上一篇文章《2022樓市研判4：新一輪基建潮來襲，樓市大概率放寬回暖》一文多處預判命中，已相繼在多地實現(xiàn)，包括：
“降低首付”（全國多地實現(xiàn)首套房首付兩成，鄭州在首套房還清貸款后二套房可實現(xiàn)三成首付）、“政策最寬松一年”“進一步降息”等。
今年全年的樓市行情主基調不會改變，仍然會是“超跌后的修復期”，雖將出現(xiàn)暖陽，但不會呈現(xiàn)“瘋牛”。接下來，各地方針對樓市回暖的政策將依次有序展開。3月11日，今年全國兩會閉幕，與此同時武漢已經(jīng)實現(xiàn)多天疫情零新增。武漢在春節(jié)后已經(jīng)復工近一個月，在疫情不出現(xiàn)反彈的情況下，下周全行業(yè)將正式“春暖花開”，走向復蘇通道。
這樣寫，既是表述大小時間節(jié)點，也是側面強調復工復產(chǎn)的緊迫性。新春復工一個月，受到疫情影響后，實質上的加速起跑動作可能從下周才真正開始。
元旦至今，武漢樓市如全國一樣低迷，具體數(shù)據(jù)會在后文羅列。當前樓市從消費端體現(xiàn)出來的最主要的兩大問題是：流動性差、信心弱。用白話翻譯就是：新房成交慢，局部價格不漲反跌，二手房難以賣出，市場觀望情緒下滋生了悲觀情緒，消費者參與樓市的興趣與信心下滑。
為了方便閱讀全文，這里我先拋出全文的核心觀點：
要解決當前市場流動性差與信心弱的問題，必須出組合拳，不是靠單一的放開限購、限價或者降息、降首付能夠帶動整個市場反轉的。這套組合拳可能不是一次釋放完畢，而是長期、持續(xù)、有序釋放的過程。首次釋放大招大概率在本月，如涉及與上層、金融系統(tǒng)溝通則可能推遲到下月。
能夠稱之為大招的一定是非常招式，比如：降低首付、變相放開家庭第三套購房資格，或進一步大幅降低交易稅費與房貸利息，放寬落戶門檻等。
我認為當前武漢樓市很有必要出大招，并且本月是一個非常合適的時間點，有非常大的概率實施武漢樓市新政。
武漢樓市為何要出大招？
這實際上是回答必要性的問題。先來看武漢市房管局官網(wǎng)公布的一組數(shù)據(jù)：今年前兩個月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽備案分別為10634套、5957套。3月1日至3月11日，武漢新建商品住房簽備案2968套。官方統(tǒng)計的1月份新建住房銷售面積（含預簽約）為142.67萬平方米，環(huán)比減少51.33%，同比減少38.04%，2月份數(shù)據(jù)待公布。
雖然2月份經(jīng)歷了春節(jié)長假，3月份經(jīng)歷了疫情，但從以上數(shù)據(jù)我們還是可以看出兩點明顯問題：
第一，傳統(tǒng)的返鄉(xiāng)置業(yè)“春節(jié)行情”徹底消失，1月份的銷售面積環(huán)比下滑五成，同比下滑近四成。
第二，按照以上70天的統(tǒng)計，共網(wǎng)簽備案19559套。也就是說在過去將近全年五分之一的時間里，武漢新建商品住房只完成了不足2萬套的銷售。
按照往年武漢全年新建商品住房銷售正常水平（約20萬套）對比，可以看出武漢用了全年五分之一的時間只賣了十分之一的貨。
成交價量的下滑趨勢必須得到遏制，否則會進一步影響房地產(chǎn)業(yè)的主要內循環(huán)：新房銷售放緩導致房企回款減少及回款慢，房企資金壓力加大后將降低拿地意愿，繼而導致那些對土地財政依賴度較大的城市賣地收入減少。
另外，新房成交的價量下滑也會直接導致二手房市場艱難。因此當前樓市消費端才出現(xiàn)了流動性差和信心弱兩大主要問題。但我認為，導致當前階段性局面形成的主要原因并不是購買力出現(xiàn)了問題，而是一系列主要的外因所致：
1．疫情和國外戰(zhàn)爭兩大“黑天鵝”對全行業(yè)帶來了巨大的不確定性。
2．一批房企面臨償還美元外債的高峰期，在國內“三道紅線”嚴監(jiān)管趨勢下，房企資金正經(jīng)歷史上最緊時刻。
3．個別民營房企的暴雷、局部樓盤的降價以及二手房流動性差等負面新聞刺激了市場的悲觀情緒。
相對于消費者的消費力而言，以上諸多因素均屬外因。而正是這些外因誘發(fā)了消費者的觀望乃至悲觀情緒，嚴重降低了消費者的參與興趣與信心。
因此，我從開頭至此均未用“救市”來形容武漢樓市，“救市”的表達并不嚴謹準確，但武漢樓市確實需要官方層面出招來提振信心。從目前武漢樓市數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)形成了出臺大招的必要性甚至緊迫性。
什么時間適合出大招？
我在《2022樓市研判4：樓市大概率放寬回暖》預測的降低首付到二成，已經(jīng)在文章發(fā)出后的多地實現(xiàn)。
該文提到過：
基本可以確定，今年全年的貨幣和信貸政策對房地產(chǎn)將較為寬松，樓市將迎來近三年來政策環(huán)境最寬松的一年。而武漢樓市的重大消息最快在今年2月下半月，最遲在3月份釋放。
盡管該文在預判時沒有料到會出現(xiàn)俄烏戰(zhàn)爭以及本輪疫情等突發(fā)情況，但好在這兩大“黑天鵝”事件帶來的不確定性正在降低。因此，我預計“武漢樓市大招”大概率還是會在本月釋放。如“大招”內容涉及與金融系統(tǒng)協(xié)商，則有可能推遲到下個月釋放。
武漢樓市在近十年取得的優(yōu)異成績離不開穩(wěn)健的操盤。根據(jù)以往的慣例，但凡遇到政策窗口期，武漢不會冒進，而是穩(wěn)中求進。也就是說，武漢一般不會在全國各城市中率先出招，即使出招，也一般不會劍走偏鋒，無論是出場順序還是出的招式都相對求穩(wěn)。
在全國已有17城降首付的前提下，特別是同屬中部省會城市的鄭州出臺了“鄭州樓市十九條”受到廣泛關注（從目前市場廣泛評價看普遍認為較合理）后，武漢有了更多的出招空間。
即武漢可以以全國兩會指示為綱要，參考同級別城市的招式后，再結合本地實際情況出招。這對于武漢樓市來說并不難，我相信一份武漢版的新政很可能在兩會之前已經(jīng)醞釀成型。而從“大綱”和其他“試卷”參考，加上報批所需要的時間，相關政策大概率會在本月完成出臺。
我們先來看一下今年全國兩會上公布的《政府工作報告》中有關房地產(chǎn)的表述如下：
繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
除了過去長期提到的“房住不炒”“租購并舉”“三穩(wěn)”等外，需要特別關注“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。后者是本段的落腳點。
而前文以及《2022樓市研判》系列之前的文章均提到過，促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展需要從源頭做起，即從消費端開始調整。前文提到過，當前消費端主要存在“流動性差”和“信心弱”兩大問題。市場的消費力并沒有因為疫情受到明顯重創(chuàng)，真實合理的消費需求也沒有發(fā)生本質性的改變，而變化較大的是信心、期望層面，這是政府出組合拳過程中需要重點考慮的方面之一。
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文章來源:觀點網(wǎng)
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