近期，全國到處都彌漫著樓市回暖的消息。
上游，央行在信貸端發(fā)力，普放利好；中游，開發(fā)商聯(lián)合著媒體，在輿論層面造勢(shì)；下游，中介們幾乎每天都在朋友圈激情曬單，營造房價(jià)上漲氛圍。
這就像兩軍對(duì)壘，一方在前線完全封鎖了信息渠道，另一方只能坐井觀天，還怎么打呢？剩下的恐怕只有對(duì)未知的恐懼。
所以很明顯，感覺這段時(shí)間，咨詢買房人數(shù)量直線上升，而問題基本差不多：
“三月小陽春來了，房子買不買？”
但事實(shí)上，這不是一個(gè)單一的答案，今天特地用一期內(nèi)容，告訴你三月樓市背后隱藏著的十大秘密，希望對(duì)你有所幫助。
真假陽春
3月，年前積壓的購房需求集中釋放，銀行也有了新額度，整體房貸利率下沉，交易相對(duì)活躍。
所以我們一直把3月稱為傳統(tǒng)意義上的小陽春起點(diǎn)。
但我要告訴你，今年的樓市，「二八定律」變「一九」，絕大多數(shù)城市的行情都是陽光無法照射的角落，暗淡無光。
一部分原因來自于疫情下，人們的收入停而不前，另一部分原因就是全國庫存在日漸積累，供大于求，這是趨勢(shì)決定的。
所以大部分城市，網(wǎng)上叫囂得厲害，實(shí)質(zhì)上都是營銷手段助推的“假陽春”，買房之前首先要有“辨假能力”。
多去看看
如何判斷真假陽春呢？
“睜大眼睛邁開腿。”
“看房-簽約-放貸-交接-數(shù)據(jù)上傳”需要一個(gè)過程，尤其是小城市沒有成熟的數(shù)據(jù)平臺(tái)，3月的行情只有在4-5月份才能統(tǒng)計(jì)得出。
可以說，你在網(wǎng)上看到的所有數(shù)據(jù)都是滯后的。
這時(shí)候怎么辦呢？你要做的就是觀察：
1、大城市主要看中介，如果中介小哥對(duì)你愛搭不理，樓市行情肯定不錯(cuò)；如果小哥一天給你打10個(gè)，說明行情一般。
2、去中介門店對(duì)意向房源”砍價(jià)“，一般掛牌價(jià)要比實(shí)際成交價(jià)高5-10萬元，改善型住房大約在十萬到二十萬之間，如果中介輕易松口，證明行情一般，中介一分不讓，行情很好。
3、小城市主要看新盤，周末花時(shí)間跑5個(gè)新盤，具體看售樓處和停車場(chǎng)的流量。售樓處人多，停車場(chǎng)車少，大概率是「戲盤」，里面基本都是開發(fā)商雇的演員；人多車多，意味著行情不錯(cuò)。
賣房時(shí)機(jī)
3月可能不是買房好時(shí)機(jī)，但一定是最好的賣房時(shí)機(jī)。
可以說，你所在的城市，無論3月有沒有小陽春，但此階段的行情一定是全年相對(duì)最好的，注意「相對(duì)」這個(gè)概念。
這時(shí)候買房人多，銀行放貸速度快，房子比較容易出手。如果你有變現(xiàn)需求，無論是投資客還是換房的改善族，都應(yīng)該把房子掛牌上架了。
“熱市賣房，冷市買房”，如果精力夠不怕折騰，改善客可以3月-4月賣出，等年底再買入，博一個(gè)空間差。
重要時(shí)刻
如果3月行情慘淡，意味著一年行情都很慘，不著急的剛需，大可以等到年底再買。
因?yàn)槟甑组_發(fā)商為了回流資金沖業(yè)績，釋放的優(yōu)惠力度要遠(yuǎn)比3月更強(qiáng)，而銀行也因?yàn)樾星槌掷m(xù)慘淡，還會(huì)逐漸下調(diào)利率。
如果2021-2022年的3月，行情都很慘，這個(gè)城市很可能已經(jīng)進(jìn)入「陰跌周期」，房價(jià)會(huì)持續(xù)下行，投資客趕緊拋盤，割肉離場(chǎng)。
重點(diǎn)搶跑
今年的小陽春行情主要聚集在「錢多人多」的一二線核心城市，比如最近的北京、上海、杭州、廈門、成都、杭州等，成交量反彈明顯。
這些城市3月份要把握好上車節(jié)奏，是比較好的窗口期，最好別等。
有人說，現(xiàn)在的樓市就是前熱后冷，上半年漲下半年跌。
