樓市苦寒冬久矣。始于去年三季度，幾乎橫掃房地產(chǎn)市場的冷鋒，能否在虎年春天有所收斂，是各方普遍關(guān)心的話題。天貓好房“探春”百城樓市企劃，直擊行業(yè)痛點、聚焦用戶所需，推出“三問樓市”系列報道。
樂居買房 陳天賜 發(fā)自北京
2021年，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化態(tài)勢延續(xù)，幾大地區(qū)之間、各能級城市之間，供應(yīng)體量、成交規(guī)模、土地出讓等方面差異愈發(fā)明顯。2022年春季，處在調(diào)整期的房地產(chǎn)市場是否會進(jìn)一步分化？新一年樓市的大致走向，又是否可從中窺見一二？
一、三線供應(yīng)“拉跨”，二線城市能否領(lǐng)銜翻盤？
相較于去年，今年疫情影響范圍縮小，返鄉(xiāng)人次有了明顯增加。同時，越來越多利好樓市的信號出現(xiàn)， LPR雙降、信貸松綁、頂層喊話“春節(jié)買房”……
然而，就在這“天時地利”的情況下，返鄉(xiāng)置業(yè)卻再次遇冷。以往年春節(jié)成交較為火熱的三四線城市，如昆山、洛陽、開封等為例，今年成交同比下滑均達(dá)30%以上，售樓處到訪量也屢創(chuàng)新低，有些樓盤甚至一天僅有1組客戶光顧。
新房供應(yīng)端的普遍縮水，是造成上述現(xiàn)象的主因之一，一線、三線城市春節(jié)供應(yīng)量同比分別下降9%、46%，北京、溫州等城有小幅放量。
而二線熱門城市的情況則明顯不同，西安、蘇州、昆明、寧波等地供應(yīng)量均有翻倍增長。同時，從整體看，二線城市春節(jié)前后兩周的供應(yīng)量也是所有能級城市中唯一沒有下降的，較2019年還增加20%。
從供應(yīng)看樓市，一定程度上可以了解房企對市場的期望值。就目前來看，二線熱點城市依然是大部分房企著力進(jìn)攻的陣地，這無疑有助于當(dāng)?shù)貥鞘械幕嘏?/p>
不過，盡管有二線城市放量“托底”，春節(jié)樓市遇冷的情況也沒有明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，40個重點城市在2021年1月31日-2月6日春節(jié)周期間成交量僅為44.5萬平方米，環(huán)比下降84%，同比下降40%，與2019年同期相比降幅也達(dá)到了13%。
主要原因，還是利率調(diào)整周期長，去化有限，購房者對市場信心不足，持幣觀望。以二線城市為例，蘇州、合肥、南京等節(jié)后才開始放寬利率，市場需要一定時間適應(yīng)。
綜合來看，供應(yīng)主導(dǎo)成交的市場屬性使得短期成交仍存在一定的釋放空間，同時得益于去年下半年層層加碼，投資客退場，居民購房已復(fù)歸理性；再加上節(jié)后各地陸續(xù)出臺的寬松政策，以及核心城市旺盛的購買潛力，二線城市房地產(chǎn)率先回暖的趨勢更被看好。
土地供需同樣低開 首批集中供地能否傳遞信心？
從新房供應(yīng)可以看到短期內(nèi)房企對市場的信心，而從土地供應(yīng)則能看到以年為單位的樓市變動。
雖然近期政策環(huán)境明顯改善，但各能級城市成交量價均出現(xiàn)同環(huán)比下降，土地流拍現(xiàn)象也較為嚴(yán)重。從目前全國土地供需來看，至少一季度，房地產(chǎn)市場依舊“艱難”。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2022年1月全國土地市場供需雙雙大降，當(dāng)月全國經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積僅為9485萬平方米，成交建筑面積僅為7851萬平方米，環(huán)比分別下降39%和84%，土地供應(yīng)量是2019年以來最低的一個月。
分能級看，1月，一三城市溢價率環(huán)比均下滑，二線城市受成交主力寧波第三輪供地?zé)岫然厣绊憽⒁鐑r率環(huán)比上漲3.2%；春節(jié)后首周，受上海、杭州多宗商辦用地高溢價成交影響，整體平均溢價率回升至8%。
不過，依然有部分二線城市流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，大連、哈爾濱等城流拍率達(dá)20%以上。以大連為例，1月份主城區(qū)計劃出讓的5幅宅地全部因無人競價而流拍，土地市場明顯遇冷。
從根本看，房企償債壓力大，“一線城市沒錢拿、三四線城市不敢拿”情況突出，加之今年收并購及項目合作機(jī)會涌現(xiàn)，拿地?zé)崆楸贿M(jìn)一步壓制，預(yù)計土地成交端在2022上半年難有顯著回暖。
進(jìn)入三月后，2022年首批集中供地計劃將陸續(xù)出爐，如果在地價設(shè)置、政策傾斜方面迎來更多利好，讓企業(yè)獲得較為合理的利潤預(yù)期、吸引更多民營企業(yè)參與，房企投資也將會迎來結(jié)構(gòu)性回暖。這對房企恢復(fù)市場信心至關(guān)重要。
而對于購房者而言，通過土地看樓市或許有些復(fù)雜枯燥；如何選對區(qū)域、找準(zhǔn)項目，在市場低位尋求出手時機(jī)，是大家更為關(guān)心的話題。天貓好房日前推出“探春”百城特別企劃，傳遞樓市最新動態(tài)，剖析置業(yè)熱點區(qū)域，探訪推介品質(zhì)好盤，為廣大購房者春季置業(yè)提供強勁助力。活動將持續(xù)至二月底，近期有購房意愿者不妨關(guān)注一二。（完）
【購房資訊輕松享，快來關(guān)注樂居網(wǎng)】
文章來源:樂居買房
優(yōu)質(zhì)內(nèi)容推薦
綿遂內(nèi)鐵路、綿陽機(jī)場遷建……綿陽今年交通有這些重點項目重磅！東莞地鐵3號線有望今年動工！全國百強！漯河這個區(qū)厲害了！