原創(chuàng) 劉博團隊
這幾天的地產(chǎn)行業(yè)，有幾個重磅消息。
先來說說利好。首先就是央行行長易綱在香港金融管理局“國際金融領(lǐng)袖投資峰會”上提到，房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善，這釋放了一個信號，如果房企資金鏈改善，那么有助于市場信心的恢復(fù)。
【資料圖】
第二個事關(guān)融資，民營房企支持發(fā)債的范圍進一步擴大。昨天交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集了金輝、雅居樂等21家民營房企召開座談會，這已經(jīng)是8月份以來的第三次會議，傳遞的信號也很明顯，防范穩(wěn)健型民企被“錯殺”。
而等待行業(yè)復(fù)蘇之時，已經(jīng)有越來越多房企熬不下去了。11月剛過兩天，包括旭輝、綠地、上坤、金科四家房企公開宣布違約，再次引發(fā)一輪“爆雷”潮。尤其是旭輝，今年還在“民營房企5朵金花”之列，對于違約，董事長林中直言“蹲下”，不免令市場情緒再度緊繃。
現(xiàn)在無疑是“信心比黃金還重要”，同樣是“五朵金花”，正處于新舊掌門人交接時期的龍湖，也經(jīng)歷了市場情緒震蕩。昨天龍湖股價大漲超過8%，今天大漲18.85%，領(lǐng)漲藍籌，市場恐慌性情緒得到了修復(fù)。新任管理層拋出的招數(shù)，就是“用黃金買信心”。
能在這個時期掏出真金白銀，提前還貸、拿地，還能進行融資，龍湖這一系列舉動其實從另一個角度回答了不少人的疑問，為何創(chuàng)始人吳亞軍敢于在此時選擇卸任，因為龍湖確實底氣很足。
龍湖創(chuàng)始人吳亞軍
而對投資人而言，巴菲特所說的市場“黃金雨”，似乎來了。
組合拳后，龍湖股價、美元債大漲
地產(chǎn)的“雷”，這幾年不斷放大市場悲觀情緒，導(dǎo)致了一系列信任危機，這也使得部分優(yōu)質(zhì)民營房企陷入了“信任怪圈”，展現(xiàn)資金實力時，投資人會質(zhì)疑，某某房企爆雷前也是這么干的；有時一則莫須有的謠言，卻會引發(fā)“情緒錯殺”，致使房企被“誤傷”。
龍湖“換帥”引發(fā)的股價劇烈波動，也屬于 “恐慌情緒錯殺”，而從龍湖快速應(yīng)對來看，管理層顯然已經(jīng)做好了預(yù)案。實際上，這不是龍湖今年第一次遇到這種情況，就在8月，龍湖面對空頭做空和商票逾期謠言，同樣是迅速反擊打了一場翻身仗，通過辟謠、增發(fā)新股、償還美元債等方式，用了7天時間把股價回歸到遭做空前的水平，這也是近幾年民營房企少有能擊退空頭的案例。
如果沒有8月的做空風(fēng)波，龍湖創(chuàng)始人吳亞軍原本選擇要在那時交接。而似乎有了8月的經(jīng)歷，最近面對換帥引來的市場波動，龍湖的應(yīng)對組合拳更加有力。
48小時內(nèi)龍湖提前償還了約85.5億港幣的銀團貸。分別是11月1日，提前償還2023年到期之部分銀團貸款34.5億港元；10月31日，提前償還了另一筆2023年到期的部分銀團貸款51億港元；
48小時內(nèi)大股東持續(xù)增持600萬股，金額超過6000萬港元，并購入了金額達780萬美元的美元債。11月2日，大股東再增持100萬股公司股份，累計增持700萬股，并再次買入本金500萬美元公司發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)；
繼續(xù)在土拍市場上逆勢拿地，10月31日以19.6億元的價格，拍下蘇州相城一宗地塊；
繼續(xù)推進融資。8月在中債增投的全額擔(dān)保下發(fā)行了2022年第一期中期票據(jù)，龍湖在10月30日的投資人會議上透露，正在進行第二輪債券發(fā)行，并且密集關(guān)注國內(nèi)公開市場的信用債發(fā)行。
從各個維度證明了穩(wěn)健實力，資本市場也給出了反應(yīng)。11月1日龍湖股價跌幅后有所回升，美元債企穩(wěn)；2日領(lǐng)漲藍籌股，上漲19%，報12.86港元/股；美元債也上漲，龍湖2023年到期、票面利率3.9%的債券漲5.3美分至93.2美分，創(chuàng)10月18日來最大漲幅。
對于投資者而言，如果在低價買入龍湖股票，3天時間漲幅高達77%，漲勢驚人…
國際機構(gòu)預(yù)測，將現(xiàn)大反彈？
龍湖經(jīng)歷的股價震蕩，一方面顯示了市場情緒的脆弱，另一方面很多人認(rèn)為，這也是對吳亞軍掌舵實力的認(rèn)可。
在她的操盤下，龍湖從重慶區(qū)域房企躋身全國十強，更是在行業(yè)深度調(diào)整期時，成為了唯一境內(nèi)外全投資級的民營房企，被稱為民營房企安全的“最后一道防線”。
