2021年是集中供地“元年”，也是全國供地方式的一次重大改革。
從各批次的集中拍地情況來看，上半年土地市場火熱、地價快速抬升，2021年土地成交均價突破3000元/平方米大關，創下近年來最高點。
進入下半年，二輪集中供地遇冷，多個城市的土地出讓門檻明顯降低，尤其是二線城市，地價水平一降再降，甚至不少優質地塊的價格降幅也超過了10%，如南京、寧波、蘇州等。與此同時，各城市的房價卻維持在較為穩定的水平。
在房價趨穩、地價下調的背景下，不少城市的出讓地塊的利潤空間在下半年明顯提升。如廈門湖里、青島嶗山、杭州濱江、拱墅、南京玄武、建鄴等區域，經測算房地差基本都在1萬元/平方米以上，盈利空間較大。
然而，在我們對房企調研中發現，不少房企表示，在信貸環境大幅收緊、房企資金壓力倍增的影響下，第二第三輪許多優質地塊都被國企央企拿下，他們參與的不多，至于未來若有合適的優質地塊，他們會關注，但仍以企業自身穩健為核心，不會參與搶地。這些企業中不乏以財務穩健著稱的頭部房企。
01
2021年集中供地僅21%項目已開工
據CRIC統計，2021年22個集中供地的城市在3輪集中供地后合計成交了2111宗含宅用地，截止至2022年2月9日，僅有21%已經開工，另外八成地塊仍尚未動工，且未開工地塊中仍有7%處于動遷中或未動遷狀態，尚未達到土地平整狀態，此類地塊2022年入市的可能性較小。
根據22城過去項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況梳理來看，22城2021年集中供地成交地塊預計將新增商品住宅供應面積21609萬平方米，較2021年22城供應總量小幅回落5%。供求基本持穩。
分城市來看，武漢、重慶、上海預計供應面積超過1500萬平方米，是供應量最高的TOP3城市；其次長沙、杭州、南京、廣州、成都、濟南、鄭州、蘇州等8個城市供應量在1000-1500萬平方米；天津、深圳、北京、無錫、福州、廈門等供應量相對較低，不足600萬平方米。
02
部分城市地價快速回落拉大房地價差
從地價方面來看，盡管2021年土地成交均價突破3000元/平方米大關，但主要是因為成交結構變化及上半年支撐。
進入下半年，在信貸環境大幅收緊、房企資金壓力倍增的影響下，地市熱度迅速下行，流拍現象頻發，地價也由漲轉跌，尤其是二三線城市，下半年平均地價均出現了明顯的回調。
具體到城市層面來看，在地價下降的城市中，廈門、寧波、沈陽等城市，地價環比上一季度下降了五個百分點以上，地價降幅十分顯著。
在拿地成本下降的背景下，多數城市的房價保持穩定，部分限房價的城市如杭州、成都、長沙、寧波等還在第三輪集中供地中進一步上調了商品住宅銷售限價，房地價差空間被進一步擴大。
以首輪集中土拍熱度最高的杭州為例來看。在2020年及2021年上半年的土拍中，杭州的涉宅用地九成以上均為溢價成交，2021年首輪集中成交57宗宅地中41宗進入競自持，彼時堪稱土拍熱度最高的城市。但高比例自持要求下，項目的利潤空間也被壓薄，如競自持比例高達29%的塘棲城市核心區地塊，房地價差空間甚至不足1000元/平方米，項目虧損風險較大。
進入下半年，由于二輪集中供地遇冷，三輪集中供地取消了競自持等規則，同時多個板塊的商品住宅銷售限價被提升了500-2000元/平方米，項目利潤空間明顯增加，如拱墅橋西、文暉、申花等多個價值板塊成交地塊的房地價差都在1.6萬元/平方米以上。
03
東部沿海城市核心區域房地價差較高
據CRIC統計，房地價差較高的區域多集中在東部沿海城市的核心區域，比如廈門湖里、青島嶗山、杭州濱江、拱墅、南京玄武、建鄴等。這些區域雖然地價較高，但房價同樣也處于較高水平，房地差也往往比較大，基本都在1萬元/平方米以上。
盡管這些城市調控政策較為嚴格，但隨著城市長效調控機制的形成，未來政策環境將會趨于穩定，大幅收緊可能性較小。更重要的是，這些區域的需求較為旺盛，市場調整周期中具有較高的抗跌能力，當前市場環境下安全邊際較高。
如杭州的濱江區，即使在市場處于調整周期的當下，片區內新房去化仍然較佳，供求比長期處于較低水平，至2022年1月末去化周期僅為3個月。
房地價差在5000元/平方米以下的區域多為2021年上半年地價漲幅較快的熱點城市核心區域，由于這些區域上半年優質地塊供應較多，地價大幅上漲，使得房地價差較往年明顯收窄。
更有房地差不足3500元/平方米的區域，剔除建安、營銷費用，項目入市大概率難逃虧損，應審慎進入。典型如重慶九龍坡、大渡口、長沙天心等。
04
房企謹慎求穩無心“搶地”
在面對房價趨穩、地價下調，房地價差擴大，盈利空間提升的背景下，房企“躺平”情緒依然在蔓延。
在我們對部分房企的調研中發現，在面對是否有拿地計劃，及是否覺得目前是“撿漏”時機的問題時，部分民營房企表達出類似“去問問國企和央企”的態度。很多房企表示，從去年下半年開始，他們就已經很少拿地了，目前主要還是關注銷售、回款和交付。
2022年2月全國土地市場供應和成交規模再度下滑也印證了這一點，從北京2022年首次集中土拍拿地企業來看，央企、國企等現金流壓力相對較輕的房企仍在“挑大梁”，如華潤置地、中海、保利發展、中建、建發、城建發展等。
事實上，在整體信貸環境大幅收緊背景下，大部分房企都面臨極大的資金壓力，克而瑞證券數據顯示，2022年3-6月170家上市房企人民幣和美元存量債共有約1809億元債券到期。其中，3月是各公司債集中到期的月份，合計約589億元。
在此背景下，“謹慎求穩”成為企業關鍵詞。不少房企表示，只有實打實的銷售回款以及處理手上的優質資產獲得資金的回籠，才是度過目前行業嚴冬的最好方式。未來若有合適的優質地塊，他們會關注，但仍以企業自身穩健為核心，不會參與搶地。
據悉正榮地產就曾在年初對自身的融資能力投以較高期望，制定了較為樂觀的資金鋪排計劃，結果2022年1-2月惡化的銷售情況以及融資的頻繁落空使得現金流迅速枯竭，最終不得不對2022年所有到期的美元債進行展期。
盡管2021年9月份以來中央對過緊的信貸政策進行了糾偏，近期更是利好動作不斷，包括鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務、重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目，但這些舉措僅利好于現金流比較穩健的房企，大部分企業流動性仍舊總體偏緊。
同時，恒大、佳兆業等多家房企暴雷事件也讓房企對“高杠桿拿地”持以審慎的態度。就此來看，2022年上半年企業拿地仍將保持較為謹慎的態度。
為提振市場信心，保證住宅用地出讓的連續性，部分城市或將會進一步降低土地出讓門檻，尤其是2022年重點城市第一批集中供地，資金較為充裕的房企可加強關注。
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文章來源:克而瑞
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