房地產“一城一策”逐漸加碼，作為一線城市的廣州下調房貸利率成為重要信號。第一財經記者注意到，在政策寬松從供給端向需求端“點狀”散開的同時，各地樓市也悄然生變，銷量、價格和拿地熱情都在回暖。不止一家機構指出，未來會有更多城市跟進放松限貸。
從當前市場成交和政策放松特點來看，多數一二線城市在二手房率先回暖后，對新房市場的刺激顯得更為迫切。來自廣東和江浙地區的中介從業人士都對記者表示，相比二手房，新房的去化壓力對各地來說更重，加上開發商急需回款，支持和優惠力度明顯更大。同時，考慮到按揭貸款質量和息差更優，各地銀行更多會根據市場環境和自身情況做出調整。
國家統計局最新數據顯示，國內70城房價在急跌4個月后，在1月出現企穩跡象，其中一線城市率先企穩。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，考慮到去年同期基數等因素，今年上半年地產銷售端還將繼續觸底，寬松政策帶來的銷量提升由點到面拓展還需要一定時間，但行業整體困局有望逐漸被打破。
多地因城施策加碼
最近各地銀行對房貸的支持動作不斷，其中重慶、菏澤、贛州部分首套房首付比例降至20%，菏澤和贛州對二套房的首付比例也做出下調，菏澤最低可至40%。同樣對二手房出手的還有南寧和鄭州等城市，前者公積金首付比例下調至30%，后者則提出降低二手房交易個人所得稅等計劃。而據第一財經記者了解，如果疊加部分開發商的促銷活動，部分中小城市尤其非限購城市的首套房最低首付比例可低至一成。
最重要的信號來自廣州，四大行在2月21日下午同步下調了當地的房貸利率，其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房則從LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。廣州成為第一個行動的一線城市后，市場對接下來是否有更多城市效仿尤為關注。
據記者了解，目前其他一二線城市尚未有明顯的新一輪松動，其中北京地區中介與銀行從業人員均表示沒有相關消息。蘇州、成都等地中介人士也表示，當地首付比例和利率水平未有明顯調整，其中成都一位中介人士透露，目前當地首套房部分銀行可以做到5.63%的利率，但多數銀行仍在5.88%，二套保持6.125%。
盡管當前各地松動節奏不一致，但自去年四季度以來，已有40多個城市從銷售端“花式松綁”，除5年期以上LPR報價下調帶動外，已有近20個城市開啟了一輪按揭利率上浮基點下調，另有不少三四線城市通過提高公積金貸款額度、下調公積金貸款首付比例、加大引才力度、發放購房補貼等方式刺激需求。
貝殼研究院最新數據顯示，截至2月21日，103個重點城市中主流首套和二套房貸利率分別為5.47%、5.75%，均較上個月回落9個基點，其中，除了LPR影響（1月20日，5年期LPR下調5個基點）也有各地主動調整的因素，同期有87城房貸主流利率環比下調；放款時間比上個月縮短了12天，平均周期為38天。
政策糾偏的效果已經開始顯現。國家統計局最新數據顯示，1月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比降勢減弱。其中，一線城市新房價格環比由上月下降0.1％轉為上漲0.6％，二手房環比上漲0.1%與上月持平；二線城市新房價格環比由上月下降0.3％轉為上漲0.1％，二手住宅環比下降0.2％，降幅比上月收窄0.1個百分點；三線城市新房、二手住宅銷售價格環比分別下降0.2％和0.4％，降幅均有所收窄。
關注三大分化
在當前的市場環境和政策變化中，有幾個分化值得關注。
首先是城市分化。從上述數據也可以看出，一二線城市率先回暖，但三四線城市的市場活躍度依然較低。在此背景下，各地政府和銀行各有考量，除了去庫存和穩價格、穩預期，銀行也會綜合考慮自身情況和市場環境變化。以重慶地區為例，該市房價同比增速已經連續4個月排在首位，近期當地部分銀行下調首付比例或多與自身情況有關，尤其考慮到按揭貸款質量和息差較優，業內認為額度相對充足的銀行有較大動力增加業務量，但當前環境下刺激需求就要放棄一定利差。
在廣州之前，對“因城施策”加碼的多是去庫存壓力較大的二三線乃至四五線城市。對于廣州大行集體下調房貸利率，有金融行業研究人士認為，這在一定程度上表明，當前地產行業的銷售端困境或比市場預期更大，未來會有更多城市效仿跟進。不過一位江浙地區從業多年的中介人士表示，當地二手房市場已經逐漸在釋放之前積壓的購買力，新房也有所回暖，只是近期受到疫情影響，據其了解，當地進一步下調首付比例的概率較低。
銀行之間也有分化。根據記者了解，目前各地下調利率或降低首付比例主要在國有大行率先展開，少數股份行隨之調整。北京地區某銀行信貸經理透露，雖然按揭貸款性價比更高，但當前政策導向下，多數銀行的信貸主力仍是小微企業等實體方向，而在LPR下調后這一部分的收益壓力進一步加大，加上各地樓市情況不同，在零售端側重消費仍是其所在行的重要方向。
新房和二手房也是一熱一冷。記者在采訪和咨詢過程中了解到，目前多數松綁城市對新房的刺激力度明顯高于二手房，加上多數開發商急于回款，對首付比例的優惠更為明顯。一位江浙地區的地產從業人士認為，這一方面可能是政府急于去庫存，另一方面是“土地財政”壓力，新房明顯要比二手房更為迫切。
從國家統計局數據和中介反饋均可以看出，當前一二線城市的二手房市場整體較新房市場冷清，尤其在廣州和深圳，兩地新房價格分別環比漲了0.5%，但二手房分別下降0.2%和0.5%，與已經明顯回暖的北京、上海對比有別。以廣州為例，據中介反映，雖然突破指導價已有案例，但考慮到貸款程序繁瑣等種種不確定性，多數二手房房主還在觀望。
對于新一輪放松的信號，市場的樂觀預期正在升溫，對更多城市和銀行參與到限貸松綁行動中的預期較為一致。但陳文靜認為，短期內銷售端的回升將以點狀進行，考慮到去年同期基數等因素，今年上半年或將繼續觸底，從點到面的恢復仍需要一定時間。而政策從穩企業預期到穩購房者預期，市場成交規模環比回升等信號都表明，地產銷售端的困局有望逐漸打破。
克而瑞地產研究數據也顯示，上周全國新房供需環比雙增。供應方面，全國重點城市共取得預售證面積140萬平方米，環比增長33%。成交方面，一線北京、上海、廣州、深圳四城新房成交規模均明顯高于上周，北京、廣州環比翻番，上海成交面積達到32萬平方米，趨近年內周度最高值，環比增長61%。
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文章來源:第一財經中國房地產金融
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