最近，一則鄭州名門翠園“爛尾盤業(yè)主痛訴”的視頻引起全網(wǎng)轟動。
視頻中，這位業(yè)主語氣憤慨，“我全款（全部的錢）買的房子，它長期爛尾交不了房，而我還要還房貸，它竟然就躺平了……”他一邊說還一邊掌摑自己，可以想象到巴掌帶來的疼痛遠遠比不了他內(nèi)心的悔恨和痛苦。
其實，飽受爛尾之苦的業(yè)主普遍存在，尤其在三四五線城市，找不到爛尾盤的不多。
買了爛尾樓可以有哪些選擇
樓盤爛尾了，工地一停好幾年，購房款不見了，開發(fā)商躺平了，各責任方在經(jīng)濟上和法律上沒見有多少人被追責，依然能自由自在。而責任本不該由業(yè)主來承擔，卻偏偏是業(yè)主吞下了全部的苦果。
這就是現(xiàn)實，既令人咬牙切齒，又讓人無可奈何。
正如上文那位“痛訴”視頻中的業(yè)主一樣，買到爛尾盤的購房者，絕大多數(shù)的應對辦法是——到售樓部維權，拉橫幅抗議，找政府上訪。
一天天、一月月、一年年重復著同樣的路徑和場景，耗去了大量的精力，帶來了無盡的痛苦。如此耗時耗力又苦不堪言，而選擇到法院起訴的業(yè)主卻少之又少。這種奇怪的現(xiàn)象在身邊隨處可見，不由讓人想問：業(yè)主到底在忌憚什么？為什么不敢公然拿起法律的武器拯救自己于水火？
其實業(yè)主的想法并不難理解，提起起訴，一個擺在業(yè)主面前的巨大風險叫——房財兩空！大多數(shù)人的看法是，把開發(fā)商告上法庭，就意味著房子要退給開發(fā)商，既然樓盤爛尾了，說明開發(fā)商手里沒錢了。官司打贏了，得到的可能是一紙欠條。房子退了，房款成了欠條，可不就是“房財兩空”嗎？
買了爛尾樓可以有哪些選擇
前有狼，后有虎，業(yè)主進退兩難。那么，買到了爛尾樓，究竟該怎么辦？如何才能最大限度地維護自己的權益？
為此，我們走訪了相關法律界人士和從事爛尾樓盤破產(chǎn)重整工作的專業(yè)人士等，根據(jù)業(yè)主當下的不同處境，大體捋出以下幾種處理辦法。
還不起房貸，怎么辦？
從法律部門網(wǎng)站公示中可以看到，眼下法拍房急劇增多，相當一部分是實在還不起房貸了，只能任由銀行處理。
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的確，在疫情肆虐了三年仍沒有消停跡象的當下，許多行業(yè)嚴重不景氣，收入銳減甚至失業(yè)的人群在明顯增多。由于爛尾，手里買的房子不僅住不進去，連“賤賣”也賣不出去。爛尾盤業(yè)主被逼到死角，只好兩手一攤選擇躺平，“想咋咋吧”。
關鍵是，躺平的后果很嚴重，一旦被銀行列入失信人員，對自己對子女都會產(chǎn)生較大的影響。而且，這個欠債還在業(yè)主身上背著，只要賬戶有錢，就有可能被執(zhí)行走。
因此，如果業(yè)主處在瀕臨斷供的境地，就要及時止損了，應考慮通過打官司把房貸甩出去。
業(yè)主在買房時和開發(fā)商簽訂有《商品房買賣合同》，合同上注明有交房日期。樓盤長期爛尾無法交付，開發(fā)商違約在先，是非曲直明明白白。那么，打官司能否甩掉房貸呢？
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以前不行，現(xiàn)在有了可能性。
最新版的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人（開發(fā)商）應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人（銀行）和買受人（購房人）。
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正是根據(jù)這一條規(guī)定，今年2月，嘉興市中級人民法院對于一樁因樓盤爛尾開發(fā)商破產(chǎn)而拒還房貸的案件作出一例轟動全國的判決，業(yè)主剩余的房貸由開發(fā)商償還。這一判例意義重大。
當然，這一判例是需要條件的，即購房者在提起訴訟時，既要請求解除與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》、同時也要請求解除與銀行簽訂的《個人購房擔保借款合同》，這樣就符合了最高院《解釋》第二十一條的規(guī)定。如果法院判決支持了訴求，就可以達到停止還貸的目的。
需要說明的是，即使走到這一步，業(yè)主顯然還是要吃虧的。雖然擺脫了后續(xù)還貸的壓力，但是，已交的首付款、已償還的房貸和利息，以及已交的契稅、住房維修基金等，開發(fā)商能馬上給的大概率僅是一張欠條。啥時候能還，甚至還能不能償還，都將成為未知數(shù)。
雖然是兩害相權取其輕，可不到萬不得已，這一步也輕易不要走的。
有能力還貸，就不退房
