核心要點(diǎn)：
商品房銷售面積繼續(xù)下滑，房企資金面仍然承壓2022 年1-2 月，全國(guó)商品房銷售面積1.57 億平方米（同比-9.6%），其中商品住宅銷售面積1.35 億平方米（同比-13.8%）；商品房銷售金額1.54 萬(wàn)億元（同比-19.3%），商品住宅銷售金額1.36 萬(wàn)億元（同比-22.1%）。銷售持續(xù)下滑，需求端政策效果還需持續(xù)觀察。
從資金面來(lái)看，2 月居民中長(zhǎng)期貸款凈減少459 億元，較去年同比減少4572億元，這是自公布數(shù)據(jù)以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從開發(fā)資金來(lái)源看，1-2 月房地產(chǎn)開發(fā)資金同比下降17.7%，其中定金及預(yù)收款同比下降27%，個(gè)人按揭貸款同比下降16.8%，同比降幅均較上月擴(kuò)大。總體而言，需求較弱導(dǎo)致房企資金面仍然承壓。
拿地開工意愿持續(xù)走弱，施工增長(zhǎng)支撐開發(fā)投資正增長(zhǎng)2022 年1-2 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為1.45 萬(wàn)億（同比+3.7%），土地購(gòu)置面積同比下降42.3%，土地成交價(jià)款同比下降26.7%，房屋新開工面積同比下降12.2%，房屋竣工面積同比下降9.8%，房屋施工面積同比增長(zhǎng)1.8%。
施工實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)或因在“保交付”政策支持下，項(xiàng)目復(fù)工增加，而且加快工程進(jìn)度也有助于房企獲取受監(jiān)管的預(yù)售資金，A股資訊晨報(bào)A股資訊晨報(bào)加快現(xiàn)金回籠。
2 月土地市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，期待后續(xù)集中供地表現(xiàn)2022 年2 月，100 大中城市土地供應(yīng)和成交規(guī)劃建筑面積分別為7920 萬(wàn)平方米（同比-45%）、5982 萬(wàn)平方米（同比-33%）；其中，住宅用地供應(yīng)和成交建面分別為1935 萬(wàn)平方米（同比-60%）、983 萬(wàn)平方米（同比-74%）。2月土地成交溢價(jià)率3.6%，環(huán)比上升0.39pct，依舊處于歷史低位；土地流拍率48.6%，環(huán)比上升21pct。總體來(lái)看，由于2 月土地供應(yīng)較少，尤其是實(shí)行集中供地的22 個(gè)城市尚未全面開啟供地，疊加銷售尚未好轉(zhuǎn)，房企拿地意愿低導(dǎo)致流拍率有所上升。值得關(guān)注3 月集中供地城市的土地市場(chǎng)表現(xiàn)。
受整體市場(chǎng)影響，近期房地產(chǎn)板塊調(diào)整較明顯
年初至今，房地產(chǎn)指數(shù)下跌14.2%，跑贏滬深300 指數(shù)5.2pct。3 月至今（截至3 月15 日），市場(chǎng)所有板塊均明顯調(diào)整，房地產(chǎn)指數(shù)下跌12.4%，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)漲跌幅排名13/31。二級(jí)行業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)下跌12.3%，房地產(chǎn)服務(wù)指數(shù)下跌15.4%。我們監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)上市房企中，3 月至今跌幅較小的三家公司是：招商蛇口（-5.8%）、金地集團(tuán)（-6.3%）和保利發(fā)展（-7.0%）。
投資建議
銷售、拿地和新開工繼續(xù)下行，行業(yè)基本面仍然處于筑底階段。但在今年穩(wěn)增長(zhǎng)的政策基調(diào)下，3 月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策在需求端和供應(yīng)端逐步發(fā)力，因城施策放松調(diào)控，政策底已現(xiàn)，板塊估值有望繼續(xù)修復(fù)。建議關(guān)注信用風(fēng)險(xiǎn)較低的龍頭房企。維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
調(diào)控政策不確定性風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)銷售持續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)。