預(yù)判2022年3月，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)，供需延續(xù)疲軟是大概率事件。
指標(biāo)說明
自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。
為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場。
1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。
3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。
2022年2月，恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，供需疲軟，同環(huán)比齊跌，不過整體成交跌幅不及供應(yīng)，因而狹義庫存小幅微降至6.1億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期由2022年1月末的17.47個(gè)月跳增至19.53個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫存高位持穩(wěn)，微降至38.5億平，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
待售面積
單月增量創(chuàng)新高致總量增至5.7億平
商品住宅環(huán)比激增24%
國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積57026萬平方米，比2021年末增加6003萬平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬平方米，辦公樓待售面積增加104萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少335萬平方米。根據(jù)歷史規(guī)律，開年之初整體商品房待售面積都會(huì)迎來一輪顯著跳增，今年也不例外，不過今年增量突破6000萬平方米，創(chuàng)歷史新高。究其原因，與樓市行情“急轉(zhuǎn)直下”和新冠疫情各地頻發(fā)密不可分。而這其中住宅待售面積增加5552萬平方米，由此不難看出，居民購房自住熱情迅速消退，觀望情緒持續(xù)加劇，即便中央到地方“托市”政策不斷，短期內(nèi)仍難修復(fù)行業(yè)信心。辦公待售面積持增，商業(yè)待售面積穩(wěn)步回落，不過考量其基數(shù)原因，未來去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場銷售呈疲軟態(tài)勢。
狹義庫存
小幅微降至6.1億平
一二線持平去年、三四線漲幅擴(kuò)大
2021年2月，狹義庫存延續(xù)上月回落態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年2月百城商品住宅庫存量達(dá)到了60874萬平方米，環(huán)比微降1%，同比增長5%。結(jié)合樓市供求，2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，疊加，疊加當(dāng)前市場下行行情，房企多數(shù)處于“躺平”狀態(tài)，推盤積極性普遍不高，供應(yīng)同環(huán)比齊降，降幅均超70%，成交如是，但回落幅度不及供應(yīng)，整體市場供求持穩(wěn)，狹義庫存小幅微降至6.1億平高位持穩(wěn)。不同能級(jí)城市均保持環(huán)比回落，同比上升態(tài)勢。不過環(huán)比變動(dòng)不大，跌幅均在2%以內(nèi)。同比來看，一二線基本與去年同期持平，漲幅分別為1%和0.4%。三四線庫存壓力穩(wěn)步增長，同比上漲12%，在不同能級(jí)城市中居首，且漲幅有不斷擴(kuò)大的趨勢。
具體來看，一線城市中僅上海一城狹義庫存保持同環(huán)比齊降，雖然供應(yīng)顯著縮量，但居民成交熱情不減，新開盤項(xiàng)目平均去化率高位保持在80%附近，售價(jià)10萬元/平方米以上的高端盤仍一房難求，上海院子、招商云璽、蘇河望等開盤當(dāng)天即售罄。北京供求疲軟，整體狹義庫存與上月基本持平，同比小幅微降3%。廣、深樓市延續(xù)低迷，不過得益于供應(yīng)顯著縮量，狹義庫存環(huán)比均呈現(xiàn)回落態(tài)勢，不過同比延續(xù)上揚(yáng)，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。
二線城市中，北部和內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、武漢2月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。多數(shù)城市庫存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在5%以內(nèi)，合肥供不應(yīng)求，狹義庫存環(huán)比回落8%；同比來看，漲跌參半，杭州、合肥等跌幅超40%，以合肥為例，雖供需皆有回調(diào)，但整體成交熱度延續(xù)，去化率高達(dá)69%，部分項(xiàng)目諸如蜀山意禾佶第，小戶型低總價(jià)，疊加學(xué)區(qū)(50中東校(西園校區(qū))+安醫(yī)大附屬小學(xué))優(yōu)勢，去化率高達(dá)66%。包河區(qū)藍(lán)城濱河灣基于較高倒掛情況開盤去化表現(xiàn)也名列前茅。而弱二線城市哈爾濱、南昌等庫存積壓情況顯著，寧波等前期大熱城市迎來階段性回調(diào)，同比漲幅也較大。
三四線城市因供應(yīng)縮量，狹義庫存環(huán)比小幅回落，不同城市跌多漲少，但跌幅基本都在5%以內(nèi)，同比則呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加劇：臨沂、欽州、等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比增幅均在25%以上；而汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場需求。此外，少部分城市諸如太倉、三亞、東營等2月庫存同比跌幅均在35%以上，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
圖2-3 2022年2月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）
表2-1 百城2022年2月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）
庫存消化周期
持續(xù)增至19.5個(gè)月
三四線近2年壓力陡增
2022年開年，因整體成交轉(zhuǎn)淡，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢，由2022年1月末的17.47個(gè)月跳增至19.53個(gè)月。不同能級(jí)城市皆保持上揚(yáng)，一線增至12.96個(gè)月，二線增至18.05個(gè)月，同比漲幅均在40%以上，目前庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控，而三四線去化周期已達(dá)到23.25個(gè)月，迫近疫情期高位（25.18個(gè)月），顯著高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面,同比增83%，居不同能級(jí)之首。