樓盤長期爛尾，交房毫無希望，如果業(yè)主還有能力繼續(xù)還房貸，這時候千萬不要選擇退房！
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因為爛尾樓盤的開發(fā)商此時也已處在了資不抵債、瀕臨破產(chǎn)的“危險”境地。這時起訴退房，開發(fā)商不僅無力償還退房人的房款，甚至連可執(zhí)行的拍賣變現(xiàn)的財產(chǎn)也沒有。
更為關鍵的是——不退房，購房者和開發(fā)商之間仍是一種買賣關系，退房后，這種買賣關系就變?yōu)榱藗鶛鄠鶆贞P系。
如遇開發(fā)商資不抵債，不得不破產(chǎn)清算，根據(jù)相關法律規(guī)定，房企破產(chǎn)債權清償順序是：
破產(chǎn)費用及共益?zhèn)鶆眨?/p>
支付全部或大部分購房款的消費購房人請求權;
建設工程價款請求權;
物權擔保債權;
破產(chǎn)房企職工工資等勞動債權;
所欠稅款;
普通債權。
顯然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)后的債務清償是優(yōu)先于購房者的。而購房者一旦退房，其“優(yōu)先”權就變成了最低一檔的普遍債權。既然開發(fā)商是資不抵債導致破產(chǎn)，普通債權人是很難得到清償?shù)模幢阌校彩橇攘葻o幾。
由此來看，退房后，購房者可能得到的是一張欠條，如果開發(fā)商破產(chǎn)清算，這張欠條就極有可能變成一張廢紙。如果破產(chǎn)重整，樓盤復工后也沒有資格再要回房子了。
不退房，房企破產(chǎn)清算后能最大限度地得到清償。當房企破產(chǎn)重整，購房者如果想要房，在樓盤復工建成之后可以得到房子。如果想要錢，則可以拿回購房本金，甚至還能要回少許利息及違約金。
逼“躺平”者“起立”
爛尾四五年、七八年甚至十多年的樓盤并不鮮見，為什么能“爛”這么長時間呢？
其實，開發(fā)商早就選擇“躺平”了。手里沒錢，也借不來錢，找投資者也沒人搭理。干脆，員工放假、工地停工、工程款不付，材料款不給，房子也不賣，一切停擺。
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對于開發(fā)商來說，這是最節(jié)省成本的做法。正常情況下，只要企業(yè)的收入能夠支撐動態(tài)成本，企業(yè)就能持續(xù)經(jīng)營下去。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，基本沒有固定成本，一旦銷售收入支撐不了動態(tài)成本，就可以選擇躺平。一躺平，連成本支出都省了。
而且，隨著房價的不斷上漲，“躺平”還有可能使其資產(chǎn)增值，實現(xiàn)“躺掙”。
開發(fā)商不再付出成本，施工方、材料等供應商和業(yè)主全被坑苦了。
明白了以上“情況”，面對樓盤爛尾，就不能再被動等待，不能任由開發(fā)商“躺平”，而是逼其“起立”。
根據(jù)《破產(chǎn)法》相關規(guī)定，債務人不能清償?shù)狡趥鶆眨瑐鶛嗳丝梢韵蛉嗣穹ㄔ禾岢鰧鶆杖诉M行重整或者破產(chǎn)清算的申請。
顯然，如果長時間工地停工，房屋一直無法交付，購房者可以聯(lián)合起來向法院申請開發(fā)商破產(chǎn)重整。
根據(jù)債權人的申請，法院一旦裁定受理爛尾樓盤房企破產(chǎn)重整，就可以成立由相關部門參與的破產(chǎn)清算專班，由破產(chǎn)清算專班組織對開發(fā)商進行破產(chǎn)重整，通過第三方注資的方式使得項目重新開工。這樣就可以大大加快爛尾樓盤復工的步伐。
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2021年上半年，在遲遲不見項目復工的情況下，平頂山市豫森公館的業(yè)主們集體簽名要求政府推動項目開發(fā)商走破產(chǎn)重整程序。隨后市里成立工作專班對開發(fā)企業(yè)開展了企業(yè)破產(chǎn)程序前的調(diào)查摸底工作。
當年12月，當?shù)孛襟w刊登公告，召告該項目的債權人申報債權，這表明，豫森公館的破產(chǎn)預重整程序開啟。
試想，如果豫森公館的業(yè)主不主動去爭取，項目一直進入不了破產(chǎn)重整程序，樓盤的復工不知要等到何年何月。
積極主動地借助法律的力量，才能最大限度地維護自己的權益。
致謝：
河南杰瑞律師事務所
河南炳東律師事務所
對本文給予的法律指導
編輯：南瓜
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文章來源:樂居買房
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