的確如此，但要注意，「上漲下跌」同時(shí)也是「大漲小跌」，比如上海去年上半年熱門地段漲了30%，下半年回撤10%，今年又要漲。
而且下半年的房貸利率普遍要比上半年高，下半年買，肯定不劃算。
如果資格、資金實(shí)在無法到位，那今年的買房時(shí)間盡可能拖到12月左右，那個(gè)階段樓市肯定是最冷的，利好買家。
給自己保障
3月小陽春買房，尤其是二手房，一定要給自己多做備選項(xiàng)。
因?yàn)檫@段時(shí)間，房東預(yù)期高，非常容易坐地起價(jià)，有的寧可違約，也不愿意賣房。
一個(gè)北京的讀者吐槽，年后看上一套房，每次跟房東談價(jià)格都要漲5萬，漲了幾次后干脆不賣了，足足浪費(fèi)了他一個(gè)月時(shí)間，搞得現(xiàn)在極其被動(dòng)。
樓市交易很看人品，如果輕而易舉漲價(jià)的，很可能漲第二次第三次，即使買完了，在簽合同和交接的時(shí)候也可能出現(xiàn)問題，這樣的賣家趁早遠(yuǎn)離。
樓市是最能突顯人性的地方。
砍價(jià)學(xué)問
3月是開發(fā)商的重要營銷節(jié)點(diǎn)，全年就靠這個(gè)月沖業(yè)績。
如果你所在的城市行情一般，而你又很想買房，那么請(qǐng)學(xué)會(huì)談價(jià)格。
開發(fā)商一般都會(huì)故意在實(shí)際價(jià)格的基礎(chǔ)上，上調(diào)一定數(shù)值，以應(yīng)對(duì)「砍價(jià)」，俗稱「包裝價(jià)格」。
如果客戶不砍價(jià)，他們很開心，直接按最高價(jià)成交，如果砍價(jià)，那么也有空間。這時(shí)候，你一定要花時(shí)間去把實(shí)際價(jià)格“磨”出來，別傻傻直接交錢。
不過前提是，這個(gè)盤熱度一般。
營銷策略
開發(fā)商還有一個(gè)秘密，如果3月的行情不錯(cuò)，他們喜歡把好房子藏起來，然后把戶型、朝向、樓層偏差的房源，提前拿出來賣。
目的就是為了在以后行情差的時(shí)候，用好的房子做對(duì)沖，不至于賣不出去。
而且3月小陽春，無論是行情好不好，他們都會(huì)主動(dòng)上調(diào)價(jià)格，這樣做的目的就是為了更好的賣房，深知“買漲不買跌”的道理。
賣房目的
冷市能淘筍（買到性價(jià)比超高的房子），熱市其實(shí)也可以，3月小陽春，并不意味著房價(jià)沒有可談的余地。
因?yàn)楹芏噘u家都是「以房換房」的改善族，他們?cè)谫u房的同時(shí)，目標(biāo)房源也在漲價(jià)，內(nèi)心也很焦慮，需要找到優(yōu)質(zhì)的買家。
所以你在找房的時(shí)候，多問問賣家為何出手，如果是“著急換房”，那就是遇到了不錯(cuò)的賣家，成功的概率更高一些。
廣撒網(wǎng)
3月的中介們異常活躍，作為賣家，一定不要吊在一棵樹上，盡量多找?guī)讉€(gè)不同機(jī)構(gòu)的門店掛牌，廣撒網(wǎng)多找魚。
道理很簡單，市場(chǎng)行情差，你需要更多的曝光度，行情好，人家可能會(huì)擱置你，去賣更好的房子。
中介為了成交，一定會(huì)以“不好出手”的理由，要求你降價(jià)，這時(shí)候你可以反向以百分比反傭鼓勵(lì)中介，給一個(gè)底價(jià)，多賣的給中介，要相信人民幣的威力。
作為買家，也要多防一手，很多中介都會(huì)采取一個(gè)策略，先給你看一套差的房子，拉低預(yù)期，然后再看一套好的，給你驚喜，最后再看一套普通的，突出第二套房的優(yōu)勢(shì)。
大部分中介聲稱公平交易，主動(dòng)幫買家，實(shí)際上為了維護(hù)房源，會(huì)自動(dòng)站在賣家這一邊。
買房看似簡單，實(shí)際上是三方博弈的結(jié)果，買房之前，把你知道的真相提前講給他們聽。
坦誠一點(diǎn)，中國人不騙中國人。
來源：子木聊房
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文章來源:樂居買房