行業篇：
積極自救助基本面回暖
回顧此次行業信用基本面危機，始于某閩系千億房企。剛高喊邁入2000億元規模陣營不久，該房企掌舵人就曝出被列入失信被執行人名單，連帶公司深陷債務違約、市值縮水、項目停工、業主維權等深淵。
“‘擴張步伐過大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人對《證券日報》記者總結道。
這也絕非孤案。例如，2021年2月份之后，同為千億元陣營的華夏幸福公告債務違約。同年7月份，千億元規模房企藍光發展宣布無法如期償還27億元債務。
據悉，自2021年10月份以來，由于上述房企違約引發行業信用擔憂，評級機構紛紛下調內房股信用評級，境外債“借新還舊”通道幾近堵塞。2021年，百強房企銷售目標完成率均值為90%，銷售規模負增長房企數量攀升。在行業整體去杠桿、市場降溫大背景下，房企融資現金流和銷售現金流雙重承壓，陷入兩難境地。
更難的是，還債高峰期臨近。據貝殼研究院統計，2022年，房企到期債務預計約9603億元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度償債規模均超千億元。
在多重壓力下，絕大多數房企選擇通過配股融資、回購境外債、債務展期、出售資產、內部調整等措施展開“自救”。
“‘時間短起效快’的化解風險方式主要有兩種：一通過出售資產，快速回籠資金，以達到補充現金、償還債務的目的；二是與債權人積極溝通，達成債務展期協議，延緩短期償債壓力。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水對《證券日報》記者表示，目前已有多家企業成功出售境內外所持有形資產、股權等。同時，也有多只海外債成功展期。這些舉措可以快速解決短期債務壓力，避免引發交叉違約、資金鏈斷裂等衍生惡性事件。
具體來看，據不完全統計，共有18家房企將價值3200億元的資產擺上貨架。世茂集團、融創中國、陽光城等房企已經處置多處資產，多家大型房企借此回款均超百億元。此外，需要注意的是，債務展期并不意味著可以改變償債壓力保持高位的現實。
根據上市公司公告和發債公開信息統計，近期各類形式的金融機構融資支持規模已超過700億元，且2月下旬以來有加速增長趨勢。需要指出的是，達成收并購交易并不容易。“通常需要應對抵押、擔保等情況，剔除相應負債后，資產已大打折扣，極端情況會出現資不抵債，若減值過多出售，只能起到剝離債務的作用，無法充盈現金流。”劉水表示，在資金有限的情況下，如何在經營與償債之間尋求平衡，是房企當前的第一要務。
市場篇：
“小陽春”行情可期
“信貸政策的變化會快速反應到購房流程中，降低購房成本。同時，也能釋放出‘穩預期’的信號。”在易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進看來，去年四季度以來，樓市信貸環境的適度寬松，或許能加速釋放合理購房需求，有助于修復行業基本面和信心。
結合國家統計局近日公布的最新數據來看，在涉房政策適度調整后，1月份，在70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降的城市分別有39個和55個，比前一個月分別減少11個和8個。
以北京為例，《證券日報》記者從北京某房產中介處了解到，相較于去年11月底，當前各家銀行的批貸速度有所加快，普遍為面簽完畢后的3個工作日至5個工作日以內，甚至有銀行可以做到最快1個工作日批貸。另外，從放款方面來說，相較于去年11月份僅有個別銀行能在抵押完成后1個月內放款，當前大部分銀行均能做到抵押完成后5個工作日，或過戶后5個工作日至7個工作日以內放款。
張波認為，“因城施策”方針指導下，多個城市和區域發布穩樓市新政，疊加信貸環境持續改善，將提振市場信心，一、二線熱點城市的樓市“小陽春”行情值得期待。
“當前大城市現房庫存偏低，上海、杭州、深圳、重慶等商品住宅的去化周期不足1年，表明當地新房供應不足問題較為突出。結合居民部門住房金融環境邊際改善，考慮到信貸環境通常領先銷售6個月至9個月，預計信貸滯后效應將在今年三季度開始顯現，屆時住房需求將逐步恢復。”中國銀行研究院研究員葉銀丹告訴記者，此外，由于2022年整體地價上行壓力較大，且重點城市當前現房庫存緊張，預計可能會推動相應地區住宅、寫字樓和商業地產等房價在今年下半年開始回升。
需要關注的是，盡管當前市場普遍預期本輪房地產下行過程將在年中告一段落，但對于樓市“小陽春”行情，王青卻持有不同觀點。王青認為，日前，住建部定調，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，而是更多承擔起穩增長角色，加之房地產政策回暖取向更多是防御性的，主要是為了避免房企違約無序擴散。因此，預計年內出現樓市顯著升溫、房價再度較快上漲的可能性很小。而“因城施策”背景下，重點城市若出現遲到的“小陽春”行情，政策面或將及時回調，以防止樓市大落大起。
中信證券則表示，各地可能在住房需求支持方面還有新的加碼動作。2022年3月份或是房地產市場銷售的底部，基本面將在2022年二季度之后逆轉。
整體來看，涉房金融政策的階段性調整，疊加房企積極自救，部分一、二線城市樓市已有暖意，未來“小陽春”行情可期。
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文章來源:人民日報