榜單解讀
前言：3月，在部分熱點城市開啟首輪集中供地的情況下，土地市場仍然保持低位運行，一季度整體成交量價齊跌，僅少數(shù)熱點城市如合肥、廈門等集中供地熱度有所回溫。企業(yè)拿地依舊仍保持謹慎態(tài)勢，截止至3月末百強房企中僅有三成企業(yè)拿地，而銷售50強房企單月投資額不足400億元，同環(huán)比分別下降84%和28%。大型國企、央企仍然是目前投資的主力，長三角區(qū)域的本土房企在深耕區(qū)域投資的積極性有所恢復。
一季度土地成交量價齊跌，熱度仍在低位
1-3月，全國300城經營性土地成交建筑面積僅15771萬平方米，環(huán)比跌幅高達81%，同比來看，受集中供地階段性“低谷”和市場下行的影響，同比降幅高達60%。各能級城市成交規(guī)模和成交金額同環(huán)比均大幅縮減，一線城市僅北京完成首輪集中供地，因此成交面積環(huán)比降幅高達84%；二線城市僅有寧波、福州、青島、合肥等少數(shù)城市有集中土拍；三四線城市土地市場更是低位運行，成交規(guī)模和成交金額環(huán)比降幅均超八成。
一季度全國300城經營性土地成交樓板價為2209元/平方米，同比降幅高達18%，環(huán)比也下降了13%。地價進一步走低，主要是由于大部分熱點城市今年首輪集中供地暫未開拍，致土地價格同環(huán)比均下降，也和一季度土地市場熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門檻來保障土地成交有關。
銷售TOP10新增貨值集中度達60%，
去年提升25個百分點
一季度即使北京、合肥等部分城市集中供地有一定熱度，但對于投資整體刺激作用依然有限。1-3月新增貨值百強門檻僅有19.7億元，同比大降46%。投資金額、建面百強門檻分別為5.4億元和16.7萬平方米，同比分別下滑50%和41%。
在整體投資放緩的情況下，新增貨值集中度不降反升，可以看出當前僅有頭部房企業(yè)在核心城市拿地。截止至3月末，華潤、中海、中交、建發(fā)、萬科、綠城新增貨值超200億元，而10強房企新增貨值占百強總貨值的60%，較2021年全年大幅提高25個百分點。
值得注意的是，百強房企1-3月整體拿地銷售比低至0.1，較2021年同期下降了0.1，其中10強房企投資積極性最高，也僅有0.14，謹慎投資的態(tài)度仍在延續(xù)。
一季度僅三成百強房企拿地
單月TOP50拿地金額仍處低位
盡管3月有多城開啟2020年首輪集中供地，但僅有少數(shù)頭部房企拿地，銷售TOP50房企單月拿地金額不足400億元，同環(huán)比分別下降84%和28%。前兩個月拿地較多的綠城、濱江、華潤等均放緩了投資腳步。
若從1-3月總拿地金額TOP20的企業(yè)來看，大致分為兩類。
第一類是頭部的國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過100億。實際上，拿地金額前二十中有半數(shù)都是國企央企；第二類則是區(qū)域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地（含寧波）補充大本營城市可售貨值。
但整體而言，謹慎的拿地態(tài)度并沒有好轉。一方面百強房企中近七成企業(yè)依舊未拿地，超過半數(shù)企業(yè)來自項目開發(fā)商；另一方面拿地金額較高的企業(yè)中，僅大家、偉星拿地銷售比高于1，綠城、建發(fā)、華潤拿地銷售比超過0.3，其余拿地銷售比均低于0.2，小于去年0.25的均值，謹慎態(tài)勢可見一斑。
七城首輪集中供地熱度不一
國/央企與本地房企相對強勢
截止至3月31日，已有7個城市完成了2022年的首輪集中供地，包括北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢，從不同城市的土拍表現(xiàn)來看，市場熱度出現(xiàn)了明顯的分化：
北京作為2022年第一個首輪集中供地的城市，熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價，廈門、重慶在“讓利”、“降低土拍門檻之下”之下，地市熱度較去年四季度小幅回升，其中廈門島內地塊均溢價成交，2宗觸及最高限價，重慶在核心板塊起拍價下調的情況下，3宗地塊進入搖號環(huán)節(jié)。
而福州、青島地市相對較冷，不僅地塊以底價成交為主，且地方平臺公司、國企仍然是托底的主力；
合肥表現(xiàn)則是為“冰火兩重天”，有15宗地塊進入競品質環(huán)節(jié)，但同時有8宗地塊遭遇流拍。
同樣在起拍價下調的情況下，重慶和武漢的土地市場表現(xiàn)為一熱一冷，主要由于重慶對對優(yōu)質土儲降價，而武漢的“降價”地塊則條件一般，難以調動房企積極性。
已拍的七城中，拿地企業(yè)也不盡相同。北京土拍的情況來看，10強房企表現(xiàn)搶眼，且國企、央企依然是土地市場主力軍。廈門、合肥、青島本土企業(yè)表現(xiàn)較為強勢，其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。
從2022年一季度各城首輪拿地金額排名來看，國企依然是中堅力量，拿地金額（全口徑）前三分別是建發(fā)、綠城、華潤，金額超90億元，建發(fā)、華潤一季度拿地幾乎全部集中在集中供地的七城中，此外中海、保利等拿地金額也相對靠前。
二季度或迎來投資窗口期
長三角地市看高一線
3月，房地產市場迎來一系列利好聲音，首先是國家金融專題會議定調，有關部門要積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策；然后財政部也表態(tài)，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件，這兩個政策對市場打了一劑強心劑。若當前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。
但值得注意的是，今年是大部分企業(yè)償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發(fā)但實質性落地尚未明確，更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉難以支撐，謹慎投資仍是未來主旋律。這也意味著，一旦二季度疫情得到有效的控制和緩解，隨著市場的正常運轉，大概率房地產市場將迎來一波小陽春，但可以遇見的是，城市、企業(yè)的分化將愈發(fā)明顯。我們認為長三角部分抗壓性較強、穩(wěn)定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發(fā)展較差的三四線城市土地市場或將出現(xiàn)無人問津的局面。
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文章來源:克而瑞地產研究
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