虎年開局，全國樓市雖仍處于下行通道，但已吹來一陣“暖意”。1月份，一二三線城市新房和二手房銷售價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲或降幅收窄態(tài)勢。
其中，需求支撐力強(qiáng)、政策調(diào)整較早的一線城市房價(jià)企穩(wěn)信號(hào)明顯：新房價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅達(dá)到近7個(gè)月以來最高水平，二手房價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月保持環(huán)比微漲。
國家統(tǒng)計(jì)局21日發(fā)布2022年1月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份，全國房價(jià)環(huán)比漲幅總體延續(xù)去年四季度以來的下降態(tài)勢，但降幅減少，同比漲幅回落；房價(jià)下跌城市數(shù)連續(xù)兩個(gè)月回調(diào)，但仍超過半數(shù)。
其中，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)比上月增加13個(gè)，為28個(gè)，連續(xù)兩個(gè)月回調(diào)，但仍遠(yuǎn)低于去年前8月的平均水平，即房價(jià)上漲城市數(shù)在46～62個(gè)的區(qū)間；二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為近4個(gè)月以來首次突破個(gè)位數(shù)（10個(gè)），但仍處于歷史較低水平，房價(jià)下跌城市數(shù)占比近8成。
易居易居研究院智庫中旬總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，1月份，全國房價(jià)指數(shù)開始出現(xiàn)積極信號(hào)，這說明去年四季度以來，各地積極的政策調(diào)整和信貸環(huán)境的改善已體現(xiàn)市場面上，部分地區(qū)房價(jià)過冷或過快下跌態(tài)勢得以遏制。預(yù)計(jì)后續(xù)樓市基本面會(huì)進(jìn)一步趨好。
新房方面，一、二線城市新房銷售價(jià)格止?jié)q轉(zhuǎn)跌。1月份，一線城市新房價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。
從城市來看，銀川新房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅最大，為1.5％，北京和成都兩地的環(huán)比漲幅也均達(dá)到了1％。從去年9月以來，城市新房銷售價(jià)格的環(huán)比漲幅均未超過1％。
“銀川在去年7月份和9月份也曾為全國新房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅最大的城市，這意味著此類城市潛在的購房需求比較大，價(jià)格容易反彈，需要精準(zhǔn)管控。從同比增速看，重慶已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月排名第一。這也說明一點(diǎn)，近期關(guān)于重慶出臺(tái)首付比例下調(diào)的政策，除了市場行情不好的因素外，也和當(dāng)?shù)劂y行主動(dòng)下調(diào)的心態(tài)不無關(guān)系。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
但新房價(jià)格的企穩(wěn)，并不意味著市場回暖。據(jù)中指研究院監(jiān)測，新房方面，1月份重點(diǎn)城市整體推盤量有所回落，除上海新房市場成交規(guī)模有所回升外，多數(shù)城市市場表現(xiàn)較為冷清。一二線城市新房價(jià)格的止跌背后，也存在著部分城市的房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目經(jīng)歷去年底優(yōu)惠促銷、以價(jià)換量后，1月價(jià)格優(yōu)惠力度減弱的因素。
與一二線城市不同的是，三線城市新房銷售價(jià)格繼續(xù)下行，1月份，三線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.2％，但當(dāng)月價(jià)格降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。多名業(yè)界分析人士認(rèn)為，降幅收窄的背后，是去年下半年以來，多個(gè)三四線城市出臺(tái)的樓市紓困新政，如增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，購房補(bǔ)貼、契稅減免、人才優(yōu)惠等開始顯效。
二手房方面，不同城市能級(jí)的分化趨勢仍較為顯著。其中，一線城市價(jià)格延續(xù)了上月的回暖趨勢，二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；二線城市價(jià)格跌幅連續(xù)2個(gè)月收窄；三線城市則連續(xù)4個(gè)月跌幅保持在0.4%的水平。
“之所以三四線城市新房價(jià)格跌幅較大，是因?yàn)檫@些地區(qū)前期供應(yīng)量較大，二手房市場交易本身頻率不高、但成本較高，加上新房促銷，導(dǎo)致二手房市場積重難返。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
一線城市間的二手房銷售價(jià)格也出現(xiàn)分化。其中，北京、上海分別上漲0.5%和0.6%，廣州、深圳分別下降0.2%和0.5%。深圳二手房市場的低迷也體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上。受二手房參考價(jià)的持續(xù)顯效，1月份，深圳二手房網(wǎng)簽量為1583套，環(huán)比下降23％，創(chuàng)下歷史新低。
李宇嘉認(rèn)為，在新房和二手房市場的復(fù)蘇上，也存在著分化態(tài)勢。從1月份的房價(jià)數(shù)據(jù)來看，新房市場回升明顯快于二手住房，這一方面與政策紓困重點(diǎn)在新房有關(guān)；另一方面也和開發(fā)商資金鏈仍比較緊張，新房定價(jià)更趨合理有關(guān)。“新房對(duì)二手房在價(jià)格上、成本上的優(yōu)勢仍舊存在，導(dǎo)致二手房市場難以快速回升。”
展望后市，李宇嘉認(rèn)為，由于熱點(diǎn)城市新房庫存并不大，很多只有6-7個(gè)月，當(dāng)新房市場已開始反彈，市場預(yù)期出現(xiàn)回升，后續(xù)會(huì)有增量需求會(huì)涌入二手住房。預(yù)計(jì)在年中前后，熱點(diǎn)城市、區(qū)域新房和二手房均出現(xiàn)明顯回暖的趨勢，并帶動(dòng)全國樓市走出下行期。
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文章來源:第一財(cái)經(jīng)中國房地產(chǎn)金融
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