“活到未來(lái)”仍是主流
前2月七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地
頭部房企雖然感受到了樓市的局部回暖，但對(duì)擴(kuò)大投資一事仍保持謹(jǐn)慎。多位業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》記者表示，降本增效、收攏聚焦仍是2022年房企的基本戰(zhàn)略。
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，此前受媒體熱議的“節(jié)后中介招聘潮”仍是局部現(xiàn)象，反之其身邊的房企及中介機(jī)構(gòu)不乏裁撤等收縮動(dòng)作。“就中原地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前我們沒(méi)有采取大舉進(jìn)攻的姿態(tài)，而是追求保本盈利概念。我們對(duì)未來(lái)持有信心，但空喊口號(hào)沒(méi)用，你必須先活到未來(lái)。”
事實(shí)上，今年開(kāi)局行業(yè)新增土地貨值普遍下降，百?gòu)?qiáng)房企鮮見(jiàn)激進(jìn)拿地動(dòng)作。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年1～2月，百?gòu)?qiáng)房企中尚有七成以上房企未拿地，投資處于停滯狀態(tài)；取而代之的，各地方城投公司及國(guó)有企業(yè)填補(bǔ)拿地拓儲(chǔ)陣營(yíng)，成為投資主力。
另?yè)?jù)《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1～2月新增貨值規(guī)模排名TOP30的房企陣營(yíng)中，今年半數(shù)房企未有拓儲(chǔ)動(dòng)作。其中，去年前2月以495.4億元新增貨值排名TOP4的碧桂園，今年同期新增貨值下降至60.4億元，排名降至TOP19。
此外，恒力集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、德信地產(chǎn)、綠地控股(600606)、海倫堡、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、榮盛發(fā)展(002146)、卓越集團(tuán)、中駿集團(tuán)、電建地產(chǎn)、光明地產(chǎn)(600708)、港龍中國(guó)等15家典型房企，2021年前2月新增土地貨值均超過(guò)100億元，而今年同期新增貨值為零。
梳理背后原因不難發(fā)現(xiàn)，今年除了以北京為首的集中供地市場(chǎng)勢(shì)頭放緩，“無(wú)力拿地”成為房企拓儲(chǔ)滯緩的重要因素。
與此同時(shí)，與前期房企擴(kuò)張階段拉長(zhǎng)管理半徑不同，今年1月份以來(lái)房企普遍進(jìn)入組織架構(gòu)密集調(diào)整階段，聚焦降本增效。比如，碧桂園將原本106個(gè)區(qū)域縮減至65個(gè)；世茂集團(tuán)將投資、審計(jì)、采購(gòu)等部分職權(quán)收歸集團(tuán)，加強(qiáng)對(duì)一線的管控；建業(yè)集團(tuán)將目前執(zhí)行的五級(jí)管理機(jī)制調(diào)整為三級(jí)管理，集團(tuán)總部或?qū)⒂邪霐?shù)員工回到“更有創(chuàng)造價(jià)值”的一線中去。
“房企的裁撤動(dòng)作是市場(chǎng)波動(dòng)情況下的合理行為。而在房企各部門(mén)中，低附加值和低產(chǎn)出類(lèi)部門(mén)，往往受影響較大。比如，由于拿地減少，短期內(nèi)一些房企開(kāi)始對(duì)投拓部門(mén)收縮；再是研究部門(mén)、品牌部門(mén)及市場(chǎng)分析等非產(chǎn)出部門(mén)容易面臨縮減和調(diào)整。”黃韜表示，“不賺錢(qián)的砍掉，能賺錢(qián)的保留，這無(wú)非是目前房企開(kāi)源節(jié)流最直接的方法。”
樓市全方位回暖預(yù)計(jì)“5月見(jiàn)”
房企需要重視銷(xiāo)售回款
在樓市向好、房企謹(jǐn)慎背后，房地產(chǎn)行業(yè)2022年開(kāi)局狀況難言樂(lè)觀。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年2月份行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額4015.8億元，環(huán)比1月降低23.5%、同比降低47.2%。
另?yè)?jù)《紅周刊》記者梳理機(jī)構(gòu)榜單發(fā)現(xiàn)，2022年1～2月房企銷(xiāo)售規(guī)模較去年同期縮水明顯，其中全口徑銷(xiāo)售金額達(dá)100億元以上的房企由去年同期的53家減少至30家，50億元以上房企則由去年的85家減少至61家。
正在大舉招兵買(mǎi)馬的中介機(jī)構(gòu)也是如此，聚焦新房代理業(yè)務(wù)的世聯(lián)行(002285)預(yù)計(jì)2021年度虧損8.5億元至12.5億元。
“受春節(jié)期間市場(chǎng)遇冷，疊加市場(chǎng)政策整體調(diào)控和疫情因素影響，今年1～2月市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力整體下降。換言之，開(kāi)發(fā)商想賣(mài)房，但購(gòu)房人在減少，不像兩年前房?jī)r(jià)攀升期間出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。取而代之的是房企內(nèi)卷、爆雷現(xiàn)象頻出。”黃韜表示。
黃韜認(rèn)為，目前定義“小陽(yáng)春”普遍到來(lái)為時(shí)尚早，但也不至于特別悲觀，“近期不少開(kāi)發(fā)商正加大推貨，成交量也在逐步復(fù)蘇，只是增長(zhǎng)速度較慢，沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的反彈和暴漲現(xiàn)象。”他進(jìn)一步解釋說(shuō)，盡管目前多地購(gòu)房政策有所松綁，但仍是因城施策為主，針對(duì)剛需和改善性住房，而非一刀切。以廣州為例，近期當(dāng)?shù)夭糠趾勒?xiàng)目備受市場(chǎng)矚目，卻也只是板塊之內(nèi)的結(jié)構(gòu)性上漲。當(dāng)?shù)厝圆扇?dòng)態(tài)管理、進(jìn)行分區(qū)價(jià)格限定，“歸結(jié)起來(lái)，今年市場(chǎng)‘穩(wěn)’字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài)不會(huì)改變。”
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》記者表示，限購(gòu)政策放松、首付比例下調(diào)等政策傳導(dǎo)至市場(chǎng)需要一定的時(shí)間周期。其預(yù)判，“目前以上海、西安等熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尚可，但全方位的樓市復(fù)蘇跡象可能要等到5月份。就房企而言，需要重視銷(xiāo)售回款，確保自身資源能夠持續(xù)性地良性循環(huán)，包括把商品房轉(zhuǎn)化成銷(xiāo)售資金、得以償還債務(wù)，只有這樣才能強(qiáng)化企業(yè)自身造血能力。”
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