、債券投資、非標(biāo)投資等方面，房地產(chǎn)風(fēng)險持續(xù)發(fā)酵下相關(guān)涉房資產(chǎn)質(zhì)量有何表現(xiàn)？
涉房貸款：按揭資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定2021年對公貸款不良率上升明顯
涉房貸款，主要涉及個人住房按揭貸款、開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、政策性貸款和并購貸等。其中按揭規(guī)模最大，根據(jù)央行口徑，2022年一季度按揭貸款余額38.84萬億，約占同期房地產(chǎn)貸款余額的73%。
2017-2020年35家樣本銀行涉房信貸占其貸款總額的比例呈緩慢上升趨勢，受貸款集中度管理的影響，銀行控制總量，2021年末樣本銀行涉房信貸占貸款總額的比例同比下滑0.71pct至32.39%。按揭和對公涉房貸款占比均有所下降，對公貸款下滑更明顯，隨著房企償債能力弱化，銀行放緩對公貸款投放。
35家樣本銀行包含工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、平安銀行、浙商銀行、北京銀行、寧波銀行、南京銀行、江蘇銀行、上海銀行、杭州銀行、貴陽銀行、長沙銀行、鄭州銀行、西安銀行、成都銀行、蘇州銀行、青島銀行、青農(nóng)商行、渝農(nóng)商行、廈門銀行、江陰銀行、常熟銀行、蘇農(nóng)銀行、張家港行
35家樣本銀行中有20家披露了房地產(chǎn)的不良貸款水平。從資產(chǎn)質(zhì)量看，2017-2021年20家樣本銀行的按揭不良率維持0.2%-0.3%低位，資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定、風(fēng)險較低。
2021年對公涉房信貸不良率攀升明顯。2017-2020年20家樣本銀行對公涉房信貸的不良率穩(wěn)定、維持1%左右，受2021下半年房企流動性緊張影響，年末對公涉房信貸不良率較年初大幅增加0.73pct至1.75%，增幅明顯。當(dāng)前房企融資環(huán)境并未好轉(zhuǎn)，疊加下半年償債高峰期，資金壓力進(jìn)一步凸顯，預(yù)期2022年對公貸款不良率進(jìn)一步攀升。
根據(jù)央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告》對4015家參試銀行敏感性壓力測試結(jié)果顯示，若房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率增加15 pct、購房貸款不良率增加10 pct，2020年末參試銀行整體資本充足率下降至12.32%，下降2.07pct。即使后續(xù)對公貸款不良率上升速度加快， 但銀行整體風(fēng)險承受邊界較高，相關(guān)不良資產(chǎn)對銀行資產(chǎn)質(zhì)量影響較為可控。
涉房非標(biāo)+債券：資產(chǎn)質(zhì)量下滑但規(guī)模有限
除涉房貸款外，銀行可能通過自營資金或表外理財資金投資房地產(chǎn)相關(guān)的債券（地產(chǎn)信用債、住房貸款抵押證券）和非標(biāo)資產(chǎn)（信托、資管計劃），銀行需要對這類涉房資產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的信用風(fēng)險。
過去很長時間，房地產(chǎn)非標(biāo)融資的資金大部分來自于銀行系統(tǒng)，銀行資金借助信托、券商、保險、基金子公司等通道投資非標(biāo)資產(chǎn)，繞道為房企融資開閘放水。近年來監(jiān)管嚴(yán)控通道業(yè)務(wù)，銀行投資非標(biāo)空間受限，疊加2021年部分房企信用風(fēng)險開始暴露，銀行動態(tài)調(diào)整投資地產(chǎn)債比重。如2021年末招行表內(nèi)投向涉房非標(biāo)和信用債的資產(chǎn)規(guī)模同比大幅減少45.62%至1555億元，占總資產(chǎn)的比重1.68%，同比下滑1.74pct。
資產(chǎn)質(zhì)量方面，近階段房企債券和信托違約事件頻繁，相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)量大幅下滑，但銀行所投資的涉房債券和信托相關(guān)資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)小于對公貸款，整體對銀行沖擊有限。如2021年末招行、興業(yè)、民生和平安銀行的對公涉房資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重為5%-10%，其中涉房非標(biāo)和債券占總資產(chǎn)的比重處于1%-3%之間。
當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)的風(fēng)險敞口體現(xiàn)在對公業(yè)務(wù)（涉房信貸、非標(biāo)、債券）上。房企信用事件頻發(fā)的情況下，銀行明顯收縮對公業(yè)務(wù)規(guī)模，比如放緩信貸投放、減少地產(chǎn)債和相關(guān)信托計劃的投資比例，導(dǎo)致房企融資端出現(xiàn)一致性收縮，加速信用違約。信用一旦喪失，重新恢復(fù)需要付出更高代價。短期寬松政策無法改善房企信用環(huán)境，本次信用危機(jī)需要較長時間修復(fù)，主要信用風(fēng)險對象從出險房企向民營和混合所有制房企蔓延。部分房企只能選擇降價促銷、暫緩?fù)顿Y、加快存量資產(chǎn)處置速度來回籠現(xiàn)金，緩解流動性風(fēng)險，避免自身信用受損。
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文章來源:克而瑞