具體來看，一線城市分化加劇：北京去化周期超2年，廣州、深圳則處于10-15個(gè)月之間，上海不足5個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。變化趨勢來看，北京、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，主要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.35個(gè)月降至4.67個(gè)月，顯著低于去年同期，供應(yīng)主導(dǎo)型市場下，居民購買力相對(duì)充裕，購房積極性依舊較高，加之本月供應(yīng)縮量顯著，狹義庫存穩(wěn)中有降，使得去化周期進(jìn)一步縮短。
30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫存消化周期超過2年，以北部內(nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘淡；1/3共計(jì)9城去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島等面臨去化周期大于30個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、成都等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。
三四線城市形勢更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)23.25個(gè)月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲10%，而同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫存壓力驟增，66城中36城去化周期已在20個(gè)月以上，其中防城港、煙臺(tái)、淄博、臨沂等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、金華、珠海、汕頭、泉州、東莞、麗水等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長至20個(gè)月以上。而三亞等迎來此消彼長的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。
表3-1百城2022年2月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）
廣義庫存
同比增3%至38.5億平
部分弱二線和三四線同比增幅超20%
廣義庫存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢，2022年2月末達(dá)384796萬平方米，環(huán)比微增0.2%，同比上漲3%。主要源于2月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，一方面市場下行大背景下，房企“躺平”，購房者“觀望”，供需疲軟，狹義庫存延續(xù)高位，另一方面，受季節(jié)性因素和集中供地處于“低谷期”的影響，2月份全國土地市場成交規(guī)模較上月大幅減少，加之房企資金緊張，新開工意愿并不高漲，未開工地塊量維持穩(wěn)中有增。
不同能級(jí)廣義庫存環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅均在1%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增，一線大增8%，漲幅居不同能級(jí)之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，二三線漲幅在1%-5%之間，庫存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。
一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增，三城本月無一涉及集中土拍，整體土地成交規(guī)模受限下，未開工地塊量整體穩(wěn)中有降；北京則同環(huán)比齊增，主要源于北京本月完成了首輪集中土拍，掛牌的18宗地僅1宗流拍，土地市場“回溫”帶動(dòng)廣義庫存環(huán)比跳增10%。
二三線城市中，貴陽、大連、唐山、沈陽、株洲、石家莊、煙臺(tái)2月末廣義庫存量高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、蘭州、岳陽、滄州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。
變化情況來看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。不過相較于2021年同期，漲跌參半：以西安、成都、長沙為代表的弱二線城市和以保定、鎮(zhèn)江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如石獅、無錫、合肥、福州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。
表4-1 百城2022年2月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）
綜上，2月樓市恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，房企推盤節(jié)奏放緩，供應(yīng)顯著縮量，加之返鄉(xiāng)置業(yè)“爽約”，因而狹義庫存小幅微降至6.1億平，但因成交低迷，去化周期穩(wěn)中有增至19.53個(gè)月，廣義庫存延續(xù)38.5億平高位波動(dòng)。分能級(jí)來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強(qiáng)，2月狹義庫存整體持穩(wěn)，去化周期僅12.96個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動(dòng)不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但仍低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。預(yù)判2022年3月，我們認(rèn)為，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)高位持穩(wěn)，供需延續(xù)疲軟是大概率事件。雖然多地陸續(xù)出臺(tái)了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，但整體行業(yè)信心已然大不如前，疊加多地集中爆發(fā)新冠疫情等不確定性影響，整體“金三”行情難言樂觀。具體來看，前期成交大熱的核心一二線城市，諸如上海、杭州等受新冠疫情影響，購房需求預(yù)計(jì)將延期釋放，狹義庫存有望與本月持平，延續(xù)低位波動(dòng)態(tài)勢，而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、連江、梅州、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而就廣義庫存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，隨著第一批集中供地土拍在即，整體未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。
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文章來源:克而瑞地產(chǎn)研究