知名投資人李蓓講過一個(gè)觀點(diǎn)：
(資料圖)
“未來五到十年，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的白天。”
什么是白天？一方面意味著，市場(chǎng)整體將走出“黑夜”，迎來相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)；
另一方面，伴隨著行業(yè)洗牌期結(jié)束，和風(fēng)口炒作的熄火，“白天”也意味著，市場(chǎng)將迎來“明牌”階段，未來的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將是“無秘密”的，對(duì)“長(zhǎng)期主義價(jià)值”理解、踐行的更深刻的企業(yè)，才更有可能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
在這方面，地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)值得深入探討的案例。
毋庸置疑，過去的2022年，地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)并不盡如人意。
截至3月底，A股和H股累計(jì)發(fā)布年報(bào)的140家房企，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤(rùn)下滑，其中，有超半數(shù)房企處于虧損狀態(tài)。
在經(jīng)歷很長(zhǎng)一段時(shí)間的行業(yè)筑底和風(fēng)險(xiǎn)出清之后，未來五到十年，如果誠(chéng)如李蓓所言，能夠迎來“白天”，那么市場(chǎng)的青睞目光，更多將屬于那些財(cái)務(wù)表現(xiàn)更自律，業(yè)務(wù)更具增長(zhǎng)空間，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更出色的企業(yè)。
這就是“明牌”時(shí)代的游戲規(guī)則。
參考已經(jīng)出爐的2022年財(cái)報(bào)，以新城為代表的率先踐行長(zhǎng)期主義價(jià)值的房企，可以作為很好的研究樣本。
其董事長(zhǎng)王曉松在公開場(chǎng)合的講話中，常常將新城比作“駱駝”：
“駱駝可以在最艱難的環(huán)境中走最長(zhǎng)的路，獅子獵豹短時(shí)間的爆發(fā)力驚人，但在惡劣的環(huán)境下缺乏持續(xù)生存的能力。”
最新的年報(bào)數(shù)據(jù)，也證明了新城這一“駱駝房企”在逆境中的韌性與耐力。
3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報(bào)告，數(shù)據(jù)顯示，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)13.94億元，扣非歸母凈利潤(rùn)7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。
艱難的行業(yè)環(huán)境下，能取得這一成績(jī)，離不開管理層在財(cái)務(wù)端的自律表現(xiàn)。
經(jīng)歷過先前的“競(jìng)速賽”誤區(qū)后，地產(chǎn)行業(yè)整體已經(jīng)更為深刻的意識(shí)到，這個(gè)有著10萬億量級(jí)的產(chǎn)業(yè)，考驗(yàn)的不是品牌的速度，而是企業(yè)的耐力。身處這一認(rèn)知下，拋開負(fù)擔(dān)“減重瘦身”就顯得尤為關(guān)鍵。
從負(fù)債方面來看，深諳此理的新城控股，圍繞負(fù)債、成本、現(xiàn)金三重維度不斷優(yōu)化。
在債務(wù)結(jié)構(gòu)層面，截至2022年末，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)下降30.82億元；全年已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券127.91億元。
伴隨著債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，新城控股也得以打通各類融資渠道，從而實(shí)現(xiàn)公司整體平均融資成本的壓降，報(bào)告期當(dāng)期，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。
現(xiàn)金流方面，2022年，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額145.35億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，截至2022年末，新城控股在手現(xiàn)金余額為314.63億元。
從這個(gè)角度來說，新城控股作為平穩(wěn)突圍的“示范房企”，如駱駝般厚積薄發(fā)，一步一個(gè)腳印，最終走出了沙漠。
主營(yíng)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健之外，新城控股在“第二增長(zhǎng)曲線”端，同樣表現(xiàn)出了不俗的潛力。
公開資料顯示，2022年，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步奠定，商業(yè)對(duì)公司收益的貢獻(xiàn)、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，并貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)背后，兩點(diǎn)細(xì)節(jié)尤為值得關(guān)注：
?新城控股在全國(guó)140個(gè)城市布局的194座吾悅廣場(chǎng)，出租率達(dá)95.13%
?物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)到72.6%，已經(jīng)成為公司利潤(rùn)的重要一極
