樂居財經 李禮6月26日，平安證券發布地產行業研報。
本月觀點：隨著前期積壓需求釋放殆盡，市場再次進入弱修復通道，由于5月樓市供需轉弱，政府供地謹慎，土拍規模維持低位，房企持續聚焦核心地塊，部分熱點城市民企拿地積極性復蘇。受上年高基數影響，6月重點城市銷售表現依舊承壓；往后看，隨著5年期LPR下降進一步打開房貸利率下行空間及上年成交基數走低，7月后同比數據有望逐步改善。短期關注銷售轉弱帶來的政策博弈機會，中長期關注積極拿地改善資產質量、融資及銷售占優的強信用房企招商蛇口、越秀地產、保利發展、中國海外發展、濱江集團、華發股份、萬科A、金地集團等；同時建議關注物業管理企業及產業鏈機會，如保利物業、招商積余、綠城管理控股、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。
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政策：房貸利率下行空間打開，政策延續溫和。5月出臺涉房類政策34項，其中偏松類24項；房地產經紀服務迎規范，有望降低購房者置業成本，多方保障購房者利益，引導經紀機構合規經營；6月5年期以上LPR下降10bp，進一步打開房貸利率下行空間，緩解居民購房壓力。廣州、杭州、青島等熱點城市進一步優化限購、落戶、貸款等政策，需求端政策延續溫和。
資金：居民中長期貸款重回增長，5年期LPR時隔10個月下調。5月M2同比增速環比回落0.8pct，社融存量增速環比回落0.5pct，新增社融表現乏力。
6月5年期及以上LPR最新報價4.2%，均較上月下降10bp，進一步打開房貸利率下行空間。5月居民中長期貸款重回正增長，但整體仍然偏弱。
樓市：樓市復蘇動能減弱，百城住宅價格環比微降。6月（截至25日）重點50城新房月日均成交環比降9.3%，同比降41.4%，增速較上月回落59.8pct；重點20城二手房月日均成交環比降16%，同比降2.4%，增速較上月回落59pct;百城住宅價格環比微降0.01%。脈沖式復蘇后樓市再度陷入僵持。往后看，隨著上年基數走低，7月后同比數據有望逐步改善。
地市：土拍規模維持低位，熱度分化延續。由于5月樓市供需轉弱，政府供地謹慎，百城土地供應建面1.2億平米，環比降12.2%；成交建面1.4億平米，環比升41.1%。5月百城土地溢價率5.19%，環比降1.1pct，少數強一二線城市土拍熱度進一步加劇，大多數低能級市場仍然延續低溫局面。
房企：5月銷售數據平淡，優質民企投資拿地復蘇。5月百強房企累計銷售額同比增長8.2%，延續轉正趨勢，單月銷售額同比增長5.8%，6月高基數背景下，同比增速或將承壓。5月，南京、成都、杭州等多個核心城市進行土地出讓，50強房企整體拿地銷售金額比28%、拿地銷售面積比40%，環比分別降1.5pct、升9.9pct。核心城市土地市場仍舊維持火熱態勢，優質地塊“僧多粥少”、競爭激烈；同時民企拿地積極性回升，成都、杭州、寧波等地土拍均不乏民營房企涌現。
板塊表現：5月申萬地產板塊下跌6.86%，跑輸滬深300（-5.72%）；截至2023年6月26日，當前地產板塊PE（TTM）13.8倍，估值處于近五年94.3%分位。
風險提示：1）若后續貨量供應由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業銷售、開工、投資等產生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預期，銷售持續以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3）政策呵護力度有限，行業調整幅度、時間超出預期，將對行業發展產生負面影響。
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