房地產業持續探底，而優質房企則以堅韌的抗風險能力與可持續的發展能力，穿越地產行業周期，實現穩健經營。
8月30日，新城控股集團股份有限公司（下稱“新城控股”，601155.SH）發布2022年半年度報告。今年上半年，該公司實現營業收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.1億元，扣非歸母凈利潤25.62億元。
在地產行業低迷之際，新城控股“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢凸顯，業績表現可圈可點，除此之外，公司財務狀況持續保持穩健，現金流充裕，“三道紅線”穩居綠檔，債務結構不斷優化，推動公司保持可持續發展態勢。
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“住宅+商業”雙輪驅動，筑牢業績基本盤
9月2日，新城控股董事長王曉松在2022年中報業績說明會表示，公司將一如既往地專注于地產開發與商業運營管理的核心業務，雙輪驅動戰略將繼續維穩精進，通過甄別潛力區域與城市，把握結構性機會，持續提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅持輕重并舉，不斷夯實傳統開發的業務能力，把“有回籠的銷售，有利潤的增長、有品質的產品與服務”貫徹到經營動作和管理思路之中。
在地產開發業務上，半年報數據顯示，新城控股今年上半年實現合同銷售金額651.6億元，銷售面積約657.2萬平方米，另外已售未結轉面積達到3468.92萬平方米。
可觀的回籠規模也為公司帶來了高效的回款。今年上半年新城控股實現651.6億元銷售金額，回款額達760.3億元，回款率117%，位于行業前列，為公司可持續發展帶來了現金流保障。截至2022年6月末，新城控股的貨幣資金為447.82億元；上半年公司經營性現金流凈額為115.03億元。
與此同時，新城控股還擁有豐富且優質的土地儲備，為公司長遠發展提供重要支撐。截至2022年6月30日，公司在全國范圍內合計擁有土地儲備1.31億平方米，可滿足未來2-3年的開發運營所需。
新城控股的土地儲備主要聚焦在核心區域，在全國最具經濟活力和人口密度最高的地區進行布局，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37.05%，長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.46%。長三角以外的三四線區域，公司項目以綜合體為主，具有較強的市場競爭力。
新城控股管理層在業績說明會上表示，2022年，在行業面臨新變局、新挑戰下，公司提出了以“三保”為核心的管理目標，即“保交付、保首開、保開業”，其中“保交付”為公司運營管理的重中之重。
根據半年報，今年上半年，新城控股已組織交付近4萬套物業，在此基礎上，計劃下半年新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米。與此同時，下半年計劃竣工148個子項目，實現竣工面積1762.8萬平方米，其中，住宅項目951.16萬平方米，商業綜合體項目811.64萬平方米。
開發業務是新城控股區域深耕的壓艙石，而商業運營業務則為公司提供穿越周期、穩定收入的現金流。在商業運營業務上，新城控股已經實現全國化布局，截至2022年6月末，公司已在135個大中城市布局吾悅廣場189座，具有較大先發優勢，也為后續拓展提供保障。
面對疫情的挑戰，過去兩年仍有近70座吾悅廣場如期開業，并完成年度目標，這是新城控股商業運營管理核心競爭力的最好答卷。
半年報還顯示，今年上半年，新城控股實現商業運營總收入47.18億元，同比增長20%，疫情影響下，經營情況穩步回暖；商業運營業務毛利占公司毛利比重已達34.14%、毛利率同步提升至72.22%。新城控股管理層表示，“隨著行業的修復和公司長期穩健發展，該部分估值將得以體現。”而下半年，公司也將“持續促活廣場經營，力爭實現105億元的全年商業運營總收入目標。”
負債結構持續優化，財務安全可控
王曉松在業績說明會上表示，新城控股將繼續堅守底線思維，提升資金使用效率，降低財務杠桿，提升經營能力，追求高質量回籠資金，保持良好的流動性，提前或按時全額償還債務本息，全力保障公司穩健經營及全體投資者的利益。
2022年上半年，房地產行業融資壓力較大，新城控股則順勢而為，主動降低有息負債，優化債務結構。
半年報顯示，截至2022年6月底，新城控股的有息負債822億元，同比下降191.6億元；公司整體凈負債率為48.37%，同比下降12.11個百分點；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為67.06%，同比下降8.39個百分點；按照監管口徑非受限現金短債比1.06倍，若直接按照貨幣資金除以短期金融機構債務，現金短債比則為1.75倍，三道紅線均達“綠檔”要求。
尤為值得一提的是，2022年新城控股公開市場債務到期126億元，1-8月已到期償還或提前償還103億元。公司將繼續堅持底線思維，做好資金排布，積極確保每筆債務到期償付。
在穩步降杠桿、合理調整負債結構的同時，新城控股也在不斷降低融資成本。2022年6月末整體平均融資成本6.5%，較2021年6月末逆勢下降10個百分點，較2021年12月末逆勢下降7個百分點。
事實上，新城控股財務基本面安全穩定，融資渠道暢通。5月30日，新城控股成功發行10億元規模的中期票據；同期，公司又發行1億美元優先綠色票據，是4月份以來第一家境外新發債的民營房地產企業。
此外，新城控股于今年7月申請的61.72億公司債也已獲得證監會批準。
新城控股的融資渠道多元，除了發債、發行票據外，還可通過吾悅廣場進行經營性物業貸和資產證券化融資。數據顯示，今年1-8月，公司臺州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經營性物業貸落地，累計獲得融資62億元左右。而經營性物業貸債務久期約8-10年，融資成本約6-8%，符合公司優化債務結構的長期規劃。
截至2022年6月30日，新城控股尚有近80座吾悅廣場未進行經營性物業貸和資產證券化融資，后續盤活空間較大。
新城控股作為優質房企樣本，在各大銀行等金融機構的資信情況良好，銀行授信額度充足。2022年上半年，新城控股獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1084億元，其中公司及子公司已使用授信280億元，公司在授信總額度內開展融資以支持業務的發展，后續也將積極拓展新的銀行授信額度。
新城控股及公司控股股東對公司未來發展充滿信心。一方面，公司以集中競價交易方式回購股份，回購資金總額計劃不低于1億元、不高于2億元；截至8月末，已累計回購支付金額4934萬元。另一方面，公司控股股東的家族信托基金7月末通過二級市場增持公司母公司新城發展（1030.HK）股份401萬股，耗資約1100萬港幣。
未來，新城控股將通過“抓銷售、盤融資、緊運營、控風險、保利潤、調結構”積極作為，在行業新格局中走高質量、可持續、穩健發展之路。