在動(dòng)蕩的2022年能夠取得上述商業(yè)運(yùn)營(yíng)成績(jī)，足以管窺洞察新城在商業(yè)方面的實(shí)力，而憑借早先入局及深耕運(yùn)營(yíng)形成的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，新城商業(yè)或?qū)砀鼮榭善诘拈L(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)。這其中一個(gè)關(guān)鍵的因素，便是宏觀消費(fèi)政策的推動(dòng)。作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵馬車，消費(fèi)的動(dòng)能是否充足，一直是各級(jí)部門關(guān)注的重心，而手握商業(yè)地產(chǎn)的新城控股，無疑也成為了各項(xiàng)消費(fèi)政策中的受益者。3月24日，國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，該政策對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司而言意義重大，作為雙輪驅(qū)動(dòng)性公司，如果上述政策落地，新城控股有望從中受益。拋開消費(fèi)政策所帶來的利好，“區(qū)域能級(jí)”對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所起到的作用同樣不可小覷。香港首富李嘉誠(chéng)很早就提出一個(gè)觀點(diǎn)：“地段是決定地產(chǎn)價(jià)值投資的第一考量因素。”作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的區(qū)域，長(zhǎng)三角一直是領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)的重要引擎。而誕生于此的新城控股，從一開始就奠定了以長(zhǎng)三角為核心，深耕中樞，并不斷向外擴(kuò)張的戰(zhàn)略基因。截至去年10月，新城控股旗下的百余座吾悅廣場(chǎng)中，位于一、二線城市的占比約32%、長(zhǎng)三角三、四線城市數(shù)量占比約41%。
而在地產(chǎn)銷售端，長(zhǎng)三角同樣為新城控股貢獻(xiàn)了48%的業(yè)績(jī)營(yíng)收。宏觀來看，多年來對(duì)這一“高能級(jí)”區(qū)域的布局，鑄就了新城控股扎根長(zhǎng)三角，與當(dāng)?shù)匕l(fā)展共生共榮的底色，也為這一企業(yè)輸送了可持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)能。在這基礎(chǔ)上，2023，新城控股還將迎來商業(yè)運(yùn)營(yíng)的深度進(jìn)化之年，通過開啟深度運(yùn)營(yíng)的新步伐，不斷打造自我進(jìn)化的高效組織，并創(chuàng)造“最懂用戶”的實(shí)體商業(yè)。伴隨著消費(fèi)復(fù)蘇勢(shì)頭的顯現(xiàn)，新城控股的商業(yè)運(yùn)營(yíng)升級(jí)，有望同居民的消費(fèi)需求實(shí)現(xiàn)深度融合，并創(chuàng)造更強(qiáng)勁的持續(xù)增長(zhǎng)。
2022年新城控股是少數(shù)幾家債務(wù)“零違約”、且融資渠道仍然能夠保持相對(duì)通暢的民營(yíng)房企之一。從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到“第三支箭”的股權(quán)融資，新城控股“連中三箭”的背后，憑借的不是運(yùn)氣，而是尊重長(zhǎng)期價(jià)值，扎實(shí)經(jīng)營(yíng)的結(jié)果。過去，新城控股在綠色發(fā)展和社會(huì)責(zé)任踐行端所的投入，在無形中傳遞了企業(yè)拒絕利潤(rùn)短視，謀求長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略眼光。在“保交樓”成為行業(yè)年度熱詞的2022年，新城控股積極響應(yīng)政府要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營(yíng)管理的重中之重，全年實(shí)現(xiàn)241個(gè)批次、共計(jì)13.1萬套房源的交付。在這基礎(chǔ)上，新城控股也在不斷積極主動(dòng)踐行公益事業(yè)，公司自2013年創(chuàng)辦大型公益品牌“七色光計(jì)劃”以來，已經(jīng)匯聚了包括“新綠行動(dòng)”、“光彩圖書館”、“幸福公益集市”在內(nèi)的三大公益項(xiàng)目，推動(dòng)社會(huì)的點(diǎn)滴進(jìn)步，讓人們的生活更加幸福。報(bào)告期內(nèi)，上述公益品牌已共計(jì)開展154次活動(dòng)，直接及間接參與人數(shù)達(dá)5萬余人次。
即便是在利好頻出的當(dāng)下，新城控股也依舊以謹(jǐn)慎的態(tài)度，傳達(dá)了穩(wěn)健發(fā)展的決心。最新的一期的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新城控股管理層表示，2023年還將以保交付為核心，在充分化解風(fēng)險(xiǎn)為前提的情況下，再謹(jǐn)慎開展以區(qū)域?yàn)樯罡耐顿Y。針對(duì)吾悅廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，新城控股董事長(zhǎng)王曉松強(qiáng)調(diào)，接下來需要更加關(guān)注長(zhǎng)期，不過分關(guān)注短期目標(biāo)，“個(gè)數(shù)不再是第一選擇”，而是要追求自身廣場(chǎng)價(jià)值的挖潛，輕資產(chǎn)方面傾向于尋找成長(zhǎng)性和天花板更高的項(xiàng)目。