在風(fēng)險把控上，吳亞軍曾提到，以前金融機構(gòu)管理風(fēng)險的人對她說，泰坦尼克撞上冰山的那一刻，再掉頭肯定來不及了，一定要在沒有看見冰山的時候就有所應(yīng)對。這句話對她影響深刻，也讓龍湖在行業(yè)高歌猛進時，選擇了更為沉穩(wěn)的路，雖然當(dāng)時被視為相對保守，然而從現(xiàn)在的結(jié)果看，顯然長期主義者活得更久。
目前龍湖到年底已經(jīng)沒有償債壓力，短期負(fù)債極少，提前還債后，明年上半年到期債務(wù)幾乎為零，下半年到期債務(wù)為200億元左右，同時在計劃贖回明年到期的美元債，順利的話明年在海外沒有任何債務(wù)到期。
而現(xiàn)金流方面，年底預(yù)計達到到800億元左右，監(jiān)管資金在200億元以內(nèi)，平均融資成本為3.99%，能保持如此低的融資成本，目前行業(yè)內(nèi)只有中海、金茂、華潤三家。
最近內(nèi)地房產(chǎn)市場上，港資房企“抄底”趨勢越來越明顯，在大部分民企“過冬”時，以往被“邊緣化”的港資房企顯示了低杠桿率的好處，能拿出現(xiàn)金流“抄底”內(nèi)地一二線城市優(yōu)質(zhì)項目。
近幾年的一些房地產(chǎn)論壇上，港資房企的老板說過幾次，他們在香港至少經(jīng)歷了三次經(jīng)濟危機，才是現(xiàn)在的經(jīng)營模式，保持低負(fù)債率和維持穩(wěn)健的財務(wù)管理制度，而內(nèi)地房企們還沒有經(jīng)歷過危機，所以近幾年絕大部分被打得措手不及。
龍湖是這一輪行業(yè)洗牌期時，少有的優(yōu)質(zhì)民企。前10個月銷售方面，龍湖在全口徑金額、權(quán)益金額方面排名第8。自7月以來，龍湖連續(xù)三個月實現(xiàn)月度銷售業(yè)績的持續(xù)回升，目前1-9月銷售額累計達到1456億元，十一期間，龍湖銷售額上漲7%，達70億。
龍湖今年更是不斷拿地，9月底至今，龍湖在高能級城市，如北京、上海、西安等地，摘得11幅地塊，累計投入超100億元。2022年截至目前，拿地25塊，合計權(quán)益地價達到222億元，成為土拍市場上難能見到的民營房企面孔。
在這個時候拿地，顯示了對趨勢的預(yù)判能力。實際上，吳亞軍表示，接棒的陳序平早在2021年7、8月就已經(jīng)開始執(zhí)掌公司大部分事務(wù)。
龍湖新任董事長兼CEO陳序平
拿地的選擇體現(xiàn)了陳序平的判斷，投資人會議上，陳序平表示，他梳理了龍湖進駐的68個城市，篩選出20個重點城市和14個機會城市，以及34個階段性不會再投入的城市，所以在去年9月之后，龍湖著重在高量級城市進行投資拿地，并且可以按照自己的節(jié)奏拿地。
對于龍湖的未來走向，陳序平稱要進行戰(zhàn)略聚焦，一個是城市聚焦，另一個是航道聚焦。經(jīng)營性航道如商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)、智慧營造等，未來五年要能夠產(chǎn)生占比過半的利潤，實現(xiàn)自身“造血”。
而吳亞軍并非完全卸任，她將擔(dān)任戰(zhàn)略發(fā)展顧問，重要在幾方面關(guān)注公司發(fā)展，包括對龍湖商業(yè)模式提出建議，以及怎么尋求新的利潤增長點、怎么規(guī)避風(fēng)險等。
不少人把吳亞軍的卸任，視為地產(chǎn)黃金一代的落幕?，F(xiàn)在進入黑鐵時代，龍湖在“后吳亞軍時期”的走向，交給了80后陳序平，從目前龍湖應(yīng)對市場震蕩情緒來看，反擊戰(zhàn)可以說打得算漂亮。
國際機構(gòu)方面，對于龍湖也給出了積極評價。摩根大通表示，龍湖未表現(xiàn)任何壓力信號，仍在持續(xù)買地，資產(chǎn)負(fù)債表也很穩(wěn)固，“如果行業(yè)流動性的擔(dān)憂緩解后，龍湖未來或強勁反彈”。
三大國際評級機構(gòu)之一的穆迪保持龍湖集團“Baa2”的評級，認(rèn)為龍湖的財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健、流動性充足、短期再融資需求較低且業(yè)務(wù)多元。摩根史丹利、美林、花旗銀行、海通證券等機構(gòu)均維持對龍湖集團的買入評級
最近港股內(nèi)房股波動，投資者情緒也在拉扯中。這個情形不禁想起巴菲特的一句話，他在2017年致股東的信里寫到，每隔十年左右，烏云將籠罩經(jīng)濟的天空，這個時候也會驟降一場“黃金雨”。當(dāng)這種事情發(fā)生時，你必須扛著浴缸沖出去，而不是帶一把勺子。
這個時候，正是“黃金雨”的時候，給優(yōu)質(zhì)民營房企一點時間，或許也是給自己一個收獲“黃金”的機會。